Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 октября 2014 г. N Ф06-16116/13 по делу N А12-4254/2014

г. Казань

27 октября 2014 г.

Дело N А12-4254/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованных лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство Демина Павла Семеновича", хутор Петровский Урюпинского района Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.04.2014 (судья Смагоринская Е.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу N А12-4254/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство Демина Павла Семеновича" к отделу по управлению муниципальным имуществом Администрации Урюпинского муниципального района Волгоградской области, Администрации Урюпинского муниципального района Волгоградской области о признании незаконным отказа и обязании принять решение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство Демина Павла Семеновича" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к отделу по управлению муниципальным имуществом Администрации Урюпинского муниципального района Волгоградской области (далее - Отдел), к Администрации Урюпинского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Отдела в приватизации земельного участка с кадастровым номером 34:31:180006:152, изложенного в письме от 31.12.2013 N 20-0128/4033, и об обязании принять решение о предоставлении в собственность Общества земельного участка с кадастровым номером 34:31:180006:152, а также подготовить и направить в адрес Общества проекты договора купли-продажи указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.04.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что с 2003 года Общество пользуется земельным участком для сельскохозяйственного производства на основании договоров аренды. Каких-либо споров по выплатам арендной платы, ненадлежащему использованию земельного участка между арендодателем и арендатором не было. Судами не принято во внимание, что поскольку договор аренды от 13.07.2006 признан судом незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, то между сторонами продолжает действовать договор аренды от 15.07.2005, заключенный на срок менее одного года и не нуждающийся в государственной регистрации, в связи с чем в силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) Общество имеет право на приватизацию земельного участка.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Урюпинского муниципального района Волгоградской области от 12.07.2006 N 321 "О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду обществу ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство Демина Павла Семеновича" между муниципальным образованием "Урюпинский муниципальный район Волгоградской области" (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, предоставляемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства от 13.07.2006, площадью 253,4 гектара, расположенного на территории Окладненского сельского поселения Урюпинского района Волгоградской области.

Срок действия договора аренды определен с 13.07.2006 по 12.07.2007.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Дополнительным соглашением от 18.04.2007 N 1 к договору аренды от 13.07.2006 стороны согласовали, что в случае если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

Указанный земельный участок 29.06.2007 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 34:31:180006:152.

Общество 20.12.2013 в порядке пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка.

Письмом от 31.12.2013 N 20-0128/4033 Администрация отказала Обществу в предоставлении в собственность за плату земельного участка со ссылкой на то, что заявитель не соответствует условиям, предусмотренным в пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, поскольку договор аренды от 13.07.2006, заключенный сроком на один год, и дополнительное соглашение к нему от 18.04.2007 N 1, не зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем постановлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 10.07.2013 N 68-167/2013 Общество было привлечено к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП РФ - за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Ссылаясь на то, что Общество с 2003 года пользуется спорным земельным участком, регулярно внося арендную плату, а также указывая, что до момента заключения договора аренды от 13.07.2006 (его государственной регистрации) продолжает действовать договор аренды от 15.07.2005, заключенный на срок менее одного года и не нуждающийся в государственной регистрации, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). При этом данное правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи, в котором изложены основания и приведена процедура приобретения участков из земель сельскохозяйственного назначения арендаторами без торгов.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ указано, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Из указанной нормы следует, что право на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено тому лицу, которое надлежащим образом использовал этот земельный участок в течение более трех лет.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон N 101-ФЗ механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

При разрешении спора судебные инстанции указали, что по настоящее время Общество продолжает пользоваться земельным участком, регулярно внося арендную плату. Каких-либо споров по выплатам арендной платы, ненадлежащему использованию земельного участка, о границах и местоположении земельного участка между арендодателем арендатором не было.

Однако отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии совокупности необходимых условий для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, поскольку договор аренды земельного участка от 13.07.2006 ввиду отсутствия его государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства оформлен не был.

Между тем судебные инстанции не дали надлежащей правовой оценки имеющемуся в материалах дела договору аренды от 15.07.2005, который был заключен в отношении спорного земельного участка на срок менее одного года, и не нуждался в государственной регистрации.

Отказывая в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, судами не было учтено то, что, если последний подписанный сторонами договор аренды от 13.07.2006 является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же земельного участка от 15.07.2005, возобновленный на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.

О таких же подходах к решению вопроса о сохранении договорных обязательств свидетельствует анализ судебной практики (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 1283/12).

Действующее законодательство не содержит запрета на преимущественное право приватизации земельного участка при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которое по аналогии можно применить и к спорным отношениям, указано, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, судебные акты приняты при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и с нарушением норм материального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить наличие волеизъявления арендодателя на сохранение договорных арендных отношений и в отсутствие государственной регистрации договора аренды от 13.07.2006, факт владения земельным участком на дату обращения с заявлением о его приобретении в собственность и непрерывность такого владения в течение предшествующих трех лет, факт надлежащего использования земельного участка, и с учетом данных обстоятельств установить наличие либо отсутствие у Общества преимущественного права на приобретение в собственность земельного участка в соответствии с Законом N 101-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.04.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу N А12-4254/2014 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина