Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 января 2015 г. N Ф06-19120/13 по делу N А72-2554/2014

г. Казань

20 января 2015 г.

Дело N А72-2554/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.08.2014 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А72-2554/2014

по исковому заявлению администрации города Ульяновска (ИНН 7303014573, ОГРН 1027301171446) к обществу с ограниченной ответственностью "РИМАКС", г. Ульяновск (ИНН 7325056288, ОГРН 1057325069780) о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка, исключении записи, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Министерства строительства Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ульяновска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РИМАКС" (далее - ответчик, общество, ООО "РИМАКС"), в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.08.2011 N 24-3-1403 площадью 72,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:031206:79 по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4;

- обязать ООО "РИМАКС" освободить земельный участок площадью 72,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:031206:79 по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4 от размещенного открытого рынка;

- обязать общество возвратить администрации земельный участок площадью 72,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:031206:79 по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве аренды на земельный участок площадью 72,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:031206:79 по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Министерство строительства Ульяновской области.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял отказ администрации от иска в части требования об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве аренды на земельный участок площадью 72,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:031206:79 по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4.

Производство по делу в данной в части требования прекращено.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация уточнила исковые требования и просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.08.2011 N 24-3-1403 площадью 72,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4;

- обязать общество освободить земельный участок площадью 72,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4 от размещенного открытого рынка;

- обязать общество возвратить администрации земельный участок площадью 72,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.08.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как установлено судом, 28.06.2011 Мэрией города Ульяновска принято постановление N 2821 "О передаче ООО "РИМАКС" в аренду земельных участков по ул. Камышинской в Засвияжском районе гор. Ульяновска", согласно которому подлежали передаче ООО "РИМАКС" в аренду на 4 года 11 месяцев два земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером 73:24:031206:79, площадью 72,0 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4 (земли населенных пунктов, территориальная зона Ц3), для размещения открытого рынка.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

16.08.2011 между Мэрией г. Ульяновска (Арендодатель) и ООО "РИМАКС" (Арендатор), на основании постановления Мэрии города Ульяновска от 28.06.2011 N 2821, был оформлен договор аренды земельного участка N 24-3-1403, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:031206:79, из земель населенных пунктов, территориальная зона Ц3, площадью 72,0 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N 19 по ул. Камышинской, участок N 4, для использования: для размещения открытого рынка (пункт 1.1).

Согласно пункту 4.1 договора срок действия данного договора с 28.06.2011 по 28.05.2016.

По акту приёма-передачи от 16.08.2011 земельный участок был передан Арендодателем Арендатору.

23.08.2013 администрация, ссылаясь на предписание Министерства строительства Ульяновской области от 25.10.2012, обратилась к ООО "РИМАКС" с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.08.2011 N 24-3-1403.

Арендатор не ответил на данное предложение Арендодателя.

Данные основания послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2.1.7 договоров аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд; при ином существенном нарушении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Основывая свои исковые требования на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация просит расторгнуть договор аренды от 16.08.2011 N 24-3-1403, указывая на следующие обстоятельства:

1) наличие предписания Министерства строительства Ульяновской области от 25.10.2012;

2) нарушение Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке проекта "Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске";

3) признание утратившим силу постановления Мэрии города Ульяновска от 28.06.2011 N 2821 "О передаче ООО "РИМАКС" в аренду земельного участка по ул. Камышинской в Засвияжском районе гор. Ульяновска".

25.10.2012 Министерством строительства Ульяновской области Главе администрации муниципального образования "город Ульяновск" Букину А.В. было вынесено предписание N 50 об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности.

В предписании указано, что в ходе проверки, проведенной Министерством, было выявлено нарушение части 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке проекта "Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске", утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 N 90, а именно, несоответствие данных "Правил" в части земельных участков на территории улицы Камышинской "Генеральному плану гор. Ульяновска". Так, в Генеральном плане г. Ульяновска земельные участки южнее здания N 19 по ул. Камышинской предусмотрены как территории зеленых насаждений общего пользования, а в Правилах землепользования и застройки данные участки относятся к зоне Ц3 - зоне размещения объектов социального и коммунально-бутового назначения в существующей застройке.

В связи с этим, Главе администрации муниципального образования "город Ульяновск" было предписано:

- до 20.12.2012 отменить ранее принятые постановления администрации гор. Ульяновска о предоставлении земельных участков N 1, 2, 3, 4 южнее здания N 19 по ул. Камышинской;

- до 30.07.2013 привести с соответствии с Генеральным планом г. Ульяновска Правила землепользования и застройки в городе Ульяновске.

Во исполнение указанного предписания администрация постановлением от 18.07.2013 N 3162 "О признании утратившими силу отдельных правовых актов" признала утратившим силу постановление Мэрии города Ульяновска от 28.06.2011 N 2821 "О передаче ООО "РИМАКС" в аренду земельных участков по ул. Камышинской в Засвияжском районе гор. Ульяновска".

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

Возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс Российской Федерации связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из условий реализации данного способа расторжения договора необходимо, чтобы изменившиеся обстоятельства существовали на момент заключения сделки, и были для сторон заведомо непредвиденными.

По смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Целью данной статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако, только их существенное изменение признается основанием для расторжения договора. Оно считается таковым в силу предписаний части 1 указанной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Оценив приведенные истцом в качестве оснований для расторжения договора обстоятельства на соответствие их требованиям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу о том, что не имеется не только совокупности условий, необходимых, в силу 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора, но и самих изменившихся обстоятельств, поскольку:

- в момент заключения договора аренды земельных участков от 16.08.2011 N 24-3-1403 такие обстоятельства, как "наличие предписания Министерства" и "признание утратившим силу постановления Мэрии города Ульяновска от 28 июня 2011 года N 2821" не существовали, поэтому не могли измениться после заключения договора;

- обстоятельство "нарушение Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке проекта "Правил землепользования и застройки" хоть и существовало в момент заключения договоров, но не изменилось после их заключения.

- договоры аренды являются сделками, исполнение которых без изменения их условий не нарушает соотношение имущественных интересов сторон и не влечет для них такой ущерб, что стороны в значительной степени лишились бы того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора; исполнение договоров аренды является для сторон взаимовыгодным, а расторжение договоров аренды повлечет для администрации города Ульяновска значительный ущерб, вследствие необходимости возмещения арендатору расходов, понесенных при исполнении договора (пункт 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, исковые требования администрации о расторжении договора правомерно оставлены без удовлетворения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование истца о расторжении договора оставлено судом без удовлетворения, договор является действующим, не подлежат удовлетворению требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок от размещенного на нем открытого рынка и возвратить администрации земельный участок.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.08.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу N А72-2554/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова