Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 февраля 2015 г. N Ф06-19674/13 по делу N А49-3728/2013

г. Казань

18 февраля 2015 г.

Дело N А49-3728/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мирсаетовой А.З., (протоколирование ведется с использованием систем видео-конференц-связи, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии в Арбитражном суде Пензенской области:

Верхоломова Ю.Е.,

Крюковой В.И.,

Макарёвой Г.Г.

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Верхоломова Юрия Евгеньевича

на определение Арбитражного суда Пензенской области от 24.09.2014 (судья Мугинов Ф.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 (председательствующий судья Александров А.И., судьи Липкинд Е.Я., Серова Е.А.)

по делу N А49-3728/2013

по заявлению Верхоломова Юрия Евгеньевича о признании обременения в отношении права аренды земельных участков по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" (ИНН 5837022432, ОГРН 1045803505373),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2013 в отношении общество с ограниченной ответственностью ГК "Поволжье" (далее - ООО ГК "Поволжье", должник) введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Кочкуров С. А.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.04.2014 ООО ГК "Поволжье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев с применением положений параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим утвержден Кочкуров С. А.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 29.01.2014 включены требования кредитора Верхоломова Юрия Евгеньевича о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 157 (номер проектный) общей площадью с учетом холодных помещений 42,38 кв.м, находящейся на 6 этаже, секции Б, 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу г. Пенза, 10 мкр. Арбеково, 3 проезд Рахманинова в реестр требований кредиторов ООО "ГК "Поволжье" о передаче жилых помещений.

В четвертую очередь реестра требований кредиторов должника включено требование Верхоломова Ю.Е. о взыскании неустойки в сумме 299 376 руб., которая подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Данное денежное требование обеспечено залогом имущества должника.

Верхоломов Ю.Е. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании в пользу заявителя обременения в отношении всех земельных участков, выделенных из земельного участка N 6270 с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м., в прежних границах и обязании регистрирующего органа произвести необходимые записи об ипотеке всех земельных участков в пользу заявителя как залогодержателя на срок до государственной регистрации права собственности заявителя на объект долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24.09.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014, в удовлетворении заявления Верхоломова Ю.Е. отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Верхоломов Ю.Е. обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм права, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебные акт.

По мнению Верхоломова Ю.Е. разделение земельного участка N 6270 с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м, который призван обеспечить исполнение обязательства по долевому строительству многоквартирного дома, нарушает его права как залогодержателя.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что договором о долевом участии в строительстве не предусмотрено изменение предмета залога. Дополнительное соглашение по изменению условий указанного договора, в том числе по изменению предмета залога, не заключено.

В отзыве на кассационную жалобу открытое акционерное общество "Пензастрой" (далее - ОАО "Пензастрой") просит оставить ее без удовлетворения, считая обжалуемое судебные акты законными и не подлежащими отмене.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании Верхоломова Ю.Е., Крюкову В.И., Макарёву Г.Г., судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между должником и Резниченко В.И. 02.06.2008 заключен договор N 2302/06-166-001-23П, в соответствии с условиями которого застройщик привлекает денежные средства дольщика для строительства 14 этажного 4 секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу г. Пенза, 10 мкр. Арбеково, 3-ий проезд Рахманинова. Дольщик инвестирует строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры свободной планировки N 157 (номер проектный), общей площадью 42,38 кв.м. находящейся на 6 этаже, секция Б.

Договор участия в долевом строительстве от 02.06.2008 N 2302/06-166-001-23П прошел государственную регистрацию 09.07.2009.

В силу закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у дольщика (залогодержателя) возник залог земельного участка кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306.м., который предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, и строящегося многоквартирного дома.

Запись о залоге в силу закона в отношении земельного участка кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м. внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).

Верхоломов Ю.Е. 01.06.2013 у Резниченко В.В. приобрел право на участие в долевом строительстве 14 этажного 4 секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по договору от 02.06.2008 N 2302/06-166-001-23П

С целью завершения строительства, начатого ООО "ГК "Поволжье", прекратившего свою деятельность и не исполнившего обязательства по договорам долевого участия, 08.09.2010 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 19.01.2005 переданы по договору уступки ОАО "Пензастрой".

Также в целях завершения строительства жилых домов по договору уступки от 17.11.2010 ОАО "Пензастрой" приняло от ООО "ГК "Поволжье" права и обязанности первого застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов, в том числе по 3-му проезду Рахманинова в г. Пензе 14-этажного 4 секционного жилого дома.

Для поэтапного завершения строительства жилых домов и получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, в том числе жилого дома по 3-му проезду Рахманинова, возникла объективная необходимость в межевании земельного участка кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м на более мелкие, непосредственно связанные с находящимися на них жилыми домами.

07.07.2011 земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м. в связи с его разделением снят с кадастрового учета, его статус сменился на "архивный".

В Единый государственный реестр прав внесены записи в отношении земельных участков, выделенных из земельного участка 58:29:01 007 014:0029 - 58:29:01007014:72, 58:29:01007014:73, 58:29:01007014:2649, 58:29:01007014:2651, 58:29:01007014:2652, 58:29:01007014:2655, 58:29:01007014:3297, 58:29:01007014:3298. Указанные земельные участки находятся в аренде у ОАО "Пензастрой".

Верхоломов Ю.Е., полагая, что деление земельного участка кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м., на который в силу закона наложено обременение ипотекой в пользу заявителя, без его согласия нарушает его права как залогодержателя, обратился в арбитражный суд первой инстанции с заявлением о признании обременения права аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м в прежних границах и обязании регистрирующего органа внести соответствующие изменения в записи об ипотеке земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Верхоломова Ю.Е., суды правомерно исходили из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м. согласно постановлению главы администрации г. Пензы от 03.12.2003 N 2207 и условий договора аренды предоставлялся застройщику для поэтапного проектирования и завершения застройки 10 микрорайона жилого района Арбеково. Согласно кадастровому плану земельного участка от 23.09.2004 земельный участок имел разрешенное использование - под жилую застройку.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залог земельного участка призван обеспечивать исполнение обязательства застройщика перед участником долевого строительства в отношении его части, на которой непосредственно возведен жилой дом.

Судами установлено, что по состоянию на 13.08.2014 в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером N 58:29:01007014:73 площадью 20 978 кв.м. ипотекой в пользу дольщиков, в том числе в пользу Верхоломова Ю.Е. как участника долевого строительства.

Суды, установив, что земельный участок предоставлялся для строительства нескольких жилых домов, под строительство отдельных жилых домов земельные участки не выделялись, границы их не устанавливалась, правомерно пришли к выводу о том, что участники долевого строительства обладают правами залогодержателей в отношении земельного участка, необходимого для строительства и использования конкретного объекта недвижимости, участниками строительства которого они являются, а не всего земельного участка, первоначально выделяемого для застройки городского района.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия считает правомерным вывод судов о том, что право залогодержателя по договору долевого участия в строительстве возникло у Верхоломова Ю.Е. не в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м, который как объект недвижимости не существует с 2011 года, а только в отношении его части, на которой непосредственно возведен жилой дом, в строительстве которого заявитель принимал долевое участие. Размер и границы этого земельного участка определены компетентными органами с присвоением ему кадастрового номера 58:29:01007014:73. Решения этих органов в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 предметом настоящего спора не являются.

Доводы Верхоломова Ю.Е. о том, что разделение земельного участка, ипотека которого обеспечивает исполнение обязательств застройщика без согласия залогодержателя, нарушает его права, и что в договоре не предусмотрены условия его изменения, не подписаны дополнительные соглашения по его изменению, отклоняются судом как основанные на неправильном понимании норм права. Залог земельного участка в обеспечение обязательств по договору долевого участия в строительстве возникает в силу закона, а не на основании договора и устанавливается в пределах необходимого для строительства и использования конкретного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пензенской области от 24.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 по делу N А49-3728/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Моисеев

Судьи

Е.В. Богданова А.Г. Иванова