Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 марта 2014 г. N Ф06-3285/13 по делу N А65-26467/2012

г. Казань

06 марта 2014 г.

Дело N А65-26467/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

заявителя - Бегишева Х.Р. (доверенность от 08.01.2013),

третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "ЕгДан") - Загидуллиной Т.В. (доверенность от 25.10.2011); Самигуллина Р.Ю. (доверенность от 01.03.2014),

в отсутствие:

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица (Даниловой Екатерины Олеговны) - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Муравцева Олега Николаевича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.08.2013 (судья Сальманова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Засыпкина Т.С., Марчик Н.Ю.)

по делу N А65-26467/2012

по заявлению индивидуального предпринимателя Муравцева Олега Николаевича, Республика Татарстан, г. Набережные Челны (ОГРНИП 310165008200160), к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", Республика Татарстан, г. Набережные Челны, с привлечением третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "ЕгДан", (ОГРН 1021602013212), Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Даниловой Екатерины Олеговны, Республика Татарстан, г. Набережные Челны, о признании недействительным постановления от 23.05.2012 N 2780 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЕгДан" земельного участка в собственность",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Муравцев Олег Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (далее - Исполком) о признании недействительным постановления от 23.05.2012 N 2780 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЕгДан" земельного участка в собственность".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы указывает, что во вклинивающейся части земельного участка, предоставленного Исполкомом обществу с ограниченной ответственностью "ЕгДан" (далее - общество "ЕгДан"), отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие последнему, что не дает право обществу "ЕгДан" на приобретение указанной части земельного участка в собственность в соответствии с положениями статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, общество "ЕгДан" приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Виват" (далее - ООО "Виват") по договорам купли-продажи четыре незавершенных строительством объекта вспомогательного назначения, следовательно, положения статьи 36 ЗК РФ применению не подлежат. Также судами не применены положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, не доказана необходимость использования земельного участка площадью 2909 кв. м, которая в 6,5 раз превышает размеры участка, занятого под незавершенным строительством объектами общества "ЕгДан".

В судебном заседании 25.02.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 13 ч. 45 мин. 04.03.2014. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением мэра г. Набережные Челны от 19.09.1997 N 1671/п ПФ "Камазавтоцентр" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,362 га с кадастровым номером 16:52:080402:0014 под материально-техническую базу в районе БСИ, на основании которого заключён договор аренды от 01.10.1997 N 783 сроком на 49 лет.

Ликвидационной комиссией ПФ "Камазавтоцентр" объекты недвижимости на земельном участке проданы ООО "Виват", а также заключён договор перенайма земельного участка от 09.02.2004 с передачей прав и обязанностей ООО "Виват" на земельный участок.

По договорам купли-продажи от 01.07.2004 N 1-07, N 2-07, N 3-07, N 4-07 общество "ЕгДан" приобрело четыре объекта недвижимости (незавершенное строительство) у ООО "Виват". Другие объекты недвижимости, а так же права и обязанности по земельному участку площадью 1,362 га переданы ООО "Виват" по договору от 02.12.2004 N 1/3 обществу с ограниченной ответственностью "Завод композитных материалов "Анева" (далее - ООО "Анева"), без учёта продажи объектов недвижимости на этом же земельном участке обществу "ЕгДан".

В 2004 году общество "ЕгДан" провело межевание земельного участка под объектами недвижимости, принадлежавшими ему на праве собственности, в результате чего образовались два земельных участка площадью 2909 кв. м и 10715 кв. м. Сформированные земельные участки поставлены в 2004 году на государственный кадастровый учёт.

По договору купли-продажи от 18.10.2011 ООО "Анева" продало принадлежащие ему объекты недвижимости в долевую собственность Предпринимателю и Даниловой Е.О., а также передало права и обязанности на земельный участок площадью 1,342 га с кадастровым номером 16:52:080402:0014 по договору от 09.11.2011.

На основании заявления общества "ЕгДан", собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 2909 кв. м с кадастровым номером 16:52:080402:29, Исполкомом вынесено постановление от 23.05.2012 N 2780 о разделе земельного участка площадью 13 624 кв. м с кадастровым номером 16:52:080402:14, находящегося в аренде по договору от 01.10.1997 N 783 (в редакции договора перенайма от 02.12.2004, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2011) у Предпринимателя под материально-технической базой на два земельных участка: площадью 2909 кв. м с кадастровым номером 16:52:080402:29, предоставив указанный земельный участок в собственность обществу "ЕгДан" и площадью 10716 кв. м с кадастровым номером 16:52:080402:30, предоставив Предпринимателю право заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Полагая, что постановление от 23.05.2012 N 2780 вынесено в нарушение положений статей 11.9, 23, 33, 35 ЗК РФ, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды приняли во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делам N А65-29305/2012 и N А65-31634/2012 имеющими преюдициальное значение для настоящего спора, признаны ничтожными договор от 02.12.2004 N 1/3 между ООО "Виват" и ООО "Анева" о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.10.1997 N 783, а также последующая передача прав и обязанностей ООО "Анева" Предпринимателю по договору от 09.11.2011. В связи с этим судебные инстанции пришли к выводу о том, что постановление Исполкома от 23.05.2012 N 2780 о разделении земельного участка площадью 13 624 кв. м на два земельных участка: площадью 10715 кв.м и площадью 2909 кв. м, а также предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, обществу "ЕгДан" в собственность на основании заявления собственника объектов недвижимости согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ, Предпринимателю в аренду в соответствии с частью 3 статьи 552 ГК РФ на основании прав правопредшественника, соответствует нормам действующего законодательства.

Между тем, при разрешении спора судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются юридическим лицам на определенном праве, и заблаговременную публикацию такой информации.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 данной статьи (образование земельных участков на основании решения суда).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно пункту 1 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с названным Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ одним из обязательных приложений к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 данной статьи, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Из анализа названных выше положений следует, что выделение земельного участка из состава земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие Предпринимателю, без его согласия недопустимо.

Учитывая, что раздел земельного участка был произведен Исполкомом постановлением от 23.05.2012 N 2780, то есть в период, когда Предприниматель уже был собственником объектов недвижимости, то судам необходимо было исследовать вопрос о наличии его согласия на раздел земельного участка.

Кроме того, из представленных в материалы дела кадастровых паспортов вновь образованных земельных участков, а также плана земельного участка следует, что земельный участок площадью 2909 кв. м с кадастровым номером 16:52:080402:29, предоставленный в собственность обществу "ЕгДан", вклинивается в земельный участок площадью 10716 кв. м с кадастровым номером 16:52:080402:30, на котором находятся объекты недвижимости Предпринимателя.

Между тем, согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.

Данные обстоятельства оставлены судами без внимания.

Также из материалов дела следует, что в соответствии с договорами купли-продажи от 01.07.2004 N 1-07, N 2-07, N 3-07, N 4-07, свидетельствами о государственной регистрации права от 03.08.2004, от 05.08.2004, от 11.11.2010, от 13.12.2010, общество "ЕгДан" является собственником незавершенных строительством объектов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, на основании положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации. Однако общество "ЕгДан" приобрело упомянутые объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи.

Судами не исследовался вопрос о том, были ли на дату принятия оспариваемого постановления Исполкома достроены и введены в эксплуатацию объекты недвижимости, принадлежащие обществу "ЕгДан".

Поскольку судебные акты приняты без выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для принятия правильного решения, то они подлежат отмене.

Учитывая, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, при необходимости истребовать дополнительные доказательства, исходя из подлежащих применению норм материального права на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, и в зависимости от установленного, дать оценку правомерности заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу N А65-26467/2012 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Карпова Ф.В. Хайруллина