Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 декабря 2013 г. N Ф06-11064/13 по делу N А06-2835/2012

г. Казань

04 декабря 2013 г.

Дело N А06-2835/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Королёвой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Пашиной Ж.А.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Астраханской области:

истца - ИП Головановой С.Н. (паспорт), Марочкина В.И. (доверенность от 26.11.2013),

в отсутствие:

ответчика - не явился, извещен,

третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видео-конференц-связи с Арбитражным судом Астраханской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны, п. Пригородный Наримановского района Астраханской области

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 13.02.2013 (судья Богатыренко С.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 (председательствующий судья Цуцкова М.Г. судьи Пригарова Н.Н., Смирников А.В.)

по делу N А06-2835/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны, п. Пригородный Наримановского района Астраханской области (ОГРН ИП 304301518400058) к муниципальному образованию "Город Астрахань" в лице администрации города Астрахани (ОГРН 1033000821809) при участии третьих лиц - Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, Финансово-казначейского управления администрации г. Астрахани о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения в сумме 1 198 474 рублей,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Голованова Светлана Никифоровна (далее - предприниматель, ИП Голованова С.Н.) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (далее - Управление) о взыскании 1 198 474 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения.

Исковые требования основаны на положениях статей 611, 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и мотивированы тем, что в период использования нежилого помещения, которое впоследствии в порядке приватизации приобретено в собственность предпринимателем, были понесены затраты по капитальному и текущему ремонту объекта аренды, ремонт осуществлялся вследствие неоднократных затоплений арендуемых помещений, однако стоимость расходов администрация не возместила.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 08.06.2012 произведена замена ответчика - Управления муниципального имущества администрации города Астрахани на муниципальное образование "Город Астрахань" в лице администрации города Астрахани (далее - МО "Город Астрахань").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, финансово-казначейское управление администрации г. Астрахани.

До принятия решения МО "Город Астрахань" заявило о пропуске срока исковой давности.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 13.02.2013 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, исходили из того, что в рамках заключенного договора аренды предпринимателем использовались нежилые помещения; вследствие неоднократных затоплений помещений арендатор за счет собственных средств производил ремонтные работы, впоследствии объект был приобретен предпринимателем в собственность, часть выполненных работ относится к неотделимым улучшениям; по условиям договора обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на предпринимателя; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-7240/2007 установлено, что зачет был произведен на сумму 86 875 руб. в счет арендных платежей, согласия на проведение работ по неотделимым улучшениям арендодатель не давал, эти работы были выполнены в период с 1997 по 2007 года, однако с иском предприниматель обратилась 07.12.2010; пропуск срока исковой давности, о которой заявлено в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В кассационной жалобе ИП Головановой С.Н., поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судами дана неправильная оценка доказательствам о наличии согласия арендодателя на проведение работ по неотделимым улучшениям в размере 1 198 474 руб., кроме того, администрация не отказывала в проведении зачета затрат в счет арендной платы; предприниматель направляла заявление о зачете в счет выкупной стоимости приобретаемых помещений, судами ошибочно применен пункт 5 договора аренды, регулирующий вопросы о капитальном ремонте.

Представитель ИП Головановой С.Н. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 153 - 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Астраханской области.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ИП Головановой С.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 09.12.1997 N 5176 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование и владение арендатору на срок до 10.12.2012 нежилые помещения общей площадью 154,7 кв.м, расположение по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова, д. 15.

Пункт 5 "д" договора аренды предусматривает, что арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещения, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, а при аренде части здания принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, его фасада и благоустройстве прилегающей территории.

В пункте 5 "е" договора аренды стороны предусмотрели, что в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, последний немедленно принимает все меры по их устранению, а также самостоятельно взыскивать затраты с виновной стороны.

Фактическая передача объекта подтверждается актом от 09.12.1997 и не оспаривается сторонами.

В результате затопления помещения магазина составлены акты от 14.09.2000, от 08.02.2001, от 27.02.2004, от 20.05.2005, от 11.07.2005, от 12.07.2005, от 28.04.2006.

Согласно сметным расчетам ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" (заказ от 15.08.1997 N 481), сметы стоимости ущерба, составленной Государственным унитарным предприятием "ПТТ "Оргтехстрой" по заказу от 25.10.2002 N 400, а также локальные сметы от октября 2002 года предпринимателем осуществлялся капитальный и текущий ремонт нежилых помещений.

В письмах Комитета по управлению имуществом г. Астрахани (далее - Комитет) от 17.07.2001 N 8059, от 12.07.2002 N 5364, от 17.06.2004 N 9167, от 09.03.2005 N 19836, от 18.04.2005 N 4609, от 29.05.2006 N 10776, от 09.06.2005 N 1705 сообщалось, что предприниматель обязана самостоятельно принимать меры к устранению последствий аварий, вопросы о зачете стоимости затрат выполненных работ в счет арендных платежей будут рассматриваться после документальных подтверждений их наличии, при этом было отказано в предоставлении льгот по арендной плате.

Впоследствии реализуя свое право в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) предприниматель обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Астрахани с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность.

При этом в заявлении от 06.08.2009 о реализации права на выкуп объекта предприниматель просила зачесть в стоимость затрат по восстановительному ремонту в соответствии с данными, отраженными в реестре затрат на общую сумму 1 206 688 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 27.07.2011 по делу N А06-907/2011 урегулированы разногласия по договору купли-продажи недвижимости от 10.02.2011 N 214/ПП, возникшие между Управлением и предпринимателем.

Судебным актом по указанному делу установлено, что между сторонами возникли разногласия относительно стоимости приватизируемого объекта в целях установления рыночной стоимости, назначена судебная экспертиза, где величина составила 4 443 000 руб.

При рассмотрении другого дела N А06-7240/2007 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.03.2008 произведен зачет стоимости проведенных арендатором работ в счет арендной платы за 2005 год.

Считая, что публично-правовое образование обязано возместить все понесенные предпринимателем затраты по капитальному и текущему ремонту, а также возместить стоимость неотделимого улучшения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

По общим правилам пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, указанная норма определяет специальные правовые последствия в случаях, если капитальный ремонт, который был проведен арендатором, вызван неотложной необходимостью.

Правила пункта 2 статьи 623 ГК РФ предусматривают, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 3 названной нормы устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Анализ названных законодателем норм позволяет сделать вывод о том, что при реализации права на взыскание стоимости затрат, понесенных арендатором, необходимо дать правовую квалификацию как виду проведенных работ, их необходимости и наличие согласия арендодателя.

Согласно заключению судебной экспертизы от 20.12.2012 N 2-325-12, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Агентство "Партнер-Эксперт", в период с 1997 года по 2007 год предпринимателем выполнены работы, которые, по сути, изменяют потребительские качества объекта, следовательно, относятся к неотделимым улучшениям, стоимость таких улучшений с учетом износа составила 1 201 000 руб.

В связи с чем судебные инстанции, разрешая спор, правомерно применили положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ и установили, что арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, отказали в иске.

Из содержания письма Комитета от 17.06.2004 N 03-Т-9167 следует, что не имеется возражений против проведения предпринимателем ремонтных работ, необходимых после затопления нежилых помещений.

Направление предпринимателем заявления о выкупе нежилых помещений с просьбой произвести зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений также не свидетельствует о согласии собственника на производство соответствующих работ, при этом вопрос о зачете мог решаться при определении стоимости объекта.

Поскольку иное не установлено договором, в силу статьи 616 ГК РФ предприниматель обязан был за свой счет осуществлять текущий ремонт.

Исходя из обстоятельств дела, часть проведенных ремонтных работ была вызвана неоднократным затоплением арендуемых помещений третьими лицами.

Пункт 5 "е" договора аренды предусматривает обязанность арендатора в случае аварий, произошедших не по вине арендатора, принимать меры по устранению и взысканию затрат с виновной стороны.

С учетом данных условий договора аренды затраты по восстановлению нежилых помещений после их затопления не могут относиться на арендодателя.

Кроме того, пункт 5 "д" договора аренды устанавливает обязанность арендатора осуществлять текущий и капитальный ремонт нежилых помещений, зданий, фасадов и инженерных коммуникаций.

При принятии объекта в акте от 09.12.1997 стороны отметили, что помещения пригодны для использования под магазин, техническое состояние инженерных сетей удовлетворенное.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, течение срока начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10 отмечено, что срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по капитальному ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Работы по ремонту нежилых помещений производились предпринимателем в период с 1997 года по 2007 год, о чем свидетельствуют сметы, акты выполненных работ, а также подтверждающей судебной экспертизой, однако с иском предприниматель обратилась 07.12.2012, что свидетельствует о пропуске срока исковой давности, о котором заявлено в споре.

Следует отметить, что в кассационной жалобе предпринимателя не имеется каких-либо доводов относительно неправильного применения судами правил статей 195, 199,200 ГК РФ.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 199, 621, 623 ГК РФ, установив, что неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, при этом затраты на текущий ремонт, связанные с восстановлением нежилых помещений после их затопления, несет арендатор, а также в связи с истечением срока исковой давности, правомерно отказали в иске.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы относительно оценки имеющихся в деле писем Комитета о возможности зачета затрат, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 13.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу N А06-2835/2012 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Н.Н. Королёва К.Р. Гарифуллина