Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 апреля 2014 г. N Ф06-5232/13 по делу N А55-12023/2013

г. Казань

23 апреля 2014 г.

Дело N А55-12023/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Хариным Р.С.

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи, присутствующими в Арбитражном суде Самарской области представителями:

от Первого заместителя прокурора Самарской области - Корсакова Т.Н., удостоверение,

от Министерства - Сидоренко С.В., доверенность от 26.03.2014,

от ООО "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" - Казарин И.В., доверенность от 10.10.2013,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2013 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Бажан П.В., Рогалева Е.М.)

по делу N А55-12023/2013

по заявлению Первого заместителя прокурора Самарской области, г. Самара, к Министерству строительства Самарской области, г. Самара третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ", г. Самара, закрытое акционерное общество "Коммерческая компания-Гольфстрим", г. Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, глава городского округа Самара, г. Самара, о признании недействительным приказа о заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Самарской области (далее - заявитель, прокурор) обратился в Арбитражный суд Самарской области в интересах неопределенного круга лиц, администрации города Самары с заявлением к Министерству строительства Самарской области (далее - ответчик, Министерство строительства) о признании недействительным приказа временно исполняющего обязанности министра строительства Самарской области от 18.05.2012 N 129-п "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компанией "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014, в иске отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Первый заместитель прокурора Самарской области обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что оспариваемый приказ противоречит земельному законодательству и нарушает публичные интересы.

В судебном заседании, проведенным с использованием систем видеоконференц-связи с помощью Арбитражного суда Самарской области, Первый заместитель прокурора Самарской области поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Министерства строительства Самарской области и ООО "ИСК "ДОМ" просили оставить обжалуемые судебные акты без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Самары от 14.04.2004 N 987 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства жилого комплекса, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары, и проект границ земельных участков согласно приложению (пункт 1); предварительно согласовано ЗАО "КК-Гольфстрим" место размещения жилого комплекса на земельных участках площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары (пункт 2).

Постановлением главы города Самары от 31.03.2005 N 404 постановление от 14.04.2004 N 987 дополнено пунктом 3 следующего содержания: "Предоставить ЗАО "Коммерческая компания-Гольфстрим" в аренду сроком на 3 (три) года без права выкупа в собственность земельные участки площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары, для строительства".

На основании постановлений главы города Самары от 14.04.2004 N 987 и от 31.03.2005 N 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ЗАО "КК-Гольфстрим" 30.09.2005 был заключен договор N 001051з аренды земельного участка площадью 958,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0216001:0011, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, под строительство.

Согласно п. 3.2 настоящего договора срок его действия истекает 13.04.2007.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2005.

В силу п. 2 постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства были возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

На основании приказа Министерства строительства от 05.08.2011 N 239-п между Министерством строительства и ЗАО "КК Гольфстрим" 07.11.2011 было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 14.04.2012.

Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2011.

16.01.2012 между ЗАО "КК-Гольфстрим" и ООО "ИСК "ДОМ" был заключен договор N 3 перемены лиц в обязательствах, по условиям которого ЗАО "КК-Гольфстрим" уступает, а ООО "ИСК "ДОМ" принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2005 г. N 001051з.

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.02.2012.

18.05.2012 Министерством строительства издан приказ N 129-п "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компанией "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: область Самарская, город Самара, район Кировский, проспект Кирова".

На основании названного приказа между Министерством строительства (арендодатель) и ООО "ИСК "ДОМ" (арендатор) 13.06.2012 заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлен до 15.04.2017.

Дополнительное соглашение N 2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2012.

Полагая, что оспариваемый приказ Министерства строительства от 18.05.2012 N 129-п не соответствует закону и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц и публичные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а указанное соглашение заключено с нарушением действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "КК - "Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "КК - "Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что как указано судами, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

По мнению судебной коллегии, выводы судов сделаны без всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела и доводов прокурора.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, ссылки на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются во внимание, поскольку основаны на неверном толковании указанной нормы в силу следующего. Положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, следует признать правильным вывод суда о том, что применительно к спорному случаю для передачи арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомление об этом арендодателя.

Вместе с тем истец применительно к пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации неправильно истолковал пункт 6.6 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з, поскольку согласие арендодателя требуется только при передаче участка в субаренду, тогда как передача прав по договору (перенайма) является иным видом распоряжения прав.

Из имеющихся в деле постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987, утвержденного акта о выборе земельного участка (в редакции постановления от 31.03.2005 N 404) и договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з предоставление участка ЗАО "КК Гольфстрим" было непосредственно связано со строительством жилого комплекса.

Срок аренды определен до 13.04.2007.

С учетом требований абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку выполнены все процедуры по выбору земельного участка для строительства до 01.10.2005, указанный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 07.11.2011 N 1 к договору аренды стороны продлили срок аренды до 14.04.2012.

Впоследствии после перемены лиц в обязательстве на основании дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 2 к договору аренды новый арендатор (ООО "ИСК "Дом") и министерство (арендодатель) вновь продлили срок аренды до 15.04.2017.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах применительно к спорным правоотношениям судам необходимо дать надлежащую правовую оценку доводам прокурора в части заключения соглашения о продлении договора аренда в обход процедуры торгов, при этом учитывая, что сам договор заключен без проведения аукциона 30.09.2005, то есть до вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 29.12.2004 N 19-ФЗ).

Из материалов дела следует, что указанный выше земельный участок был предоставлен арендатору одновременно с другими земельными участками следующими площадями - 893,2 кв. м, 1008,50 кв. м, 997,0 кв. м.

Заключены соответствующие договоры с теми же лицами.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором.

По общим принципам не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства, если оно не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела не усматривается, что на земельном участке, предоставленном в аренду 30.09.2005 площадью (958,50 кв. м), имеются незавершенные строительством объекты, следовательно, издавая приказ о продлении срока аренды стороны могли действовать в нарушение публичных интересов. В этом случае оспариваемый ненормативный правовой акт мог быть проверен на соответствие статьям 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства применительно к спорному земельному участку в настоящем деле не проверялись.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в указанной части в инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 данного Кодекса.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Самарской области суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку вышеназванным доводам, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору, принять меры к разрешению этого спора, оценить представленные доказательства в их совокупности, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, после чего принять законный и обоснованный судебный акт, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2014 г. по делу N А55-12027/13.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу N А55-12023/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф.Фатхутдинова

Судьи

Ф.В.Хайруллина М.В.Коноплева