Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2014 г. N Ф06-4907/13 по делу N А55-34983/2012

г. Казань

10 апреля 2014 г.

Дело N А55-34983/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Андрианова Е.Л., доверенность от 17.06.2013,

ответчика - Соболевой Ю.Ю., доверенность от 23.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк", г. Самара,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-34983/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЗИОН", г. Самара (ОГРН 1026300967241) к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк", г. Самара (ОГРН 1066312051189) о взыскании 890 970 руб. 60 коп. обеспечительного взноса (задатка), 356 417 руб. 82 коп. сервисного сбора, 1 083 664 руб. 29 коп. стоимости неотделимых улучшений, 25 000 руб. расходов на услуги представителя,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк" (далее - ответчик) о взыскании 890 970 руб. 60 коп. обеспечительного взноса (задатка), 356 417 руб. 82 коп. сервисного сбора, 1 083 664 руб. 29 коп. стоимости неотделимых улучшений, 25 000 руб. расходов на услуги представителя.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2013 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 решение суда первой инстанции отменено, с ответчика в пользу истца взысканы 890 970 руб. 60 коп. обеспечительного взноса (задатка), 356 417 руб. 82 коп. сервисного сбора, 1 083 664 руб. 29 коп. стоимости неотделимых улучшений. В удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 отменено в части взыскания стоимости неотделимых улучшений. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление оставлено без изменения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 решение Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2013 в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1 083 664 руб. 29 коп. отменено. В указанной части принят новый судебный акт, с ответчика в пользу истца взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 1 083 664 руб. 29 коп.

В кассационной жалобе ответчик просит принятое апелляционным судом постановление отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований о взыскании неотделимых улучшений.

Представитель ответчика доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель истца принятые судебные акты считает законными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании 08.04.2014 был объявлен перерыв до 15 час. 40 мин. 10.04.2014 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.03.2011 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 1-122 (далее - договор).

По условиям договора стороны оговорили обязательство заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) основной договор аренды помещения, расположенного в здании торгового комплекса, в сроки, в порядке и на условиях, установленных предварительным договором. При этом основной договор аренды помещения должен быть подписан сторонами в течение 15 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору документов, необходимых для заключения основного договора аренды помещения. В случае, если к дате начала аренды арендодателем по независящим от него обстоятельствам не будут получены документы, необходимые и достаточные для заключения и государственной регистрации основного договора аренды у арендатора возникает право пользования помещением на условиях краткосрочного договора аренды помещения, который должен быть подписан не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом центре для посетителей.

Предметом будущего основного договора аренды являлись помещения, общей площадью ориентировочно 99 кв. м, расположенные на первом этаже торгового комплекса в Многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г. Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина, границы которого указаны на плане помещения. Помещение передается в аренду для осуществления арендатором коммерческой деятельности под торговой маркой (товарным знаком) "GEOX".

Дата открытия реконструированной части торгового комплекса для посетителей - 01.08.2011, но в любом случае не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей.

Дата открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей не позднее 01.08.2011.

Разделом 3 договора стороны согласовали обеспечение исполнения обязательств по договору.

В силу пункта 3.1.1 договора арендатор в течение 10 дней после подписания предварительного договора перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос (задаток) в размере 2-х месячной постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за два месяца, который является гарантией исполнения обязательств арендатора по настоящему предварительному договору.

Согласно пункту 3.1.2 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора перечисляет арендодателю аванс в размере месячной арендной платы.

Перечисленный аванс по условиям предварительного договора засчитывается арендодателем в качестве неустойки в случае отказа арендатора от заключения основного (краткосрочного) договора, в иных случаях - в соответствии с условиями основного (краткосрочного) договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора единовременно перечисляет арендодателю сумму сервисного сбора за организацию открытия реконструированной части торгового комплекса и маркетинговую деятельность на основании выставленного счета в размере 101,7 у.е. за 1 кв. м помещения.

Стороны договорились нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору аренды в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Пунктом 6.5 договора определено, что он может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендатора в случае если арендодатель нарушит дату открытия более чем на 60 дней при условии надлежащего выполнения арендодателем всех обязательств по настоящему договору. В этом случае арендодатель возмещает арендатору документально подтвержденные расходы по выполненным работам арендатора, а также иные документально подтвержденные расходы арендатора, возвращает сумму обеспечительного взноса и аванса и уплачивает на эту сумму проценты, начисленные по ставке рефинансирования Банка России за период с даты возникновения обязательства по возврату сумм.

Стороны также вправе расторгнуть договор по взаимному согласию, при этом, если стороной - инициатором расторжения договора является арендодатель, сумма обеспечительного взноса (задатка) и сервисного сбора, уплаченного арендатором, возвращается арендатору (пункт 6.10.3 договора).

Исполняя условия договора истец перечислил ответчику 890 970 руб. обеспечительного взноса и 356 417 руб. 82 коп. сервисного сбора, что подтверждается платежными документами.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор за свой счет выполняет в помещении работы в соответствии с согласованным сторонами перечнем работ арендатора и дизайн-проектом помещения.

Пунктом 5.1 договора стороны согласовали, что арендатор после подписания акта доступа выполняет работы для приведения помещения в состояние, пригодное к эксплуатации и началу коммерческой деятельности. По условиям пункта 5.1.2 договора произведенные с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для помещения, по окончании действия арендных отношений переходят в собственность арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.

Исполняя условия договора, истец своими средствами произвел улучшения предоставленного ему объекта путем производства работ по устройству стеклянных перегородок, сети электроснабжения, монтажу системы автоматической сигнализации, системы речевого оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, системы автоматического пожаротушения, системы вентиляции, комплекс строительно-отделочных, электромонтажных работ. Производство работ, их стоимость, а также то, что в результате указанных работ в предоставленном истцу помещении были произведены существенные улучшения, которые в определенной мере улучшили свойства помещения, и не могут быть отделены от помещения без существенного вреда для помещения, не оспариваются сторонами.

Из переписки сторон усматривается, что истец неоднократно просил ответчика предоставить информацию о возможности и сроках заключения основного договора аренды.

По акту от 31.05.2012 истец сдал, а ответчик принял спорное нежилое помещение, при этом по состоянию инженерных коммуникаций и техническому состоянию арендодатель претензий к арендатору не предъявил.

28.06.2012 истец направил ответчику претензию, в которой потребовал перечислить ему 2 331 052 руб. 71 коп, в том числе 890 970 руб. 60 коп. обеспечительного взноса (задатка), 356 417 руб. 82 коп. сервисного сбора, 1 083 664 руб. 29 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Отсутствие действий ответчика по удовлетворению претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск в части взыскания стоимости неотделимых улучшений, апелляционный суд руководствовался статьей 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств, предусмотренных предварительным договором, отсутствием оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по указанному предварительному договору, выводы апелляционного суда об удовлетворении требований истца о взыскании обеспечительного взноса и суммы сервисного сбора суд кассационной инстанции в постановлении от 30.05.2013 признал правомерными.

Установив, что были произведены улучшения нежилого помещения истцом во исполнение предварительного договора от 06.03.2011 и в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды, при этом основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок не заключен, суд кассационной инстанции также признал обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что истец, осуществивший неотделимые улучшения имеет право на возмещение их стоимости, поскольку не получил равноценного встречного предоставления от ответчика в виде права возмездного пользования (аренды) помещения.

Отменяя постановление апелляционного суда в части взыскания стоимости неотделимых улучшений, суд кассационной инстанции указал, что истец в обоснование своих требований представил в суд договоры подряда на выполнение работ, на общестроительные, монтажные, отделочные и иные работы, платежные поручения о перечислении денежных сумм за выполненные работы. При этом общая сумма данных договоров составляет 1 250 064 руб. 29 коп. Тогда как платежные документы представлены на общую сумму 536 127 руб. 60 коп.

При новом рассмотрении дела в доказательство осуществления работ по улучшению качественного состояния арендуемого помещения и понесенных в связи с этим затрат истец представил договор подряда от 30.06.2011 N 5/РК, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Мастер" на выполнение комплекса строительно-отделочных, электромонтажных работ, монтаж автоматической системы пожаротушения, монтаж пожарной сигнализации, монтаж системы вентиляции, кондиционирования и иные работы и доказательства оплаты работ на общую сумму 98 309 руб. 20 коп.; договор подряда от 07.07.2011 N 37, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "КОМПОЗИТ" на изготовление и монтаж стеклянных перегородок и доказательства оплаты работ на сумму 104 306 руб.; договор от 25.07.2011 N 20/11, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Климат-Гарант" на выполнение монтажных работ по устройству системы вентиляции и доказательства оплаты работ на сумму 37 531 руб. 32 коп.; договор подряда от 27.07.2011 N 94/2011, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Автэл" на выполнение работ по монтажу систем автоматической пожарной сигнализации, системы речевого оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и доказательства оплаты работ на сумму 36 530 руб. 06 коп.; договор подряда от 27.07.2011 N 27-07/11, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью СК "Евро Стиль" на выполнение электромонтажных работ и доказательства оплаты работ на сумму 140 730 руб. 45 коп.; договор от 28.07.2011 N 67, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "НСП" на изготовление и монтаж рекламных изделий (вывеска "GEOX") и доказательства оплаты работ на сумму 172 800 руб.; договор подряда от 25.08.2011, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Волгоремстрой" на выполнение строительных работ и доказательства оплаты работ на сумму 820 000 руб.; договор от 01.09.2011 N 78-1 подряда на выполнение монтажных работ, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью ПКП "Самарские Противопожарные Системы КСК" на монтаж системы автоматического спринклерного пожаротушения, внутреннего противопожарного водопровода и доказательства оплаты работ на сумму 38 720 руб. 63 коп.

Всего истец представил доказательства выполнения работ на общую сумму 1 448 927 руб. 66 коп.

Из указанных затрат истца подлежат исключению работы, результат выполнения которых не может быть отнесен к числу неотделимых улучшений арендованного помещения: работы по изготовлению и монтажу рекламных изделий (вывеска "GEOX") на сумму 172 800 руб., работы по сборке мебели на сумму 60 000 руб., всего на сумму 232 800 руб.

Суд установил, что общая стоимость затрат истца на производство неотделимых улучшений арендованного помещения составляет 1 216 127 руб. 66 коп., в связи с чем удовлетворил иск о взыскании неотделимых улучшений в размере 1 083 664 руб. 29 коп.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на представленных сторонами доказательствах.

С учетом правил пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу N А55-34983/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва И.Р. Нагимуллин