Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 декабря 2014 г. N Ф06-17417/13 по делу N А55-27870/2013

г. Казань

10 декабря 2014 г.

Дело N А55-27870/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

ответчика - Чудаева А.И. (доверенность от 18.08.2014),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2014 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-27870/2013

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к обществу с ограниченной ответственностью "Промбезопасность", г. Самара (ОГРН 1106319008498, ИНН 6319731207) о взыскании 8 467 296 руб. 74 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промбезопасность" (далее - ООО "Промбезопасность") о взыскании 8 467 296 руб. 74 коп., из которых: 5 767 650 руб. 55 коп. сумма основного долга по договору от 09.01.2008 N 181 за период с 01.01.2012 по 30.09.2013, 2 699 646 руб. 19 коп. сумма пени за период с 22.11.2012 по 30.09.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014, иск удовлетворен в части взыскания 762 377 руб. 92 коп. основного долга, 404 623 руб. 77 коп. пени. В остальной части в иске суд отказал.

В кассационной жалобе Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство) просит отменить судебные акты в части отказа, требования Министерства удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что при определении размера арендной платы судам следовало применить положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым арендная плата должна составлять не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, Министерство полагает, что суд пришел к неверному выводу о том, что к ответчику не перешла обязанность по оплате арендной платы за период с 01.01.2012 по 21.11.2012, так как в соответствии с пунктом 2.2 договора уступки ответчик принял на себя обязательство погасить в полном объеме имеющуюся задолженность по арендной плате за земельный участок.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Судами установлено и следует из материалов дела, что между Министерством (арендодатель) и Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара (арендатор) заключен договор аренды от 09.01.2008 N 181 земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0943, площадью 9490,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека, для завершения поэтапного строительства (1, 2, 3, 4 и 5 очереди) жилой застройки.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 20.12.2007, срок действия договора истекает 19.12.2012.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

22.10.2012 между Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара и ООО "Промбезопасность" заключён договор перемены лиц в обязательстве, в соответствии с которым к ответчику перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.01.2008 N 181.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 22.11.2012.

Земельный участок был передан ответчику по акту приёма передачи от 22.10.2012.

Обращаясь с иском, Министерство указывало, что в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора аренды земельного участка ответчик обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по расчету истца за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 5 767 650 руб. 55 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 23.11.2012 по 30.09.2013 в размере 2 699 646 руб. 19 коп.

Арбитражный суд с расчетом Министерства не согласился, определив размер арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, применив к спорным отношениям постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), действующее с 04.08.2009, при этом руководствовался правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11.

Довод Министерства о том, что судами не применен пункт 15 статьи 3 Вводного закона, подлежащий применению в данном споре, является необоснованным.

Вывод арбитражного суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции о необходимости применения к спорным отношениям положений Постановления N 582 соответствует сложившейся судебной арбитражной практике.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовая позиция, изложенная в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" и "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что договор аренды заключен 09.01.2008, т.е. после предельного срока, установленного пунктом 15 Вводного закона (30.12.2007), размер арендной платы, взимаемой Министерством с ответчика в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

В то же время суд кассационной инстанции считает, что судами вывод об отсутствии у ответчика обязанности по оплате имеющейся задолженности по арендной плате за земельный участок сделан без учета следующего.

Судами ссылка истца на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 не принята во внимание с указанием на то, что данное постановление принято по иным фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 2.2 договора перемены лиц в обязательствах от 22.10.2012 ответчик принял на себя обязательство погасить в полном объеме имеющуюся задолженность по арендной плате за земельный участок.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 выработаны правовые позиции по вопросу, связанному с переуступкой прав по договору аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации сделан вывод, что отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период. Следовательно, отсутствие в договоре размера уступаемых обязательств по арендной плате не может являться основанием к отказу в иске.

Поскольку в указанных правовых позициях содержится толкование норм, подлежащих применению в том числе при рассмотрении настоящего дела, судам надлежало учесть выработанные подходы.

При таких обстоятельствах судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы за период с 01.01.2012 по 22.11.2012 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела необходимо дать оценку договору перенайма применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по делу N А55-27870/2013 отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы и неустойки за период с 01.01.2012 по 22.11.2012, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова