Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 марта 2015 г. N Ф06-21289/13 по делу N А57-4219/2014

г. Казань

12 марта 2015 г.

Дело N А57-4219/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Коноплёвой М.В., Петрова А.Л.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кондитерская фабрика "Саратовская", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2014 (судья Сеничкина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-4219/2014

по заявлению закрытого акционерного общества "Кондитерская фабрика "Саратовская", г. Саратов (ОГРН 1116450011501) о признании недействительным постановления от 10.12.2013 N 3330, обязании образовать земельный участок в результате раздела,

заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ОГРН 1036405000280), Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1126450007155), закрытое акционерное общество "Независимая электросетевая компания", г. Саратов (ОГРН 1026402202683),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Кондитерская фабрика "Саратовская" (далее - ЗАО "КОНСАР", общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 10.12.2013 N 3330, об обязании администрации муниципального образования "Город Саратов" образовать в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка площадью 2774 кв.м с кадастровым номером 64:48:030201:4, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Техническая, д. 16 в Кировском районе, занимаемого фабрикой, земельный участок площадью 128 кв.м с кадастровым номером 64:48:030201:38, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Техническая, д. 16.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены администрация муниципального образования "Город Саратов", комитет по управлению имуществом города Саратова, комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", закрытое акционерное общество "Независимая электросетевая компания" (далее - ЗАО "НЭСК").

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 11.3 и пункта 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которых не допускается раздел перераспределения или выдел земельных участков, если сохранение в отношении образуемых участков обременения не позволяет использовать земельные участки с разрешенным использованием, а поскольку по условиям договора аренды участок предоставлялся под производственные цели, не допускается использование вновь образуемого участка (64:48:030201:38) под размещение трансформаторной подстанции.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции относительно невозможности использования вновь образуемого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования ошибочными, однако установил иные основания для признания оспариваемого ненормативного акта недействительным, в частности, ЗАО "КОНСАР" не может признаваться арендатором земельного участка, в связи с чем лишено права на обращение с заявлением об образовании земельного участка.

В кассационной жалобе ЗАО "КОНСАР", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030201:04 возникло у ЗАО "КОНСАР" с 04.10.2010, то есть в момент завершения реорганизации, при этом договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, в соответствии с действующим законодательством не нуждается в государственной регистрации, кроме того, факт нахождения трансформаторной подстанции на вновь образуемом земельном участке из состава земельного участка с кадастровым номером 64:48:030201:04 подтверждается актом осмотра от 30.05.2013 и кадастровым паспортом от 22.08.2013 N 64/201/2013-350616, представленным в материалы дела.

В судебном заседании 26.02.2015 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 09 часов 20 минут 04.03.2013, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации города Саратова от 05.08.1993 N 347-47 кондитерской фабрике "Саратовская" в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 0,83 га, расположенный по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Техническая, д. 16.

На основании указанного постановления исполком Саратовского городского Совета народных депутатов (арендодатель) и ТОО "Кондитерская фабрика "Саратовская" (арендатор) заключили договор аренды от 28.09.1993 N 235 земельного участка площадью 0,83 га.

Согласно пункту 1.3 указанного договора земельный участок предоставлен для производственных целей.

Постановлением мэра города Саратова от 29.12.1999 N 940-352 в постановление администрации города Саратова от 05.08.1993 N 347-47 "О предоставлении кондитерской фабрике "Саратовская" земельного участка, фактически занимаемого фабрикой в Кировском районе" внесены изменения в части указания наименования арендатора: вместо слов "кондитерская фабрика "Саратовская" необходимо читать "открытое акционерное общество "Кондитерская фабрика "Саратовская", а также в части площади земельного участка: вместо "0,83 га" необходимо читать "0,8176 га".

Постановлением мэра города Саратова от 05.03.2001 N 155-41 срок действия постановления от 05.08.1993 N 347-47 и договора аренды от 28.09.1993 N 235 продлен на десять лет.

В связи с постановлениями мэра города Саратова от 29.12.1999 N 940-352, от 05.03.2001 N 155-41 между сторонами подписано соглашение от 22.03.2001 об изменении договора аренды земельного участка от 28.09.1993 N 235 в части наименования арендатора - ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская", срока аренды - 15 лет, площади земельного участка - 8176 кв.м, кадастровый номер 64:48:030201:03,04.

В результате землеустроительных работ из состава земельного участка с кадастровым номером 64:48:03 02 01:03,04 образован земельный участок площадью 5402 кв.м с кадастровым номером 64:48:030201:03 и земельный участок площадью 2774 кв.м с кадастровым номером 64:48:030201:04.

Право аренды ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская" земельного участка площадью 2774 кв.м с кадастровым номером 64:48:030201:04 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 23.05.2001 серии 64 АА N 129936.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 03.04.2013 N 64/201/2013-96993 земельный участок с кадастровым номером 64:48:030201:04, площадью 2774 кв.м, установлено разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Раздел В.1 кадастрового паспорта содержит сведения, что земельный участок частично входит в Зону "Охранная зона газораспределительных сетей - газопровод высокого давления, газопровод среднего давления".

На основании разделительного баланса ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская" по состоянию на 01.04.2011 права и обязанности ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская" по договору аренды земельных участков от 28.09.1993 N 235 переданы ЗАО "КОНСАР".

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:030201:04 находится нежилое здание мехмастерской, площадью 88,9 кв.м, литера Г, которое принадлежит ЗАО "КОНСАР" на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2011 серии 64-АГ N 310028, и здание трансформаторной подстанции литера Т, которое принадлежит ЗАО "НЭСК" на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.12.2005 серии 64 АБ N 210959.

В соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации по заказу ЗАО "КОНСАР" землеустроительной организацией ООО "Верньер" были проведены кадастровые работы по образованию земельного участка путём раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:030201:4. В результате раздела образован земельный участок площадью 128 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 64:48:030201:38.

ЗАО "КОНСАР" обратилось в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением от 16.04.2014 N 224 о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 64:48:030201:38 из состава земельного участка с кадастровым номером 64:48:030201:4, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Техническая, д. 16, а также принять отказ от вновь образованного земельного участка с внесением соответствующих изменений в договор аренды от 28.09.1993 N 235.

В свою очередь, ЗАО "НЭСК" представила в администрацию муниципального образования "Город Саратов" письменное согласие на образование вышеуказанного земельного участка путем раздела (письмо от 29.04.2013 N 517).

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 10.12.2013 N 3330 обществу отказано в связи с тем, что использование образуемого земельного участка на прежних условиях аренды (договор аренды от 28.09.1993 N 235) в соответствии с разрешенным использованием земельного участка площадью 2774 кв.м с кадастровым номером 64:48:030201:4 не представляется возможным.

ЗАО "КОНСАР" полагает, что постановление от 10.12.2013 N 3330 администрацией муниципального образования "Город Саратов" является незаконным, нарушает права и законные его интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее - ЗК РФ) при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ предусматривает, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Кроме того, в силу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действующий в спорный период) обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030201:04, площадью 2774 кв.м находится как нежилое здание мехмастерской, принадлежащей ЗАО "КОНСАР", так и здание трансформаторной подстанции литера Т, собственником которой является ЗАО "НЭСК".

Впоследствии по заказу ЗАО "КОНСАР" были проведены кадастровые работы по образованию земельного участка путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030201:04, который остался в измененных границах.

Право собственности на нежилое здание мехмастерской, литера Т, возникло у ЗАО "КОНСАР" в результате реорганизации ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская".

Суд первой инстанции, разрешая спор, сделал вывод о том, что вновь образуемые земельные участки невозможно использовать в соответствии с разрешенным использованием.

Вместе с тем в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030201:38 расположен в границах территориальной зоны П 1 - зоны предприятий IV-V классов вредности по СанПиН, вне красных линий и территории общего пользования.

В соответствии с кодом 12.21 таблицы 5.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" разрешенный вид использования земельных участков "трансформаторная подстанция" является для данной территориальной зоны основным видом использования земельных участков.

Не учтены судом первой инстанции и правила пункта 70 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости", согласно которых, если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в Реестре должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.

Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на полной оценке всех материалов дела относительно разрешенного использования образованных земельных участков.

Не были предметом судебной оценки и те факты, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030201:04 частично входит с охранную зону газораспределительных сетей, сведения о зоне с особыми условиями использования содержатся в кадастровом паспорте земельного участка. Этим обстоятельствам судебная оценка дана не была.

Суд апелляционной инстанции, указывая на то, что ЗАО "КОНСАР" не может признаваться арендатором исходного земельного участка, не учел следующих обстоятельств.

В пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Таким образом, ЗАО "КОНСАР" является собственником нежилого здания с момента завершения реорганизации ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская".

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка. При этом покупатель здания, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды (пункты 13,14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В связи с чем, поскольку право собственности на строение перешло к ЗАО "КОНСАР" 04.10.2011, в момент завершения реорганизации с указанной даты в силу закона к последнему перешло и право аренды на земельный участок, предоставленный ОАО "Кондитерская фабрика "Саратовская" (правопредшественник) по договору аренды от 28.09.1993 N 235.

Судами двух инстанций также оставлены без надлежащей оценки доказательства относительно нахождения трансформаторной подстанции на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030201:04.

Согласно имеющихся в деле доказательств трансформаторная подстанция расположена по адресу: г. Саратов, ул. Академика Навашина С.Г., д. 40/2, на земельном участке с кадастровым номером 644803020105, в Кировском районе г. Саратова.

Однако согласно акту осмотра от 30.05.2013 и кадастровому паспорту здание трансформаторной подстанции, принадлежащее ЗАО "НЭСК", находится на образуемом земельном участке с кадастровым номером 64:48:030201:38.

В связи с чем судам необходимо было установить фактическое нахождение строения, собственником которого является ЗАО "НЭСК", поскольку документы предоставленные сторонами носят взаимоисключающий характер.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу N А57-4219/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

М.В. Коноплёва А.Л. Петров