Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 апреля 2014 г. N Ф06-3830/13 по делу N А55-16612/2013

г. Казань

03 апреля 2014 г.

Дело N А55-16612/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,

при участии :

первого заместителя прокурора Самарской области - Догадина С.В., прокурора отдела прокуратуры Республики Татарстан, служебное удостоверение,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу первого заместителя прокурора Самарской области в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования городского округа Самара в лице главы городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 (судья Разумова Ю.М.)

по делу N А55-16612/2013

по исковому заявлению первого заместителя прокурора Самарской области в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования городского округа Самара в лице главы городского округа Самара к Министерству строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" г. Самара (ОГРН 1026301164933), при участии третьего лица - закрытого акционерного общества "Коммерческая компания Гольфстрим" о признании дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Самарской области в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования г.о. Самара в лице Главы г.о. Самара (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству строительства Самарской области (далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (далее - общество, ООО "ИСК "Дом") о признании недействительным дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 2 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001048з.

Заявленные требования основаны на положениях статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы тем, что соглашение о продлении договора аренды противоречит действующему законодательству и нарушает публичные интересы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено закрытое акционерное общество "Коммерческая компания Гольфстрим" (далее - ЗАО "КК Гольфстрим").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 в иске отказано.

Суд исходил из того, что соглашение о переходе прав по договору аренды земельного участка к ООО "ИСК "Дом" могло быть заключено без аукционной процедуры продажи указанных прав и не противоречит пункту 2 статьи 22 ЗК РФ, кроме того, прокурор не требовал применение последствий недействительности оспариваемых сделок, следовательно, оснований для удовлетворения иска о их недействительности не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокурор обратился с апелляционной жалобой.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на подачу жалобы отказано, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

Не согласившись с решением суда первой инстанций, прокурор обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, как принятый с нарушением норм действующего законодательства, вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что не были исследованы все обстоятельства спора, касающиеся, в частности, пункта 6.6 договора аренды, арендатор не вправе сдавать участок в субаренду без письменного разрешения арендодателя, следовательно, с учетом требований пункта 5 статьи 22 ЗК РФ соглашение о перемене лиц от 16.01.2012 N 4 противоречит закону, данные обстоятельства влекут недействительность другого соглашения от 13.06.2012 N 2 о продлении срока аренды до 15.04.2017.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ИСК "Дом" просит оставить судебные акты без изменения, считает, что решение и постановление суда являются законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя прокурора, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает, что оспариваемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства и проект границ земельных участков, предварительно согласовано место размещения объекта, разрешено проектирование жилого комплекса ЗАО "КК Гольфстрим" и предоставление в аренду земельных участков, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе г. Самары.

На основании данного постановления Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ЗАО "КК Гольфстрим" 30.09.2005 был заключён договор аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001048з (далее - договор аренды) площадью 1008,5 кв.м с кадастровым номером 63:01:0216001:0009 сроком действия до 13.04.2007.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 30.12.2005 за N 63-63-01/267/2005-277.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства области 05.08.2011 издан приказ N 238-п о заключении дополнительного соглашения к договору аренды и продлён срок действия договора с 14.04.2007 на пять лет, на основании которого заключено дополнительное соглашение от 07.11.2011 N 1 к указанному договору, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 23.12.2011 за N 63-63-01/286/2011-799.

Впоследствии между ЗАО "КК Гольфстрим" и ООО "ИСК "Дом" заключен договор перемены лиц в обязательстве от 16.01.2012 N 4, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в отношении указанного земельного участка перешли к ООО "ИСК "Дом".

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 27.02.2012 за N 63-63-01/013/2012-064.

Приказом от 18.05.2012 N 127-п Министерство строительства Самарской области продлило срок аренды земельного участка на пять лет и заключило с ООО "ИСК "Дом" дополнительное соглашение от 13.06.2012 N 2 к договору аренды.

Прокурор, полагая, что дополнительное соглашение от 13.06.2012 N 2 заключено с нарушением действующего закона, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства и принятый судебный акт, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, ссылки на пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не принимаются во внимание, поскольку основаны на неверном толковании указанной нормы в силу следующего. Положения пункта 5 статьи 22 ЗК РФ являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, следует признать правильным выводы суда о том, что применительно к спорному случаю для передачи арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомление об этом арендодателя.

Вместе с тем истец применительно к пункту 5 статьи 22 ЗК РФ и пункту 2 статьи 615 ГК РФ неправильно истолковал пункт 6.6 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001048з, поскольку согласие арендодателя требуется только при передаче участка в субаренду, тогда как передача прав по договору (перенайма) является иным видом распоряжения прав.

Позиция о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности неоднократно высказывалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, от 12.03.2013 N 14182/12.

Следовательно, отказ судом в удовлетворении иска прокурора о недействительности сделок по мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты при отсутствии материальной цели восстановления публичных интересов не основан на законе, а потому обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

В порядке статьи 49 АПК РФ прокурор уточнил правовые основания требований в письменной форме, однако надлежащей оценки, изложенным фактам и обстоятельствам, судом не дано.

Из имеющихся в деле постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987, утвержденного акта о выборе земельного участка (в редакции постановления от 31.03.2005 N 404) и договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001048з следует, что предоставление участка ЗАО "КК Гольфстрим" было непосредственно связано со строительством жилого комплекса. Срок аренды определен до 13.04.2007.

С учетом требований абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку выполнены все процедуры по выбору земельного участка для строительства до 01.10.2005, указанный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 07.11.2011 N 1 к договору аренды стороны продлили срок аренды до 14.04.2012.

Впоследствии после перемены лиц в обязательстве по соглашению от 13.06.2012 N 2 к договору аренды новый арендатор (ООО "ИСК "Дом") и Министерство (арендодатель) вновь продлили срок аренды до 15.04.2017.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

При таких обстоятельствах применительно к спорным правоотношениям судам необходимо дать правовую оценку доводам прокуратуры в части заключения соглашения о продлении договора аренда в обход процедуры торгов, принимая во внимание, что сам договор заключен без проведения аукциона 30.09.2005, то есть до вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ (федеральный закон от 29.12.2004 N 19-ФЗ).

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором.

По общим принципам не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства, если оно не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Однако из имеющихся в деле доказательств (фотоматериалов) следует, что на земельном участке, предоставленное в аренду 30.09.2005, не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, заключая очередное соглашение о продлении срока аренды, стороны могли действовать в нарушение публичных интересов, в этом случае сделка могла быть проверена на соответствии статей 10, 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции как принятое с нарушением норм действующего законодательства и не основанное на надлежащей оценке обстоятельств дела подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 по делу N А55-16612/2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

Р.В. Ананьев М.В. Коноплева