Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф06-16757/13 по делу N А65-8146/2014

г. Казань

18 ноября 2014 г.

Дело N А65-8146/2014

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Сафина Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

истца - Хамитова Л.Т., по доверенности от 30.12.2013 (б/н),

ответчика - Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани - Сабирзянова И.И., по доверенности от 07.10.2014 N 9038,

в отсутствие:

ответчиков - Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", открытого акционерного общества "Дирекция внебюджетных программ развития города" - извещены надлежащим образом, не явились,

третьего лица - извещено надлежащим образом, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи: Кувшинов В.Е., Холодная С.Т.)

по делу N А65-8146/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" (ИНН 1658072461, ОГРН 1061658031500), с. Тюлячи, Республика Татарстан, к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани, г. Казань, Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, открытому акционерному обществу "Дирекция внебюджетных программ развития города", г. Казань, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании недействительным постановления, об оспаривании действий, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" (далее - ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением, с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее - Исполком), Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Дирекция внебюджетных программ развития города" (далее - ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города"): о признании недействительным постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 28.02.2013 N 2280 (в редакции постановления от 21.05.2013 N 4593) в части п. 1.1.14. помещения 1-го этажа общей площадью 151,6 кв.м, расположенные по ул. Гагарина, д. 99; о признании недействительной сделки по передаче нежилых помещений 1 этажа NN с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Гагарина, д. 99 открытому акционерному обществу "Дирекция внебюджетных программ развития города" в уставной капитал; о признании незаконным отказа Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" от 10.01.2014 N 83/кзио-исх. в выкупе арендуемых нежилых помещений; о возложении на Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обязанности в месячный срок осуществить действия по реализации ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" нежилых помещений 1 этажа NN с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв.м, по ул. Гагарина, д. 99.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.06.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 решение суда первой инстанции от 02.06.2014 отменено. Заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным постановление исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 28.02.2013 N 2280 (в редакции постановления от 21.05.2013 N 4593) в части п. 1.1.14. "помещения 1-го этажа общей площадью 151,6 кв.м, расположенные по ул. Гагарина, д. 99", признал недействительной сделку по передаче нежилых помещений 1 этажа NN с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Гагарина, д. 99 открытому акционерному обществу "Дирекция внебюджетных программ развития города" в уставной капитал, признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", выраженный в письме от 10.01.2014 N 83/кзио-исх. в выкупе арендуемых ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" нежилых помещений 1 этажа NN с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Гагарина, д. 99.

Суд обязал Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой", обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём принятия в месячный срок со дня вступления постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в законную силу, решения об условиях приватизации нежилых помещений 1 этажа N N с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв.м, по ул. Гагарина, д. 99 в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и направить ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" проект договора купли-продажи указанного имущества.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Комитет обратился в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм права, установила следующее.

Как усматривается из материалов дела, с момента заключения договора аренды нежилого помещения от 08.05.2009 N 7947-93 по настоящее время ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" владеет и пользуется помещениями муниципального нежилого фонда, а именно помещениями N N 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151, 6 кв.м, по ул. Гагарина, д. 99 г. Казани.

Указанный договор аренды подписан сторонами по результатам аукционных торгов от 17.04.2009, срок договора аренды на 3 года, до 07.05.2012, цель использования - под офис.

Общество письмом от 01.07.2009 просило Комитет предоставить документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды. Необходимая документация была предоставлена обществу 21.07.2011.

Обществом были поданы документы в Управление Росреестра по Республике Татарстан, однако в государственной регистрации договора аренды было отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих перепланировку и уменьшение площади.

Кроме того, общество обратилось к Комитету с заявлением от 26.12.2013 о реализации преимущественного права на выкуп вышеназванных арендуемых нежилых помещений с приложением необходимых документов.

Комитет письмом от 10.01.2014 N 83/кзио-исх. сообщил обществу, что арендуемые помещения ранее были внесены в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и обществом был заключен договор аренды от 01.09.2010 N 1266-К нежилых помещений 1 этажа площадью 189,1 кв.м сроком до 31.07.2015. Комитет также сообщил обществу, что на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 об утверждении мирового соглашения между Исполкомом и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" данные помещения возвращены в состав муниципальной казны г. Казани по акту приема-передачи от 27.12.2011. Имущество, выбывавшее из муниципальной собственности на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), не может быть приватизировано и передано в собственность арендатору.

Из извещения об открытых аукционных торгах, опубликованных ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города" в Казанских ведомостях N 10 (5763) от 24.01.2014, обществу стало известно, что арендуемые им помещения были внесены в уставной капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города" на основании постановления Исполкома от 21.05.2013 N 4593 "О внесении изменений в постановление исполкома муниципального образования г. Казани от 28.02.2013 N 2280", а часть арендуемых заявителем помещений ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города" выставило на аукционные торги.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Требование заявителя о признании сделки недействительной рассматривается судом по правилам искового производства, а остальные заявленные требования по правилам главы 24 АПК РФ.

В силу положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ вступившей в силу с 01.07.2013) субъектам малого и среднего предпринимательства, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следовательно, арендуемое имущество может быть приватизировано хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности, определенных в Законе.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного, в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ, перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу пункта 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае, общество относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, использует под офис недвижимое имущество более двух лет, не имеет задолженности по оплате, в том числе на дату подачи заявления о реализации преимущественного права - 26.12.2013.

Из материалов дела следует, что площадь имущества, находящегося у заявителя 151,6 кв.м, не превышает предельного значения площади арендуемого имущества, установленного Законом Республики Татарстан от 03.10.2008 N 79-ЗРТ с изменениями от 14.10.2010.

Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, материалы дела не содержат.

Условия, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, желающий выкупить арендуемое им имущество, установлены Федеральным законом N 159-ФЗ. Перечень данных условий является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Неправомерной является ссылка суда первой инстанции на пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ в редакции от 22.07.2008, что необходимым условием реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп является факт нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Поскольку, общество с заявлением о выкупе имущества обратилось 26.12.2013, то к возникшим правоотношениям следует применять пункт 1 статьи 3 указанного закона, в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ вступившей в силу с 01.07.2013.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий - арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Исходя из изложенного, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции указал, что договор аренды от 08.05.2009 N 7947-93 не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако из пунктов 2.1 и 2.2 указанного договор следует, что договор заключен сроком на 3 года до 07.05.2012. Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1 и 2.2, и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

До момента государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со статьей 610 ГК РФ.

Указанные условия договора позволяют сделать вывод о том, что срок договора сторонами не был определен, и условие о сроке договора не было согласовано сторонами.

Поскольку срок договора аренды не является существенным условием договора аренды, то в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, вышеуказанный договор аренды в котором не было точно и однозначно согласовано условие о сроке договора, является заключенным на неопределенный срок и в силу этого не требует государственной регистрации.

Согласно материалам дела, арендуемые обществом помещения были внесены в уставной капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города" на основании постановления Исполкома от 21.05.2013 N 4593 "О внесении изменений в постановление исполкома муниципального образования г. Казани от 28.02.2013 N 2280".

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что у общества имелось преимущественное право выкупа арендуемых помещений как на момент внесения спорных помещений в качестве оплаты в уставной капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города", так и на момент вынесения оспариваемого постановления от 21.05.2013 N 4593.

Необоснованными являются доводы ответчиков о том, что поскольку недвижимое имущество было передано в уставной капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города", выбыло из муниципальной собственности, то органы муниципального образования не вправе распоряжаться чужим имуществом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)".

Общество 26.12.2013 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых с приложением необходимых документов.

Исполком в нарушение Федерального закона N 159-ФЗ и преимущественного права общества на выкуп арендуемого им недвижимого имущества включил указанное имущество, вносимое в уставный капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города" в постановление от 21.05.2013 N 4593 "О внесении изменений в постановление Исполкома МО г. Казани от 28.02.2013 N 2280"

Согласно материалам дела, вышеназванные нежилые помещения внесены Комитетом в качестве оплаты доли муниципального образования г. Казани при размещении дополнительного выпуска акций ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города".

Кроме того, в оспариваемом обществом отказе в реализации преимущественного права выкупа, не указаны данные обстоятельства передачи арендуемого недвижимого имущества в уставной капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города".

Поскольку в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ на Комитет возложены обязанности совершить действия, направленные на заключение с арендатором договора купли-продажи спорного объекта, то совершенные им действия по отказу в заявлении о преимущественном праве на выкуп, совершения сделки по передаче этого объекта в уставной капитал хозяйственного общества, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правом в целях воспрепятствования реализации субъекту малого предпринимательства права на приобретение имущества в собственность.

Таким образом, данные действия влекут прекращение использования имущества в производственной деятельности общества - арендатора, в то время как принятие Федерального закона N 159-ФЗ направлено на создание благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства и на сохранение за ними помещений.

В силу пункт 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание изложенное, выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, соответствующими материалам дела и действующему законодательству, оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта кассационная инстанция не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А65-8146/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

Н.Н. Сафин Э.Р. Галиуллин