Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 марта 2015 г. N Ф06-21022/13 по делу N А57-16132/2014

г. Казань

05 марта 2015 г.

Дело N А57-16132/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Петрова А.Л.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.10.2014 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 (председательствующий судья Жаткина С. А., судьи Дубровина О. А., Шалкин В. Б.)

по делу N А57-16132/2014

по исковому заявлению Саратовского областного союза потребительских обществ, г. Саратов (ИНН 6454041111, ОГРН 1026403364327) к администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), Комитету по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) об урегулировании разногласий по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Саратовский областной союз потребительских обществ (далее - Саратовский облпотребсоюз, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, ответчик) от 30.04.2014 N 1171 "О предоставлении Саратовскому облпотребсоюзу в аренду земельного участка в Октябрьском районе, занимаемого нежилыми зданиями" в части установления двухмесячного срока аренды и об обязании администрации принять решение о предоставлении облпотребсоюзу на праве аренды сроком на 20 лет земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г, площадью 3750 кв. м с кадастровым номером 64:48:050312:3, а также с требованием об урегулировании разногласий по договору аренды.

Арбитражному делу присвоен N А57-11352/2014.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 28.07.2014 из указанного дела N А57-11352/2014 выделено в отдельное производство исковое требование облпотребсоюза о принятии спорных пунктов договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5 в редакции истца, которое рассмотрено в рамках настоящего дела.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014, исковые требования облпотребсоюза удовлетворены; договор аренды земельного участка от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5 считается заключенным на условиях предложенного Администрацией проекта договора, в редакции представленного облпотребсоюзом протокола разногласий к указанному договору, направленного в адрес ответчика 19.05.2014.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, определение срока аренды недвижимого имущества в рамках предельного срока, установленного законодательством, является правом собственника имущества; орган местного самоуправления вправе устанавливать те сроки аренды земельного участка, которые, с его точки зрения, соответствуют специфики деятельности юридического лица и целевому использованию земельного участка; требование о внесении изменений в договор противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которой стороны свободны в выборе условий договора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2013 по делу N А57-22843/2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014, признано недействительным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 17.09.2012 N 2193 "Об отказе Саратовскому облпотребсоюзу в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилыми зданиями", на администрацию возложена обязанность предоставить Саратовскому облпотребсоюзу в аренду земельный участок общей площадью 3750 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г, в Октябрьском районе, кадастровый номер 64:48:050312:3, занимаемый нежилыми зданиями, и в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу направить в его адрес проект соответствующего договора аренды.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.06.2014, решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу N А57-22843/2012, оставлены без изменения.

Администрация во исполнение указанного решения приняла постановление от 30.04.2014 N 1171, которым Саратовскому облпотребсоюзу предоставила испрашиваемый земельный участок общей площадью 3750 кв. м с кадастровым номером 64:48:050312:3 в аренду сроком на два месяца - с 30.04.2014 по 30.06.2014, комитет по управлению имуществом города Саратова подготовил и направил Саратовскому облпотребсоюзу проект договора от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5 о предоставлении в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050312:3, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г в Октябрьском районе, площадью 3750 кв. м, занимаемого нежилыми зданиями, сроком на 2 месяца - с 30.04.2014 по 30.06.2014.

Саратовский облпотребсоюз, не согласившись с предложенной администрацией редакцией пункта 2.1., устанавливающего двухмесячный срок аренды, а также пунктов 4.1.1, 4.1.2. и раздела 7 проекта договора, в связи с их несоответствием законодательству Российской Федерации, регулирующему земельные и арендные отношения, 19.05.2014 направил в адрес комитета по управлению имуществом города Саратова протокол разногласий к указанному договору. В протоколе разногласий истец просил названные пункты изложить в новой редакции и рассмотреть его в срок до 21.05.2014.

Ввиду неполучения в установленный срок ответа по результатам рассмотрения протокола разногласий, облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием, ссылаясь на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5 между сторонами возник спор по содержанию пунктов 2.1., 4.1.1, 4.1.2. и раздела 7.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и принимая спорные пункты договора аренды в редакции истца, исходил из того, что решением суда по делу N А57-22843/2012 фактически установлена обязанность ответчика заключить с истцом договор аренды, в ходе заключения которого у сторон возникли разногласия относительно редакции спорных пунктов. При рассмотрении разногласий суд первой инстанции учел, что целью использования названного земельного участка является размещение (возведение) нежилого здания рынка и предприятий торговли и общественного питания, что полностью соответствует целевому назначению земли и условиям договора аренды. При этом суд установил, что срок договора аренды земельного участка под такими объектами, составляющий всего два месяца, является неразумным и заведомо нецелесообразным, с учетом характера и предназначения объектов недвижимости, размещенных на указанном земельном участке, принадлежащих истцу и того обстоятельства, что к моменту рассмотрения настоящего спора предложенный администрацией период действия спорного договора (с 30.04.2014 по 30.06.2014) истек.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами.

Оставляя без изменения названные судебные акты, судебная коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

Статьей 445 ГК РФ установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, доводы и возражения сторон, суды установили, что в процессе заключения договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком возникли разногласия, в частности, относительно срока действия договора.

Разрешая спор в указанной части, суды указали, что на испрашиваемом земельном участке площадью 3750 кв. м облпотребсоюзом возведены нежилые здания рынка и предприятий торговли и общественного питания, что соответствует целевому назначению земли и условиям договора аренды; право собственности на здания, возведенные на арендуемом земельном участке: нежилое здание площадью 488,6 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, нежилое здание площадью 62,1 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12А, нежилое здание площадью 64,1 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12Б, нежилое здание площадью 61,1 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12В, торговый павильон площадью 59,3 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12Г, зарегистрировано за облпотребсоюзом в установленном законом порядке.

В силу статьи 36 ЗК РФ, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", облпотребсоюз, как юридическое лицо, имеющее в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает исключительным правом пользования названным земельным участком, правом приобретения права аренды или права собственности на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Следовательно, гражданским и земельным законодательством предусмотрена обязанность органа местного самоуправления и собственника здания, строения, сооружения заключить договор аренды земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения.

Поскольку законодательством Российской Федерации не установлены сроки действия договора аренды, аналогичного спорному договору, суды пришли к правомерному выводу о том, что при определении такого срока необходимо исходить из принципов разумности, справедливости и соблюдения баланса интересов сторон, и с учетом характера и предназначения объектов недвижимости, принадлежащих истцу, и размещенных на указанном земельном участке, пришли к правомерному выводу о том, что предложенный администрацией двухмесячный срок действия спорного договора аренды (с 30.04.2014 по 30.06.2014), является явно неразумным и заведомо предполагает нецелесообразность заключения договора аренды.

В силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается.

Судами также указано, что администрация не представила доказательств, свидетельствующих о нарушении баланса интересов сторон при установлении предложенного истцом срока действия спорного договора.

На основании изложенного, исходя из принципов разумности, справедливости и соблюдения баланса интересов сторон, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца в части установления условий пункта 2.1. договора в редакции истца.

Довод администрации о том, что в силу статей 22, 29 ЗК РФ орган местного самоуправления вправе устанавливать те сроки аренды земельного участка, которые по его мнению, соответствуют специфики деятельности юридического лица и целевому использованию испрашиваемого земельного участка, поэтому двухмесячный срок аренды соответствует принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно им отклонен, поскольку достаточных доказательств невозможности заключения договора на срок, предложенный истцом, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик не представил.

Кроме того, истец не согласен со следующей редакцией подпункта 4 пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающей право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае: "4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка".

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ стороны свободны в выборе условий договора.

Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.

Кроме того, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 ГК РФ договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащее условие, не являющееся для него обязательным, спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и положения пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, суд пришел к правомерному выводу об исключении данного пункта из текста проекта договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5.

Кроме того, между сторонами возникли разногласия по последнему абзацу пункта 4.1.2. проекта договора, изложенного ответчиком в следующей редакции: "Договор аренды может быть расторгнут, также, при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако, как указывалось выше, согласно статье 619 ГК РФ договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. При этом, общая норма статьи 450 ГК РФ об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным нарушением условий договора, как изложено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.

С учетом изложенного, суд первой инстанции расценил предусмотренное в последнем абзаце пункта 4.1.2. проекта договора вышеуказанное условие о возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя как возможность досрочного отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. В данном случае сам факт нарушения какого-либо условия, в редакции проекта договора арендодателя, будет являться существенным без указания на то суда.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно принял последний абзац пункта 4.1.2. в формулировке истца - "Договор аренды может быть расторгнут так же в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации".

Между сторонами также возникли разногласия по разделу 7 проекта договора N А-14-335Ю-5 от 30.04.2014.

Ответчиком предложена следующая редакция договора аренды: "Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами.

Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется".

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5 он подлежит принятию в следующей редакции: "2.1. Договор заключен сроком на 20 лет с 30 апреля 2014 г. по 30 апреля 2034 г.".

На основании статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет суду прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Нормой пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 ГК РФ не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 ГК РФ) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 20 лет, следовательно, такой договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке.

В виду того, что спорный раздел договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и положения пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, в целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд правомерно пришел к выводу о необходимости изложения раздела 7 договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N А-14-335Ю-5 в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а так же составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами". Далее по тексту исключить.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что требования истца не противоречат положениям гражданского законодательства Российской Федерации о заключении либо изменении договоров, а также фактическим взаимоотношениям сторон, и удовлетворили заявленные Саратовским облпотребсоюзом требования.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.10.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу N А57-16132/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева А.Л. Петров