Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 октября 2014 г. N Ф06-15670/13 по делу N А72-15538/2013

г. Казань

09 октября 2014 г.

Дело N А72-15538/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2014 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 мая 2015 г. N 306-ЭС15-57 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,

судей Хайбулова А.А., Махмутовой Г.Н.,

при участии представителя:

ответчика - Аникеевой Ю.В., доверенность от 23.12.2013 (б/н),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22.04.2014 (судья Чернышова И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-15538/2013

по исковому заявлению Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1117327000625, ИНН 7303006082) к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА", г. Ульяновск (ОГРН 1067325012754, ИНН 7325059747) о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке N 7211-2, составленном обществом с ограниченной ответственностью "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА", с участием третьего лица: индивидуального предпринимателя Хайруллова А.Х., г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" (далее - ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА", ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - 1281/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 539,7 кв. м, что соответствует площади 69,14 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 15, указанной в отчете об оценке N 7211-2, составленном ООО "Симбирск-ЭКПЕРТИЗА".

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 22.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов, сделанных судами, фактическим обстоятельствам дела.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения Арбитражного суда Ульяновской области от 22.04.2014 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает обжалуемые судебные акты незаконными и подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, городу Ульяновску Ульяновской области принадлежат на праве собственности нежилые помещения, общей площадью 539,7 кв. м: 1-й этаж: N N 3-7, 9-11, 16-20, 86-89, 207, 208; 2-й этаж: NN 22, 24-27, 29, 31-33, 37, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 15.

27 августа 2009 года между Комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хайруловым А.Х. (арендатор) был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 9512/2358, согласно которому с учетом дополнительного соглашения от 30.09.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 15 секция 1 на 1-ом этаже для пользования под торговые цели, площадь помещения составляет 69,14 кв. м.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что договор заключается на срок с 27.08.2009 по 27.08.2014.

В адрес истца от арендатора указанных помещений поступило заявление о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

В целях определения стоимости нежилого помещения ООО "Симбирск-экспертиза" по поручению истца и на основании муниципального контракта от 18.10.2013 N 04-451 составило отчет от N 7211-2 об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости - 1281/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 539,7 кв. м, что соответствует площади 69,14 кв. м., кадастровый номер: 73:24:041810:0000:0096190001:100301-100701, 100901-101101, 101601-102001, 108601-108901, 120701, 120801, 102202, 102402-102702, 102902, 103102-103302, 103702, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 15, по состоянию на 11.10.2013 с учетом НДС (18%) составляет 1 041 000,00 руб., без учета НДС - 882 000 руб.

Истец, ссылаясь на то, что выполненный ООО "Симбриск-ЭКСПЕРТИЗА" отчет N 7211-2 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании указанного выше отчета недействительным и о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества.

Удовлетворяя заявленные Комитетом требования, суды предыдущих инстанций исходили из следующего.

Рыночная стоимость спорного имущества определялась истцом в целях его отчуждения. Обязательное проведение оценки такого имущества предусмотрено статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суды установили, что рассматриваемом случае величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в связи с чем заявленное требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, и недействительным отчета подлежит рассмотрению по существу.

С целью установления соответствия отчета требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного имущества определением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.02.2014 по делу была назначена судебная экспертиза.

Суды посчитали, что заключением эксперта НП СРО "ДСО" от 11.03.2014 N 009э/03/14 отчет от 25.10.2013 N 7211-2, выполненный ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА", признан не соответствующим требованиям Закона N 135. Рыночная стоимость объекта недвижимости - 1281/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 539,7 кв. м, что соответствует площади 69,14 кв. м, кадастровый номер: 73:24:041810:0000:0096190001:100301-100701, 100901-101101, 101601-102001, 108601-108901, 120701, 120801, 102202, 102402-102702, 102902, 103102-103302, 103702, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 15 по состоянию на 11.10.2013 составляет 1 222 000,00 руб.

Установив, что согласно экспертному заключению величина рыночной оценки составляет 1 222 000 руб., что отличается от оспариваемой величины на 181 000 руб., суды пришли к выводу, что величина рыночной стоимости в оспариваемом отчете занижена на 14,8%, а приведенные недостатки свидетельствуют о недостоверности отчета и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что отчет ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" N 7211-2 не соответствует Закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, указанная в данном отчете, является недостоверной, в связи с чем признали заявленные Комитетом требования подлежащими удовлетворению.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами, сделанными судами, ввиду следующего.

Как уже было указано выше, с целью установления соответствия отчета от 25.10.2013 N 7211-2, выполненного ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА", требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного имущества по делу была проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта НП СРО "ДСО" от 11.03.2014 N 009э/03/14 допущенные оценщиком ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" нарушения в отчете от 25.10.2013 N 7211-2 являются ошибками описательного характера, не влияют на процесс определения рыночной стоимости объекта оценки и не являются существенными с точки зрения проведенных расчетных процедур. Установленные экспертом нарушения не повлияли на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, эксперт также указал, что все расчетные процедуры проведены ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" в соответствии с общепринятой оценочной методологией и практикой. В заключении эксперта отсутствуют нарушения при определении рыночной стоимости объекта экспертизы. Рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете от 25.10.2013 N 7211-2 находится в допустимом 15% диапазоне.

Судебная коллегия считает, что расхождение в оценке недвижимого имущества в пределах 15% не может служить доказательством нарушения оценщиком ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" норм действующего законодательства при проведении оценки.

Разница при определении рыночной стоимости земельного участка находится в пределах допустимой погрешности в размере 14,8% от произведенных результатов оценщиком НП СРО "ДСО" при определении рыночной стоимости объекта в рамках судебной экспертизы (1 222 000,00 руб.) и не влияет на достоверность и объективность отчета от 25.10.2013 N 7211-2 (1 041 000,00 руб.), что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Поскольку из заключения судебной экспертизы НП СРО "ДСО" от 11.03.2014 N 009э/03/14 не усматривается, что ООО "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" при составлении отчета от 25.10.2013 N 7211-2 были нарушены требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что данный отчет соответствует требованиям законодательства и стандартам оценочной деятельности.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что 18.12.2013 Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска в НП СРО "ДСО" была подана жалоба на профессиональные действия оценщика Мустафиной З.П. По результатам проведенной Комитетом по контролю НП СРО "ДСО" внеплановой проверки нарушения, указанные в жалобе на отчет об оценке от 25.12.2013 N 7211-2 не были подтверждены.

Таким образом, выводы судов не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, свидетельствующим об отсутствии оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу N А72-15538/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА" 2000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Поручить Арбитражному суду Ульяновской области выдать исполнительный лист в соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.Н. Федорова

Судьи

А.А. Хайбулов Г.Н. Махмутова