Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф06-17815/13 по делу N А65-2487/2014

г. Казань

15 декабря 2014 г.

Дело N А65-2487/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Горбуновой Т.В. (доверенность от 15.01.2014),

ответчика - Чикириной Р.Г. (доверенность от 16.10.2014),

третьего лица - Чикириной Р.Г. (доверенность от 28.10.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2014 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-2487/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первое Строительное Управление" (ОГРН 1071690061277, ИНН 1655145898) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), при участии третьего лица: Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, об урегулировании преддоговорного спора и об обязании заключить договор, изложив пункт 2.1. в редакции "2.1. цена участка составляет 1 784 000 руб. НДС не облагается",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Первое Строительное Управление" (далее - ООО "Первое Строительное Управление", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) об урегулировании преддоговорного спора и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, изложив пункт 2.1. в редакции "2.1. цена участка составляет 1 784 000 руб. НДС не облагается".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014, требования удовлетворены. Суд обязал Комитет земельных и имущественных отношений заключить с ООО "Первое Строительное Управление" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:010610:318, общей площадью 660 кв.м, расположенного по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Горького, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена проданного земельного участка составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 коп., НДС не облагается."

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит отменить вышеуказанные судебные акты, по основаниям указанным в кассационной жалобе, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 02.12.2014 объявлен перерыв до 13 часов 35 минут 09.12.2014.

Информация размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено 09.12.2014 в 13 часов 35 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 18.04.2013 N 3720 истцу был предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 16:50:010610:318, общей площадью 660 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Горького, для целей, не связанных со строительством, а именно для благоустройства территории, прилегающей к земельному участку с разрешенным видом использования: жилые помещения в зданиях смешанного использования на верхних этажах над жилыми помещениями, без права возведения капитальных сооружений.

Ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора купли-продажи земельного участка N 18356, пунктом 2.1 которого установлено, что цена проданного земельного участка, определенная по отчету от 27.05.2013 N 042з/Эоц-13 по определению рыночной стоимости земельного участка, составляет 5 364 000 руб., НДС не облагается.

Письмом от 25.10.2013 N 493 истец просил ответчика пересмотреть условия договора купли-продажи земельного участка, определив цену участка в соответствии с отчетом от 16.10.2013 N 1006/13/Н.

Истец представил отчет N 1006/13/Н об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 16:50:010610:318, общей площадью 660 кв.м, расположенного по адресу: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Горького, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 1 784 000 руб.

В ответ на письмо истца ответчик сообщил, что порядок определения стоимости земельного участка, свободного от застройки, законодательством не определен, на территории муниципального образования г. Казани такие земельные участки реализуются по рыночной стоимости, определяемой на основании отчета независимого оценщика и предложил обратиться в суд для установления стоимости в судебном порядке.

Неурегулирование разногласий относительно стоимости земельного участка послужило основанием для предъявления настоящего иска в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, исходил из рыночной стоимости, установленной экспертизой, проведенной по определению суда.

Однако судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, поскольку предметом должен являться земельный участок, находящийся в государственной собственности, суду при разрешении спора в первую очередь следовало проверить порядок отчуждения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом, при установлении факта нарушения предусмотренного законом порядка предоставления земельного участка, одним из этапов которого является принятие органом местного самоуправления соответствующего решения (пункт 5 статьи 34 ЗК РФ), оспаривание в судебном порядке ненормативного правого акта о предоставлении земельного участка не является обязательным условием для целей признания сделки, не соответствующей закону, недействительной (статья 12 ГК РФ).

Так, порядок предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, урегулирован правилами статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает подачу заинтересованным лицом в предоставлении земельного участка для таких целей заявления. В указанном заявлении должны быть определены: цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (пункты 2, 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.11.2010 N 1549-О-О отметил, что данные нормы направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельных участков юридическим лицам возможно лишь в контексте обязанности органов местного управления подготовить и опубликовать информацию о земельных участках, передаваемых в собственность и аренду.

Судами не исследовались вопросы самой возможности предоставления земельного участка для цели благоустройства в собственность и соблюдения процедур публикации в средствах массовой информации сведений о земельном участке с кадастровым номером 16:50:010610:318, предоставляемом в собственность.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления на основании заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Основой определения правового режима земель поселений является зонирование, которое играет важную роль для установления режима земель, предоставляемых для нужд строительства, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель историко-культурного назначения и др. Территориальное зонирование играет важную роль при предоставлении земельных участков (статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации). Вся территория поселения подлежит разделению на территориальные зоны. Результаты разделения отражаются органами местного самоуправления в документах зонирования, которые, составляют часть правил землепользования и застройки.

Земельный кодекс Российской Федерации возлагает на органы местного самоуправления муниципальный земельный контроль (ст. 72). Данный вид контроля осуществляется в порядке, определяемом нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и может быть сопряжен с их действиями по контролю за градостроительной деятельностью на территории муниципального образования.

Вместе с тем, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает, что земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию.

Так, статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя основные принципы земельного законодательства, предусматривает, что земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Этот принцип развивается в статье 7 Кодекса, уточняющей, что использование земли производится в соответствии с установленным для них целевым назначением с учетом принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земель.

В связи с этим, при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка для целей не связанных со строительством заявитель обязан указать цель использования испрашиваемого земельного участка (пункт 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации).

При обращении с заявлением общество просило предоставить спорный земельный участок в собственность для благоустройства и озеленения территории, прилегающей к объекту "Жилой комплекс по ул. Горького в г.Казани", строительство которого осуществляет истец.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относятся, в том числе, и организация благоустройства и озеленения территории поселения, использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения.

Согласно общим принципам под благоустройством понимается комплекс мер по содержанию, в том числе земельных насаждений, обеспечение чистоты и порядка на территории (решение Казанской городской Думы от 23.08.2006 N 49-11). Правилами благоустройства территории города Казани, оформление отношений по участию собственников объектов недвижимости по благоустройству и уборке прилегающей территории, осуществляется в форме договоров о благоустройстве прилегающих территорий.

Организация работ по благоустройству и озеленению территорий муниципальных образований также должна вестись в рамках реализации утвержденной на территории поселения градостроительной документации и правил землепользования и застройки.

Объекты, входящие в категорию озелененных и лесных территорий общего пользования, имеют самостоятельное финансирование и входят в титульный список проектирования и строительства как самостоятельные объекты и финансируются из средств местных бюджетов.

Озелененные территории ограниченного пользования финансируются за счет того объекта, при котором они создаются. Озеленение микрорайонов, кварталов, групп жилых домов отдельных зданий и сооружений входит в стоимость общестроительных и проектных работ как раздел сводной сметы. Эти расходы могут быть выделены из сводной сметы в локальные сметы и используются строго по назначению. Озеленение территорий промышленных и научно-производственных организаций осуществляется за их счет.

Благоустройство не является видом разрешенного использования земельных участков применительно к правилам статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, благоустройство не может являться самостоятельной целью использования земельного участка, поскольку является обязанностью любого землепользователя по содержанию земельного участка независимо от того, для каких целей он предоставлен и используется.

При этом, отражение в государственной кадастре недвижимости такого вида разрешенного использования спорного земельного участка как "благоустройство и озеленение прилегающей к объекту территории" не свидетельствует о том, что закрепление данной территорий в целях ее надлежащего содержания предполагает предоставление соответствующего земельного участка в собственность застройщику для благоустройства.

Следовательно, поскольку спорный земельный участок не может иметь такое самостоятельное целевое назначение как благоустройство, на которое указано заявителем при обращении с заявлением о предоставлении участка, который является застройщиком жилого комплекса, при этом сведения о конкретных целях использования данного участка обществом не указаны, предусмотренные статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации основания для его предоставления в собственность отсутствуют.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.04.2010 N 16158/09, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию, в частности, в силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования, этот принцип уточнен в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Системное толкование статей 1, 7, 34 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о необходимости указания в заявлении вида разрешенного использования земельного участка.

Однако из указанной цели (благоустройства) невозможно установить, как будет фактически использоваться земельный участок.

Таким образом, суды двух инстанций не исследовали и не устанавливали истинные цели использования выкупаемого истцом земельного участка.

Следует отметить, что спорный земельный участок формировался подлежащей развитию застроенной территории в историческом квартале г.Казани.

Из статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что проект межевания территории элемента планировочной структуры представляет собой чертежи межевания территории, на которых отображаются красные линии и линии отступа от них, а также границы земельных участков, территорий и зон, исчерпывающий перечень которых установлен в части 5 названной статьи.

Таким образом, проект межевания территории является актом публичного органа, который отображает пространственные характеристики образованных в пределах такой территории земельных участков как объектов гражданского оборота и в силу этого данный акт адресован не неопределенному кругу лиц, а лишь тем лицам, которые являются их собственниками или обладают в отношении их иными правами или могут приобрести на них права по основаниям, установленным законом, в том числе как собственники расположенных на них объектов недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом этого проект межевания территории не содержит норм права и по своей юридической природе является ненормативным актом.

Из содержания статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, содержащейся в главе 5 Градостроительного кодекса РФ "Планирование территории", в совокупности с другими нормами этой главы, устанавливающими особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (статья 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и регулирующими вопросы развития застроенных территорий (статьи 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации), следует, что проект межевания в отношении подлежащей развитию застроенной территории готовится в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования и не отражает каких-либо самостоятельных обязательных решений; с учетом градостроительных требований и нормативов по развитию территории определяет возможные границы формируемых земельных участков.

Однако суд не исследовал вопрос соблюдение градостроительных норм при формировании и межевании спорного земельного участка, его соответствие утвержденному проекту межевания территории, направление проекта межевания собственникам зданий и сооружений, правообладателям и пользователям земельных участков, расположенных на территории квартала и возможного формирования спорного земельного участка как придомовой территории.

При таких обстоятельствах, поскольку в оспариваемых судебных актах не оценивался сам договор, по которому стороны урегулируют разногласия по цене и не приведены нормативно-правовые обоснования возможности предоставления в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и заключения договора купли-продажи земельного участка N 18356 под благоустройство территории, судебная коллегия приходит к выводу, что судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам и с нарушением норм материального права.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать правовые основания и соблюдение порядка предоставления земельного участка; определить фактическую цель использования земельного участка; установить правовые критерии предоставления земельных участков в собственность под благоустройство; исследовать кадастровые документы земельного участка, определить заинтересованность заявителя в предоставлении земельного участка, после чего рассмотреть вопрос о возможности урегулирования спора в судебном порядке по договору купли-продажи земельного участка N 18356.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А65-2487/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова