Отнесение на себестоимость коммунальных платежей по договору аренды помещений (Г. Благовещенская, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 44, октябрь 2001 г.)

Отнесение на себестоимость коммунальных платежей
по договору аренды помещений

Аренда имущества как вид хозяйственной деятельности получила самое широкое распространение. Практически все организации участвуют в арендных отношениях в качестве одной из сторон сделки.

Большинство коммерческих фирм не имеют собственных помещений и арендуют площади под офис, склад и т.п. Заключая договор аренды, стороны должны решить, как будут оплачиваться коммунальные услуги: отдельным платежом или включаться в состав арендной платы. Кроме того, в условиях договора аренды необходимо предусмотреть порядок пользования коммунальными услугами. Стоимость указанных услуг может быть рассчитана исходя из заявленных арендатором сведений о количестве используемых электроприборов, тепло- и водопотреблении для своих производственных и хозяйственных нужд.

Вопросы оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем по договору аренды зданий, сооружений регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством.

В соответствии со ст.545 ГК РФ абонент (в нашем случае арендодатель) может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) (в нашем случае арендатору) только с согласия энергоснабжающей организации.

В соответствии с п.2 ст.539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом при наличии у последнего энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Арендаторы, как правило, этим требованиям не отвечают.

Согласно ст.548 ГК РФ правила, предусмотренные ст.539-547 ГК РФ применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом и иными правовыми актами, а также со снабжением газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными подобными товарами.

Например, в соответствии с Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.99 г. N 167, субабоненты, которыми являются в данном случае арендаторы, заключают договор на пользование питьевой водой и сброс сточных вод с абонентом, т.е. организацией, осуществляющей эксплуатацию систем водопровода и канализации населенного пункта. Таким образом, абонент может передавать полученные им через присоединенную сеть ресурсы другому лицу (субабоненту), но только с согласия ресурсоснабжающей организации. Кроме того, сделка об установлении субабонентских отношений без испрашивания согласия ресурсоснабжающей организации является ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ). Однако письмо Минфина России от 29.10.93 г. N 118 (с изм. и доп.от 3.04.96 г.) "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" предусматривает, что арендодатель взимает плату за коммунальные услуги с арендаторов жилых и нежилых помещений, а распределение расходов между пользователями этих услуг производится по их фактической стоимости. Тот факт, что это письмо распространяется на организации жилищно-коммунального хозяйства, значения не имеет, так как организация-арендодатель в данном случае выполняет функции ЖКХ, т.е. осуществляет перераспределение коммунальных услуг.

Пунктом 2 "и" Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5.08.98 г. N 552, с учетом изменений и дополнений (далее Положение о составе затрат) предусмотрено, что в себестоимость продукции (работ, услуг) включаются затраты, связанные с управлением производством, в том числе эксплуатационные расходы по содержанию зданий и сооружений. Таким образом, действующим законодательством не установлено ограничений для включения затрат в себестоимость в виде наличия прямых договоров с энергосберегающими организациями.

Многие специалисты считают также, что коммунальные услуги арендатор может включать в себестоимость, так как в себестоимость включаются стоимость приобретенного топлива и энергии (п.6 Положения о составе затрат) и расходы на услуги связи (п.п."и" п.2 Положения о составе затрат).

Такой же точки зрения придерживаются и некоторые налоговые органы. Так, письмом УМНС России по г. Москве от 12.05.2000 г. N 03-12/17990 арендаторам разрешается относить на себестоимость коммунальные платежи, даже если договор на обеспечение водой, теплом и светом заключен напрямую с арендодателем, который не имеет права оказывать коммунальные услуги. К аналогичному выводу пришел и Высший арбитражный суд Российской Федерации (см. постановление от 9.11.99 г. N 7235/98). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Таким образом, для отнесения указанных расходов на себестоимость арендатор может учитывать коммунальные платежи в составе арендной платы, но в договоре аренды необходимо предусмотреть, что арендная плата представляет собой не фиксированную сумму, а подлежит ежемесячной индексации с учетом производимых арендодателем расходов. Тогда в соответствии с п.10 Положения о составе затрат компенсация платежей арендодателя за воду, газ, электроэнергию и т.п. будет учитываться в составе арендной платы и подлежит отнесению на себестоимость у арендатора.

Г. Благовещенская,

аудитор ООО "Консалтинг Сервис", г. Калуга

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 44, октябрь 2001 г.