Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 июля 2014 г. N Ф06-12502/13 по делу N А55-21063/2013

г. Казань

25 июля 2014 г.

Дело N А55-21063/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2013 (судья Бойко С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Засыпкина Т.С., Кузнецов В.В.)

по делу N А55-21063/2013

по заявлению закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У.ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд", (ОГРН 507774646470456), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с привлечением третьего лица - общество с ограниченной ответственностью финансово - строительная компания "Наш город", о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У.ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) от 24.08.2013 N 09/062/2013-272 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.11.2012 N 2 к договору от 25.03.2010 N 157 о долевом участии в строительстве жилого дома поз. 2 в жилом комплексе по ул. Фрунзе, южнее жилого дома N 8 (строительный N XVIII-Т-2) и об обязании произвести государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью финансово - строительная компания "Наш город" (далее - ООО ФСК "Наш город").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением от 19.11.2012 N 2 к договору долевого участия в строительстве от 25.03.2010 N 157 фактически производится замена первоначального обязательства другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет, и в данном случае с учетом статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) речь идет о новации, то есть, о заключении нового договора долевого участия в строительстве в отношении объекта долевого строительства квартиры N 157.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО ФСК "Наш город" (Застройщик) и открытым акционерным обществом "Национальный торговый банк" (Дольщик) был заключен договор от 25.03.2010 N 157 "О долевом участии в строительстве жилого дома поз. 2 в жилом комплексе по ул. Фрунзе, южнее жилого дома N 8 (строительный N XVIII-Т-2)". По условиям указанного договора стороны договорились о долевом участии в строительстве жилого дома, при этом, объектом долевого строительства, который Застройщик передает Дольщику при распределении результатов долевого строительства, является квартира N 157 (строительный), в жилом доме поз. 2 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 3Б квартал, южнее жилого дома N 8 по ул. Фрунзе, обозначенная в приложении N 1 площадью 44 кв. м, количество комнат - 1, этаж - 14 (п. 1.3. договора).

Договор от 25.03.2010 N 157 "О долевом участии в строительстве жилого дома поз. 2 в жилом комплексе по улице Фрунзе, южнее жилого дома N 8 (строительный N XVIII-Т-2)" зарегистрирован в установленном законом порядке.

По договору уступки прав от 18.04.2011 N 157 П открытое акционерное общество "Национальный торговый банк" уступило права по вышеназванному договору обществу с ограниченной ответственностью "Алтрейд", которое, в свою очередь, уступило вышеназванные права по договору от 18.07.2011 N РИКо 157 Управляющей компании.

Между Управляющей компанией и ООО ФСК "Наш город" было подписано дополнительное соглашение от 19.11.2012 N 2 к договору от 25.03.2010 N 157 "О долевом участии в строительстве жилого дома поз. 2 в жилом комплексе по ул. Фрунзе, южнее жилого дома N 8 (строительный N XVIII-Т-2)", по условиям которого внесены изменения в пункт 1.3. договора. Согласно новой редакции объектом долевого строительства, который Застройщик передает Дольщику при распределении результатов долевого строительства, является квартира N 157 (строительный), в жилом доме поз. 2 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 3Б квартал, южнее жилого дома N 8 по ул. Фрунзе, площадью 121,30 кв. м, количество комнат - 3, этаж 14.

Управляющая компания и ООО ФСК "Наш город" обратились 16.08.2013 в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.11.2012 N 2.

Сообщением от 24.08.2013 N 09/062/2013-272 Управлением Росреестра в регистрации дополнительного соглашения от 19.11.2012 N 2 к договору от 25.03.2010 N 157 о долевом участии в строительстве отказано, со ссылкой на то, что дополнительным соглашением от 19.11.2012 N 2 в соответствии со статьей 414 ГК РФ фактически производится замена обязательства между теми же лицами, предусматривающим иной предмет, что в свою очередь свидетельствует о заключении нового договора долевого участия в строительстве. Кроме того, заключение договора долевого участия в долевом строительстве после того, как объект введен в эксплуатацию, действующим законодательством не предусмотрено.

Полагая, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.11.2012 N 2 является незаконным, Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как в целом Закон N 214-ФЗ, так и требование о регистрации договора о долевом участии в строительстве и дополнительного соглашения к нему направлены на защиту участников долевого строительства, исполнивших свои обязательства, возможности оформить право собственности на созданный с привлечением его денежных средств объект.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Судебные инстанции, оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, в том числе дополнительное соглашение к договору о долевом участии с точки зрения соответствия его требованиям действующего законодательства, не нашли оснований, препятствующих для государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.

Положения Закона N 214-ФЗ и Закона N 122-ФЗ не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что дополнительным соглашением произведена замена первоначального обязательства, то есть новация, были предметом оценки судебных инстанций и правомерно отклонены.

Согласно статье 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации", обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано.

Как установлено судами, в спорном случае дополнительное соглашение не предусматривает изменение ни предмета договора, ни способа его исполнения, а сторонами были изменены лишь технические характеристики объекта, подлежащего передаче после ввода жилого дома в эксплуатацию. В дополнительном соглашении не содержится указаний на то, что этим соглашением прекращаются какие-либо обязанности застройщика или дольщика.

Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, изложенные в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 по делу N А55-21063/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина