Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2014 г. N Ф06-4873/13 по делу N А55-12027/2013

г. Казань

17 апреля 2014 г.

Дело N А55-12027/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - первого заместителя прокурора Самарской области - Догадин С.В., прокурор отдела прокуратуры Республики Татарстан, удостоверение,

третьих лиц - закрытого акционерного общества "Коммерческая компания-Гольфстрим" - Атемасова А.Л., доверенность от 29.03.2013, общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" - Казарина И.В., доверенность от 10.10.2013 N 10/13-1,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2013 (судья Щетинина М.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2013 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Бажан П.В., Рогалева Е.М.)

по делу N А55-12027/2013

по заявлению первого заместителя прокурора Самарской области, г. Самара, к Министерству строительства Самарской области, г. Самара, о признании незаконным приказа, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ", закрытое акционерное общество "Коммерческая компания-Гольфстрим", глава городского округа Самара, г. Самара, администрация городского округа Самара, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Самарской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Министерству строительства Самарской области (далее - министерство) о признании недействительным приказа от 18.05.2012 N 125-п "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, пр. Кирова".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (далее - ООО "ИСК "ДОМ"), закрытое акционерное общество "Коммерческая компания-Гольфстрим" (далее - ЗАО "КК-Гольфстрим"), глава городского округа Самара, администрация городского округа Самара (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2013, в удовлетворении требований прокурора отказано.

Прокурор Самарской области, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь в ее обосновании на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыва до 15.04.2014 на 13:45.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене.

На основании постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства жилого комплекса, расположенных по адресу: пр. Кирова в Кировском районе г. Самары, и проект границ земельных участков согласно приложению (пункт 1); предварительно согласовано ЗАО "КК-Гольфстрим" место размещения жилого комплекса на земельных участках площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений, расположенных по вышеуказанному адресу.

Постановлением главы города Самары от 31.03.2005 N 404 постановление от 14.04.2004 N 987 дополнено пунктом 3 следующего содержания: "Предоставить ЗАО "Коммерческая компания-Гольфстрим" в аренду сроком на 3 (три) года без права выкупа в собственность земельные участки площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений.

На основании постановлений главы города Самары от 14.04.2004 N 987, 31.03.2005 N 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара (далее - комитет) и ЗАО "КК-Гольфстрим" заключен договор аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001408з площадью 1008,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:02 16 001:0009 под строительство, со сроком действия до 13.04.2007.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 30.12.2005.

Министерством издан приказ от 05.08.2011 N 238-п о заключении дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001408з, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 14.04.2012, которое зарегистрировано в реестре 23.12.2011.

Впоследствии между ЗАО "КК Гольфстрим" и ООО "ИСК "ДОМ" заключен договор перемены лиц в обязательствах от 16.01.2012 N 1, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в отношении указанного земельного участка перешли к ООО "ИСК "ДОМ".

Приказом от 18.05.2012 N 125-п министерство обязало департамент градостроительной деятельности министерства заключить с ООО "ИСК "ДОМ" договор аренды вышеназванного земельного участка сроком на 5 (пять) лет без права выкупа.

Полагая указанное соглашение заключенным с нарушением действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "КК - "Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "КК - "Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что, по мнению судов, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

По мнению судебной коллегии выводы судов сделаны без всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела и доводов прокурора.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, ссылки на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются во внимание, поскольку основаны на неверном толковании указанной нормы в силу следующего. Положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, следует признать правильным вывод суда о том, что применительно к спорному случаю для передачи арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомление об этом арендодателя.

Вместе с тем истец применительно к пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации неправильно истолковал пункт 6.6 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з, поскольку согласие арендодателя требуется только при передаче участка в субаренду, тогда как передача прав по договору (перенайма) является иным видом распоряжения прав.

Из имеющихся в деле постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987, утвержденного акта о выборе земельного участка (в редакции постановления от 31.03.2005 N 404) и договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з предоставление участка ЗАО "КК Гольфстрим" было непосредственно связано со строительством жилого комплекса.

Срок аренды определен до 13.04.2007.

С учетом требований абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку выполнены все процедуры по выбору земельного участка для строительства до 01.10.2005, указанный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 08.11.2011 N 1 к договору аренды стороны продлили срок аренды до 14.04.2012.

Впоследствии после перемены лиц в обязательстве по соглашению от 13.06.2012 N 2 к договору аренды новый арендатор (ООО "ИСК "Дом") и министерство (арендодатель) вновь продлили срок аренды до 15.04.2017.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах применительно к спорным правоотношениям судам необходимо дать надлежащую правовую оценку доводам прокурора в части заключения соглашения о продлении договора аренда в обход процедуры торгов, при этом учитывая, что сам договор заключен без проведения аукциона 30.09.2005, то есть до вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 29.12.2004 N 19-ФЗ).

Из материалов дела следует, что указанный выше земельный участок был предоставлен арендатору одновременно с другими земельными участками следующими площадями - 893,2 кв. м, 958,2 кв. м, 997,0 кв. м. Заключены соответствующие договоры с теми же лицами.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором.

По общим принципам недопускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства, если оно не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2014 по делу N А55-16609/2013 следует, что на земельном участке, предоставленное в аренду 30.09.2005 площадью (997,0 кв. м), не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, заключая очередное соглашение о продлении срока аренды стороны могли действовать в нарушение публичных интересов, в этом случае сделка могла быть проверена на соответствии статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства применительно к спорному земельному участку в настоящем деле не проверялись.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить требования прокурора.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2013 по делу N А55-12027/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова