Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2014 г. N Ф06-4685/13 по делу N А55-17127/2013

г. Казань

07 апреля 2014 г.

Дело N А55-17127/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Якубовича К.С. (доверенность от 04.10.2013),

ответчика - Плотниковой Н.В. (доверенность от 06.11.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" в лице Самарского филиала "Макрорегиональный филиал "Волга", г. Самара,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-17127/2013

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Любимовой Елены Львовны, г. Самара (ОГРНИП 309631526500010) к открытому акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", г. Санкт-Петербург (ОГРН 1027700198767) в лице Самарского филиала "Макрорегиональный филиал "Волга", г. Самара, о взыскании 150 000 руб. долга по арендной плате, расторжении договора аренды и понуждении освободить нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Любимова Елена Львовна (далее - ИП Любимова Е.Л., истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" в лице Самарского филиала "Макрорегиональный филиал "Волга" (далее - ОАО "Ростелеком" в лице Самарского филиала "Макрорегиональный филиал "Волга", ответчик) о взыскании 150 000 руб. долга по арендной плате, расторжении договора аренды и понуждении освободить нежилые помещения.

Исковые требования заявлены новым собственником имущества (ранее находилось в муниципальной собственности г. Самары), нежилые помещения, общей площадью 105,1 кв.м по ул. Авроры, 122 г. Самары, обременного договором аренды от 12.10.2001 N 963404А, в соответствии со статьями 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик, являясь арендатором нежилых помещений и уведомленный истцом на основании письма от 22.05.2013 об увеличении размера арендной платы с 01.07.2013 в соответствии с отчетом 086-ФЛ об определении его рыночной стоимости права аренды, отказался от исполнения обязательства по уплате арендной платы в увеличенном размере.

Решением от 18.11.2013 Арбитражный суд Самарской области требования о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения, в остальной части требований - в иске отказал.

Постановлением от 21.01.2014 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение в части отказа во взыскании 150 000 руб. долга отменил, иск в этой части удовлетворил в размере 36 564 руб. 18 коп., прекратив производство по делу в части требования о взыскании 113 435 руб. 82 коп. долга в связи с принятием отказа от иска в этой части (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в остальной части решение оставил без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Ростелеком" в лице Самарского филиала "Макрорегиональный филиал "Волга" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы не согласен со взысканием долга по арендной плате в части; указывает, что выводы суда апелляционной инстанции о праве истца увеличивать размер арендной платы на основании отчета о его рыночной стоимости противоречит пункту 4.2 договора; новый размер арендной платы сторонами не согласован; судом апелляционной инстанции не учтен факт уплаты ответчиком увеличенного размера арендной платы на основании отчета об оценке N 023.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Любимова Е.Л. просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, считает судебные акты в части исковых требований о взыскании долга по арендной плате подлежащими отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании 150 000 руб. долга по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец, направляя уведомление ответчику об изменении размера арендной платы, в одностороннем порядке изменил механизм (метод) расчета арендной платы, не предусмотренный пунктом 4.2 договора (на основании отчета независимого оценщика), в отсутствие согласия ответчика на изменение размера арендной платы с применением такого механизма (метода) (пункт 6.1 договора).

При этом суд признал уплату ответчиком арендной платы в период с 17.04.2012 по июль 2013 года в депозит нотариуса надлежащим исполнением обязательства по договору аренды (пункт 2 статьи 327 ГК РФ).

Тем самым суд не признал право истца на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из отчета независимого оценщика рыночной стоимости права аренды.

Поскольку истцом не соблюден порядок расторжения договора, иск о расторжении договора оставлен без рассмотрения, в связи с чем отказано в иске об обязании ответчика освободить арендованные помещения и вернуть их истцу.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, решение суда первой в части исковых требований о расторжении договора и выселении оставил без изменения на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку решение в этой части не обжаловано.

Удовлетворяя иск о взыскании долга по арендной плате в части и отменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции признал одностороннее изменение истцом размера арендной платы путем направления ответчику уведомления об этом не изменением договора, а исполнением пункта 4.2 договора, не требующим согласования с ответчиком.

При этом суд апелляционной инстанции исходя из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) признал правомерным предъявление истцом отчета 086-ФЛ об определении рыночной стоимости права аренды в обоснование заявленного требования о взыскании 150 000 руб. арендной платы за июль 2013 года.

Поскольку истец отказался от взыскания 113 435 руб. 82 коп. долга и этот отказ принят судом, суд апелляционной инстанции прекратил производство по делу в части требования о взыскании 113 435 руб. 82 коп. долга.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих муниципальным образованиям (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В силу пункта 3.1 Положения о порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду, утвержденного решением от 29.11.2007 N 499 Думы городского округа Самара (в редакции решений Думы городского округа Самара от 26.03.2009 N 718, от 25.02.2010 N 858) размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, а также комплексами имущества муниципальной казны, расположенными на территории городского округа Самара, подлежит определению в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке (пункт 1 статьи 450 ГК РФ) изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

Определяя размер арендной платы по договору на основании отчетов независимых оценщиков, как истец, так и ответчик, вносивший в депозит нотариуса новый размер арендной платы, по существу, согласовали применение иного метода (порядка) определения размера арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и указанным Положением, что соответствует пункту 6.1 договора и не противоречит пункту 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

При таких условиях при рассмотрении спора у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы, определенному ими на основании отчетов 086-ФЛ и N 023.

Отдавая предпочтение одному из доказательств, судом апелляционной инстанции допущено нарушение правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об оценке доказательств.

В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3).

Однако отчет 086-ФЛ в материалах дела отсутствует, а отчет об оценке N 023 (л.д. 87, т. 1) представлен ответчиком в материалы дела не в полном объеме.

Таким образом, судебные акты приняты по недостаточно исследованным обстоятельствам и подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу N А55-17127/2013 в части исковых требований о взыскании 150 000 руб. долга по арендной плате отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Р. Нагимуллин