Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 февраля 2015 г. N Ф06-20149/13 по делу N А49-5765/2014

г. Казань

10 февраля 2015 г.

Дело N А49-5765/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Александрова О.П. (доверенность от 02.02.2015); Александровой О.А. (доверенность от 02.02.2015),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бандурина Руслана Викторовича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.08.2014 (судья Гук Н.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А49-5765/2014

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бандурина Руслана Викторовича, (ОГРНИП 314580303100020, ИНН 580308608678) к индивидуальному предпринимателю Грылевой Светлане Сергеевне (ОГРНИП 304580332300043, ИНН 580300461046) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Садалмелик", (ОГРН 1105803001204, ИНН 58030221430),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бандурин Руслан Викторович (далее - предприниматель Бандурин Р.В.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Грылевой Светлане Сергеевне (далее - предприниматель Грылева С.С.) о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:31:0202092:258 общей площадью 7479 кв.м, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Гражданская, д. 85, корпус 1, определив долю предпринимателя Бандурина Р.В. в размере 0,6887/100 пропорционально площади помещения, находящегося в здании, расположенном на указанном земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Садалмелик" (далее - общество "Садалмелик").

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18.08.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Бандурин Р.В. просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя нарушением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что в силу пункта 1 статьи 552 и пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) у предпринимателя Бандурина Р.В. возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входит нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю Бандурину Р.В. на праве собственности.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует их материалов дела, по договору купли-продажи нежилого помещения от 27.11.2012, заключенного с обществом "Садалмелик", предприниматель Бандурин Р.В. приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 81,9 кв.м, расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Гражданская, д. 85, корпус 1.

Переход права собственности предпринимателя Бандурина Р.В. на указанное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.12.2012 серии 58 АБ N 316349.

Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация федеральное БТИ" Кузнецкое отделение от 26.02.2014 N 56:405/2014-51, кадастровому и техническому паспортов, принадлежащее предпринимателю Бандурину Р.В. нежилое помещение расположено в нежилом здании корпуса N 1, этажность - 4, общей площадью 11 891,5 кв.м.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0202092:258 общей площадью 7479 кв.м, по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Гражданская, д. 58, корпус 1.

По договору купли-продажи от 22.12.2012, заключенного с обществом "Садалмелик", предприниматель Грылева С.С. приобрела в собственность нежилое помещение общей площадью 11 180 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Гражданская, д. 58, корпус 1, а также земельный участок с кадастровым номером 58:31:0202092:258 общей площадью 7479 кв.м.

Переход права собственности предпринимателя Грылевой С.С. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 29.12.2012.

Предприниматель Бандурин Р.В., ссылаясь на то, что в силу закона по договору купли-продажи от 27.11.2012 к нему перешло право собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 58:31:0202092:258 общей площадью 7479 кв.м, пропорционально доле принадлежащего ему помещения исходя из общей площади здания, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что из текста договора купли-продажи от 27.11.2012 не следует, что в стоимость нежилого помещения вошла и стоимость земельного участка, в связи с чем приобретение предпринимателем Бандуриным Р.В. права собственности на нежилое помещение само по себе не влечет возникновение у него права собственности на долю в спорном земельном участке. Кроме того, суды указали, что передача прав собственности на земельный участок в безвозмездном порядке законодательством не предусмотрена. Также суд апелляционной инстанции сослался на то, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 58:31:0202092:258 общей площадью 7479 кв.м не существует, поскольку снят с кадастрового учета в связи с его разделом.

Между тем при разрешении спора судами не принято во внимание следующее.

Основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного участка.

Пункт 3 статьи 36 ЗК РФ предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Таким образом, продажа предпринимателю Грылевой С.С. всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагается объект недвижимости, находящийся в собственности предпринимателя Бандурина Р.В., нарушает исключительное право последнего на получение в собственность земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у предпринимателя Бандурина Р.В. возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входит нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю Бандурину Р.В. на праве собственности.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что вывод судов о том, что предприниматель Бандурин Р.В., по сути, претендует на приобретение земельного участка на безвозмездной основе, является несостоятельным. Ответчик по спору об установлении права общей долевой собственности вправе в соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ обратиться со встречным иском в том же деле или обратиться с самостоятельным иском о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде части уплаченной им собственнику цены земельного участка.

Также судебная коллегия находит неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о невозможности удовлетворения исковых требований со ссылкой на то, что спорный земельный участок был разделен и снят с кадастрового учета, а нежилое здание в настоящее время находится на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0202092:857 общей площадью 3612 кв.м.

Данный вывод суда сделан без учета правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11, согласно которой при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание его границ и этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Кроме того, при разрешении спора судами не исследовался вопрос о наличии иных собственников нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Гражданская, д. 58, корпус 1.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что общая площадь здания составляет 11 891,5 кв.м, а предпринимателю Бандурину Р.В. и предпринимателю Грылевой С.С. принадлежат помещения в указанном здании площадью 81,9 кв.м и 11 180 кв.м соответственно, что в общей сложности составляет только 11 261,9 кв.м.

Таким образом, суды не установили, кто является собственником нежилых помещений площадью 629,6 кв.м, находящихся в указанном здании.

Разрешение вопроса об изменении существующего режима землепользования неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем к участию в деле должны привлекаться все собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, что не было сделано судами первой и апелляционной инстанции.

Ввиду необходимости соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, определения доли в праве на земельный участок с учетом размера права собственности на объект недвижимости, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников здания, и с учетом установленного правильно разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.08.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу N А49-5765/2014 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина