Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2014 г. N Ф06-3987/13 по делу N А55-16609/2013

г. Казань

20 марта 2014 г.

Дело N А55-16609/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии :

первого заместителя прокурора Самарской области - Валиахметова А.Р., удостоверение от 13.09.2013 ТО N 147285,

в отсутствие:

ответчиков - не явились, извещены,

третьего лица - не явилось, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу первого заместителя прокурора Самарской области в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования городского округа Самара в лице главы городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2013 (судья Рысаева С.Г.)

по делу N А55-16609/2013

по исковому заявлению первого заместителя прокурора Самарской области в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования городского округа Самара в лице главы городского округа Самара к Министерству строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" г. Самара (ОГРН 1026301164933), при участии третьего лица - закрытого акционерного общества "Коммерческая компания Гольфстрим" о признании дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Самарской области в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования г.о. Самара в лице Главы г.о. Самара (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству строительства Самарской области (далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (далее - общество, ООО "ИСК "Дом") о признании недействительным дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 2 к договору аренды земельного участка от 30.09.05 N 001052з.

Заявленные требования основаны на положениях статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что соглашение о продлении договора аренды противоречит действующему законодательству и нарушает публичные интересы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено закрытое акционерное общество "Коммерческая компания Гольфстрим" (далее - ЗАО "КК Гольфстрим").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2013 в иске отказано.

Судебная инстанция исходила из того, что соглашение о переходе прав по договору аренды земельного участка к ООО "ИСК "Дом" могло быть заключено без аукционной процедуры продажи указанных прав и не противоречит пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме того, прокурор не требовал применение последствий недействительности оспариваемых сделок, следовательно, оснований для удовлетворения иска о их недействительности не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом прокурор обратился с апелляционной жалобой.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на подачу жалобы отказано, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

В кассационной жалобе прокурора, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, решение суда первой инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что не были исследованы все обстоятельства спора, касающиеся, в частности, пункта 6.6 договора аренды, арендатор не вправе сдавать участок в субаренду без письменного разрешения арендодателя, следовательно, с учетом требований пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение о перемене лиц от 16.01.2012 N 4 противоречит закону, данные обстоятельства влекут недействительность другого соглашения от 13.06.2012 N 2 о продлении срока аренды до 15.04.2017.

Представитель прокурора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства и проект границ земельных участков, предварительно согласовано место размещения объекта, разрешено проектирование жилого комплекса ЗАО "КК Гольфстрим" и предоставить в аренду земельные участки, расположенные по адресу: проспект Кирова в Кировском районе г. Самары.

На основании данного постановления Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ЗАО "КК Гольфстрим" 30.09.2005 был заключён договор аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з (далее - договор аренды) площадью 997 кв.м с кадастровым номером 63:01:0216001:0010 сроком действия до 13.04.2007.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 30.12.2005 за N 63-63-01/267/2005-302.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства области 05.08.2011 издан приказ N 240-п о заключении дополнительного соглашения к договору аренды и продлён срок действия договора с 14.04.2007 на пять лет, на основании которого заключено дополнительное соглашение от 08.11.2011 N 1 к указанному договору, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 23.12.2011 за N 63-63-01/286/2011-800.

Впоследствии между ЗАО "КК Гольфстрим" и ООО "ИСК "Дом" заключен договор перемены лиц в обязательстве от 16.01.2012 N 4, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в отношении указанного земельного участка перешли к ООО "ИСК "Дом".

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 27.02.2012 за N 63-63-01/013/2012-067.

Приказом от 18.05.2012 N 127-п Министерство строительства Самарской области продлило срок аренды земельного участка сроком на пять лет и заключило с ООО "ИСК "Дом" дополнительное соглашение от 13.06.2012 N 2 к договору аренды.

Прокурор, полагая, что указанное соглашение от 13.06.2012 N 2 заключено с нарушением действующего закона, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятого судебного акта показал, что судом первой инстанции оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, ссылки на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются во внимание, поскольку основана на неверном толковании указанной нормы в силу следующего. Положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, следует признать правильным выводы суда о том, что применительно к спорному случаю для передачи арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомление об этом арендодателя.

Вместе с тем истец применительно к пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации неправильно истолковал пункт 6.6 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з, поскольку согласие арендодателя требуется только при передаче участка в субаренду, тогда как передача прав по договору (перенайма) является иным видом распоряжения прав.

Позиция о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности неоднократно высказывалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, от 12.03.2013 N 14182/12.

Следовательно, отказ судом в удовлетворении иска прокурора о недействительности сделок по мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты при отсутствии материальной цели восстановления публичных интересов не основан на законе, а потому обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор уточнил правовые основания требований в письменной форме (заявление от 16.10.2013 N 38-15), однако надлежащей оценки, изложенным фактам и обстоятельствам, судом дано не было.

Из имеющихся в деле постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987, утвержденного акта о выборе земельного участка (в редакции постановления от 31.03.2005 N 404) и договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з предоставление участка ЗАО "КК Гольфстрим" было непосредственно связано со строительством жилого комплекса.

Срок аренды определен до 13.04.2007.

С учетом требований абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку выполнены все процедуры по выбору земельного участка для строительства до 01.10.2005, указанный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 08.11.2011 N 1 к договору аренды стороны продлили срок аренды до 14.04.2012.

Впоследствии после перемены лиц в обязательстве по соглашению от 13.06.2012 N 2 к договору аренды новый арендатор (ООО "ИСК "Дом") и Министерство (арендодатель) вновь продлили срок аренды до 15.04.2017.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах применительно к спорным правоотношениям судам необходимо дать правовую оценку доводам прокуратуры в части заключения соглашения о продлении договора аренда в обход процедуры торгов, при этом учитывая, что сам договор заключен без проведения аукциона 30.09.2005, то есть до вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 29.12.2004 N 19-ФЗ).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором.

По общим принципам недопускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства, если оно не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Однако из имеющихся в деле доказательств (фотоматериалов) следует, что на земельном участке, предоставленное в аренду 30.09.2005, не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, заключая очередное соглашение о продлении срока аренды стороны могли действовать в нарушение публичных интересов, в этом случае сделка могла быть проверена на соответствии статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебное решение принято с нарушением норм действующего законодательства и не основано на надлежащей оценке обстоятельств дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2013 по делу N А55-16609/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев