Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2014 г. N Ф06-16338/13 по делу N А57-2784/2013

г. Казань

20 октября 2014 г.

Дело N А57-2784/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Петрова А.Л., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - общества с ограниченной ответственностью "Калинка Мебель" - Лапшева С.Е., доверенность от 19.11.2013,

в отсутствие:

иных лиц, участвующий в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.03.2014 (судья Комлева Л.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А57-2784/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Калинка Мебель", г. Саратов, к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитету по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, Управлению Федерального казначейства Министерства Финансов России по Саратовской области, г. Саратов, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", г. Москва, в лице филиала по Саратовской области, г. Саратов, Комитету по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Министерству финансов Саратовской области, г. Саратов, третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", г. Москва, в лице филиала по Саратовской области, г. Саратов, Комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

открытое акционерное общество "Государственный проектно - изыскательский институт земельно - кадастровых съемок имени П.Р. Поповича", г. Москва, Правительство Саратовской области, г. Саратов, торгово-промышленная палата Саратовской области, г. Саратов, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Калинка Мебель" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - комитет), Управлению Федерального казначейства Министерства Финансов России по Саратовской области (далее - управление) с требованиями: об установлении кадастровой стоимость земельного участка площадью 5011 кв. м с кадастровым номером 64:48:020634:53, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 162, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, обязании в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость земельного участка, о внесении в государственный кадастр недвижимости значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020634:53, исходя из его рыночной стоимости, признании недействительным пункта 2.1 договора от 30.12.2010 N С-10-1537Ю, установлении цены выкупа земельного участка исходя из рыночного значения кадастровой стоимости этого участка, и удельного показателя кадастровой стоимости этого же участка, восстановлении нарушенные права путем применения последствий недействительности ничтожной сделки в части, путем взыскания в пользу разницы между ценой договора -3 463 779,84 руб. и ценой земельного участка, произвести взыскание, исходя из сведений о распределении полученной суммы 3 463 779,84 руб. по уровням бюджетной системы.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013 прекращено производство по делу в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, обязания в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020634:53, внесения в государственный кадастр недвижимости значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, деленной на площадь 5011 кв. м.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.03.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 в обжалуемой части, суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 30.12.2010 N С-10-1537Ю-2 в части установления в пункте 2.1 договора и в расчете цены, приведенном в Приложении N 1 к договору от 30.12.2010 N С-10-1537Ю-2, цены выкупа земельного участка площадью 5011 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 162 с кадастровым номером 64:48:020634:53, в размере, превышающем 839 563 руб.

Администрация, комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационных жалобах просят их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь в их обоснование на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве на жалобы общество просит судебные акты оставить в силе, жалобы без удовлетворения.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между администрацией и обществом заключён от 30.12.2010 N С-10-1537Ю-2 договор купли-продажи земельного участка площадью 5011 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020634:53, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Огородная, д. 162 в Заводском районе, занимаемый отдельно стоящим административно-деловым зданием, трансформаторной подстанцией, складом IV - V классов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, пунктом 2.1. которого определена цена участка в сумме 3 463 779,84 руб.

Расчет цены выкупа земельного участка произведен администрацией в пятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости в размере 46 183 731,17 руб.

Общество платежными поручениями от 31.12.2010 N 1781, 12.01.2011 N 5, 13.01.2011 N 7 оплатило выкупную цену земельного участка в размере 3 463 779,84 руб.

Переход права зарегистрирован в установленном законом порядке.

Полагая, что расчёт выкупной цены спорного земельного участка произведён администрацией с нарушением действующего земельного законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, удовлетворяя требования в части, исходили из того, что предметом спора является недействительность сделки - договора купли-продажи от 30.12.2010 N С-10-1537Ю-2, заключенного между администрацией и обществом, в части установления цены.

По мнению истца оспариваемый договор купли-продажи заключен с нарушением требований закона по завышенной цене.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка, пунктом 1 статьи 2 которого установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 01.07.2012 определен в соответствии со статьей 2 закона N 137-ФЗ и постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П (с изменениями), согласно которому цена земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, а также государственная собственность на которые не разграничена, лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек установлена в размере пятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом.

Вывод судов о том, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка, является правильным.

В пункте 12 кадастрового паспорта земельного участка указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка.

Из кадастрового дела объекта недвижимости 64:48:020634:53 следовало, что по сведениям кадастрового паспорта по состоянию на 10.06.2010 разрешенное использование спорного земельного участка - производственные и административные здания, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П в отношении земель с указанным разрешенным использованием составлял 2233,92 руб. за кв. м. Кадастровая стоимость по сведениям кадастрового паспорта составляла 11 194 173,12 руб.

Сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости в отношении спорного земельного участка по состоянию на 31.12.2010, в том числе в части категории земель, величины кадастровой стоимости земельного участка, в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны. На дату рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 31.12.2010 значатся в кадастровом паспорте земельного участка в пункте 16 "особые отметки".

Администрацией издано постановление от 03.11.2010 N 2653 о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка 64:48:020634:53, расположенного по вышеуказанному адресу, занимаемый отдельно стоящим административно-деловым зданием, трансформаторной подстанцией, складом IV-V классов, в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 5011 кв. м.

Учитывая, что цена продажи земельного участка должна быть определена на дату подачи заявления о его приобретении в собственность, принимая во внимание постановление администрации от 03.11.2010 N 2653, дату заключения договора купли-продажи - 30.12.2010, исходя из сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, цена продажи земельного участка должна была быть определена органом местного самоуправления исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 194 173,12 руб., отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 30.12.2010.

В связи с изложенным, суды пришли к правильному выводу о недействительности (ничтожности) пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2010 N С-10-1537Ю-2 площадью 5011 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020634:53 и расчета цены участка, приведенного в Приложении N 1 к Договору (не меняя формулу расчета в виде пятикратной ставки земельного налога) в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем выкупную цену этого же участка в сумме 839 563 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 194 173,12 руб., отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 30.12.2010.

Представленный в материалы дела акт определения кадастровой стоимости земельного участка от 31.01.2011, согласно которому изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, удельный показатель кадастровой стоимости (9 216,47 руб.), а также величина кадастровой стоимости (46 183 731,17 руб.), судами признан ненадлежащим доказательством.

Оценивая данный акт, суды пришли к верному выводу о том, что указанный документ не имеет правового значения для определения цены договора спорного земельного участка, поскольку он датирован после даты заключения спорного договора, не имеет обратной силы и не распространяет свое действие на предыдущие периоды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 постановления от 01.07.1996 N 6/8, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента её совершения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно пришли к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 30.12.2010 N С-10-1537Ю-2 следует признать недействительным в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 839 563 руб., противоречащим закону.

Установив, что денежные средства в размере, превышающем надлежащую выкупную стоимость земельного участка, перечислены в отсутствие каких-либо установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, суды обоснованно признали, что сумма, в размере, превышающем 839 563 руб., является неосновательным обогащением ответчиков.

Доводы кассационных жалоб являются идентичными апелляционным жалобам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационных жалобах не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.03.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 по делу N А57-2784/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

А.Л. Петров Ф.В. Хайруллина