Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2014 г. N Ф06-14664/13 по делу N А72-6314/2013

г. Казань

25 сентября 2014 г.

Дело N А72-6314/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

ответчика - Федотовой Н.В. (доверенность от 08.09.2014), Сазонова В.В. (доверенность от 23.10.2012),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аэробоул"

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-6314/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аэробоул", г. Ульяновск (ИНН 7325036186, ОГРН 1027301179861) к областному государственному бюджетному учреждению культуры "Центр народной культуры Ульяновской области", г. Ульяновск (ИНН 7325085930, ОГРН 1097325000013) о взыскании 10 000 000 руб., при участии третьего лица - Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аэробоул" (далее - ООО "Аэробоул") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" о взыскании 10 000 000 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений по договору о передаче в аренду областного недвижимого имущества от 01.10.2002 N 18/о-1386.

Определением от 19.07.2013 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

Определением от 04.09.2013 Арбитражный суд Ульяновской области суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просил суд взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений, а именно: затраты на перепланировку и отделку помещений и установку инженерных коммуникаций в здании ДК "Губернаторский", расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. К.Маркса, д. 2/13, в размере 6 261 675 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО "Аэробоул" просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что судебные акты приняты по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

На возведение дополнительных площадей у ООО "Аэробоул" имелось разрешение лица, у которого спорный объект находился в оперативном управлении, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений подлежит взысканию с ответчика.

Судами сделан вывод о том, что сторонами согласовано проведение капитального ремонта арендованных помещений на общую сумму 470 750 руб. 10 коп., которая была возмещена истцу путем зачета в счет оплаты арендных платежей. Однако суд не принял во внимание, что сумма фактически понесенных затрат составляет 6 788 779 руб. 94 коп.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 01.10.2002 между Департаментом имущественных отношений Ульяновской области (в настоящее время - Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) (арендодатель) и ООО "Аэробоул" (арендатор), при участии областного государственного учреждения культуры "Концертно-досуговый центр молодежи" (в настоящее время - областное государственное бюджетное учреждение культуры "Центр народной культуры Ульяновской области") (балансодержатель) оформлен договор о передаче в аренду областного недвижимого имущества N 18/О-1386, в соответствии с которым арендодатель при участии балансодержателя передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, д. 2/13, площадью 582,5 кв. м, для использования под спортивно-оздоровительный боулинг-центр.

01.10.2002 балансодержатель передал арендатору указанные нежилые помещения.

Дополнительным соглашением от 01.03.2012 года Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал, а областное государственное бюджетное учреждение культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" приняло права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.10.2002 N 18/О-1386.

Вступившим в законную силу 10.04.2013 решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 по делу N А72-10884/2012 договор аренды от 01.10.2002 N 18/О-1386 между сторонами расторгнут.

16.09.2013 Арбитражным судом Ульяновской области по делу N А72-7840/2013 принято решение о выселении ООО "Аэробоул" из занимаемых нежилых помещений. Решение вступило в законную силу.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2013 по делу N А72-4951/2013 с ООО "Аэробоул" в пользу областного государственного бюджетного учреждения культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" взыскано 3 185 516 руб. 33 коп. основного долга, 1 176 614 руб. 06 коп. пени.

В обоснование своих требований истец указывал, что в период действия договора аренды недвижимого имущества им в арендованных помещениях были произведены ремонтные работы, в результате чего возникли неотделимые улучшения, стоимость которых истец просит взыскать с ответчика.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствовался положениями норм статей 623, 616, 614, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и исходил из следующего.

Лицами, участвующими в настоящем деле, не оспаривается ни факт расторжения договора аренды, ни факт освобождения арендатором арендованных помещений, ни факт проведения в период действия договора ремонтных работ.

Согласно письму ООО "Аэробоул" от 2002 года (без указания числа, месяца и исходящего номера письма), адресованному руководителю ответчика Козакову С.Н., истец просит разрешить пристроить дополнительные площади к существующим, а именно: расширить балконы на 2-ом этаже, литера А, площадью 135,27 кв. м до 291,20 кв. м за свой счет. На данном письме имеется отметка: "Не возражаю. Согласовано. Директор ОГУК "КДЦМ" подпись С. Козаков".

Истец считает, что данное письмо с визой руководителя ответчика является подтверждением согласия ответчика на проведение работ, повлекших неотделимые улучшения.

Из заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью "Экспертная специализированная организация "Региональный Центр Экспертизы по Приволжскому округу" от 23.12.2013 N 030/035-2013, а также пояснений сторон следует, что переданные в аренду помещения были фактически истцом реконструированы, в том числе путем возведения (надстройки) балконов в помещении спортзала.

Из технического паспорта от 18.03.2011 на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. К. Маркса, д. 2/13, следует, что площадь помещений, используемых ООО "Аэробоул" составляет 1073,61 кв. м.

При этом на поэтажном плане строения литера "А" 2 этаж имеется штамп: "на возведение построек литера А пом.41-46 S=299,12 кв. м разрешение не предъявлено".

Аналогичная информация содержится в представленном на обозрение суда из УОГУПБТИ инвентарном деле на здание по адресу: г. Ульяновск, ул. К. Маркса, д. 2/13.

Из письма Министерства строительства Ульяновской области от 05.04.2012 N 73-ИОГВ-25-01.02/843, адресованного истцу, следует, что устройство балконов 2-го этажа (надстройка) относится к реконструкции объекта, на которую требуется получать разрешение на строительство. Для узаконивания площадей в установленном порядке необходимо получить градостроительный план земельного участка на реконструкцию объекта, разработать проектную документацию, провести техническое обследование конструкций произведенной надстройки, получить положительное заключение экспертизы для последующего получения разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Суд установил, что истцом фактически произведена реконструкция части арендованных нежилых помещений.

Следовательно, в соответствии с нормами статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации истцу в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в целях проведения работ по реконструкции арендованных помещений необходимо было получить разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, а также согласовать вопрос по реконструкции со всеми его правообладателями, в том числе с собственником здания.

Истец в установленном законом порядке не получал ни разрешение на реконструкцию помещений, ни разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения. Также отсутствуют доказательства, что истец согласовал вопрос о реконструкции данного объекта с собственником здания в лице его уполномоченного органа - Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

При этом суд не согласился с доводом истца о том, что проведение реконструкции помещений было согласовано с представителями собственника, поскольку документального подтверждение данного факта в материалы дела не представлено.

24.11.2004 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта, согласно пункту 1 которого на период проведения арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, установленный сторонами с 01.10.2004 по 31.07.2005, арендная плата не взимается.

02.09.2005 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта, пункт 1 которого был изложен в следующей редакции: "На период проведения арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, установленный сторонами с 01.10.2004 по 31.07.2005 сумма ежемесячной арендной платы составляет 47 075 руб. 01 коп. без налога на добавленную стоимость". Этим же дополнительным соглашением стороны изложили пункт 2 дополнительного соглашения от 24.11.2004 к вышеуказанному договору в следующей редакции: "По окончании проведения капитального ремонта арендатор обязуется предоставить акт выполненных работ, согласованный с балансодержателем на 470 750 руб. 10 коп. без налога на добавленную стоимость".

Арендная плата, установленная ООО "Аэробоул", являлась льготной, а разница между льготной платой, вносимой арендатором, и действительной платой в соответствии с действующими на тот периода нормами закона, составляла стоимость произведенных ООО "Аэробоул" затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений.

Из указанного следует, что истцу фактически было согласовано проведение работ по капитальному ремонту арендованных помещений на общую сумму 470 750 руб. 10 коп., которая и была возмещена ему путем зачета в счет оплаты арендных платежей.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие, что ответчиком были согласованы иные объем и стоимость работ, в материалы дела не представлены.

Кроме того, суды учли, что ООО "Аэробоул", обращаясь к руководителю ответчика за получением разрешения на пристройку дополнительной площади, в письме от 2002 года (без указания числа, месяца и исходящего номера письма), сообщал, что "по окончании срока действия договора аренды от 01.10.2010 N 18/0-1836 обязуемся передать безвозмездно на баланс арендодателя пристроенные площади".

Данное предложение истца соответствовало положениям пункта 2.4.14 договора аренды нежилых помещений от 01.10.2002, согласно которому арендатор обязался по окончании срока действия договора безвозмездно передать арендодателю все произведенные улучшения, составляющие принадлежность арендуемых помещений и неотделимые без вреда для занимаемых помещений.

Стороны при заключении данного договора предусмотрели, что арендодатель обязан возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора в случае общественной или государственной необходимости.

Как следует из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 по делу N А72-10884/2012, данный договор был расторгнут в судебном порядке в связи с существенным нарушением арендатором (истцом) условий договора (невнесение арендных платежей в течение более двух месяцев подряд).

Кроме того, судом сделан вывод о том, что площадь здания, включенная в реестр областного имущества, не изменилась по сравнению с площадью, имевшейся на момент заключения договора аренды с истцом.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу N А72-6314/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова