Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 марта 2015 г. N Ф06-20484/13 по делу N А65-6805/2014

г. Казань

26 марта 2015 г.

Дело N А65-6805/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Коноплёвой М.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

заявителя - Чикириной Р.Г., доверенность от 16.10.2014 N 18784/КЗИО-исх,

ответчика - Астафьева П.А., доверенность от 24.10.2014 б/н, Сипигина А.Ю., доверенность от 12.01.2015 б/н, Матыгуллина А.Ф., доверенность от 12.01.2015, б/н,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Плодоовощная база", г. Казань, муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.07.2014 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Балакирева Е.М.)

по делу N А65-6805/2014

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Оптовый рынок N 1" (ОГРН 1101690020563, ИНН 1657093109), г. Казань, при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Резонанс", г. Казань, о взыскании задолженности в размере 3 168 047,47 рублей, пени в размере 298 002,84 рублей, неустойки по пункту 7.2 договора аренды земли от 27.11.2012 N 16749 в размере 4 598 370 рублей, об обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок общей площадью 4500 кв.м, кадастровый номер 16:50:110910:5 по ул. Воровского, Ново-Савиновского района, г. Казани,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального района города Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Оптовый рынок N 1" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 380 760 руб. 84 коп., пени в размере 745 940 руб., неустойки по пункту 7.2 договора аренды земли от 27.11.2012 N 16749 в размере 4 598 370 руб., об обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок общей площадью 4500,0 кв.м, кадастровый номер 16:50:110910:5 по ул. Воровского Ново-Савиновского района г. Казани.

Определением от 14.05.2014 суд по своей инициативе привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "Резонанс" (далее - ООО "Резонанс"), поскольку настоящий спор может повлиять на права и обязанности указанной организации.

Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил размер задолженности до 3 168 047 руб. 47 коп. за период с 16.09.2013 по июнь 2014 года, пени до 298 002 руб. 84 коп. за период с 12.09.2013 по 25.06.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.07.2014 иск удовлетворен частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Оптовый рынок N 1" в пользу МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального района города Казани" взыскана задолженность в размере 1 219 508,70 рублей, пени в размере 30 000 руб., неустойки по пункту 7.2 договора аренды земли от 27.11.2012 N 16749 в размере 4 598 370 руб. Суд обязал ответчика освободить и передать МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" земельный участок общей площадью 4500,0 кв.м, кадастровый номер 16:50:110910:5 по ул. Воровского Ново-Савиновского района г. Казани. В остальной части иска отказано. Госпошлина по иску отнесена на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С ООО "Оптовый рынок N 1" взыскана в доход федерального бюджета госпошлина по иску в сумме 20 937,12 рублей. Суд присудил в пользу МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" проценты, начисленные на денежную сумму в размер 1 649 508,70 рублей, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ООО "Оптовый рынок N 1".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.07.2014 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Плодоовощная база" (прежнее наименование - ООО "Оптовый рынок N 1") обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты в части удовлетворения исковых требований отменить, и в данной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, также заявитель указывает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о нецелевом использовании земельного участка и о получении обществом уведомлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" также обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит решение и постановление в части отказа во взыскании долга, пени и неустойки отменить, исковые требования Комитета в указанной части удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании заявители поддержали позиции, изложенные в кассационных жалобах.

Третье лицо, участвующее в деле, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направило, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 19.03.2015 до 13 часов 50 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей истца и ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец (арендодатель) и третье лицо (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.11.2011 N 16749, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4500 кв.м, кадастровый номер 1:50:110910:5, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ново-Савиновский район, ул. Воровского. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для организации автостоянки. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению. арендатором целевое назначение земельного участка может быть изменено только в порядке, установленном действующим законодательством.

Настоящий договор заключен сроком на три года до 09.10.2015.

Начало исчисления срока по пункту 2.1 настоящего договора производится с момента принятия решения уполномоченного на то органа о предоставлении земельного участка, указанного в главе 1 настоящего договора.

Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате по настоящему договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем, ООО "Резонанс" (сторона - 1) и ООО "Оптовый рынок N 1" (сторона - 2) заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.11.2012 N 16749, в соответствии с которым сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка от 27.11.2012 N 16749.

Предмет договора аренды: земельный участок с кадастровым номером 16:50:11 09 10:005, общей площадью 4500 кв.м, разрешенное использование -для организации автостоянки, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского. Права аренды принадлежат стороне-1 по договору аренды на основании регистрации N 16-16/01/110/2013-71 от 18.04.2013 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

В день регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан сторона -1 утрачивает, а строна-2 приобретает права аренды на земельный участок, указанный в пункте 1.2 настоящего договора. Сторона -2 обязана принять права и обязанности по договору аренды, указанному в пункте 1.1 настоящего договора в полном объеме и при полном исполнении условий настоящего договора. Во исполнении договора ООО "Резонанс" по акту приема-передачи от 24.05.2013 передало ООО "Оптовый рынок N 1" объект аренды.

Договор уступки права требования зарегистрирован в установленном порядке 12.09.2013.

До передачи прав и обязанностей по договору аренды был составлен акт обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля от 04.06.2013 N 244 в отношении ООО "Резонанс".

В данном акте указано, что в результате обследования земельного участка площадью 4500 кв.м, кадастровый номер 1:50:110910:5, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского, установлено, что данный участок используется не по целевому назначению, а именно - под организацию торговой площадки по реализацию фруктов и овощей. В действиях ООО "Резонанс" усматриваются признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 8,8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

При обследовании земельного участка проводилось фотосъемка.

По утверждению истца, в фото таблицах N 2, 3, 4, 5, являющихся приложением к акту обследования, зафиксировано использование земельного участка под организацию торговой площадки фруктов и овощей.

После передачи прав и обязанностей по договору аренды были составлены акты обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля от 26.12.2013 N 586, от 12.03.2014 N 194, от 29.04.2014 N 242, от 07.05.2014 N 194, от 19.06.2013 N 366 (л.д. 22, 89, 103) и фото таблицы к ним.

Согласно акту от 26.12.2013 N 586 и фото таблицы к нему, земельный участок огражден забором и используется под торговую площадку, на котором расположены торговые павильоны, а также организована мелкооптовая торговля с автомашин.

Постановлением N 50-2014-0186 Управлением Росреестра по Республики Татарстан от 26.02.2014 ООО "Оптовый рынок N 1" привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ и назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 40 000 руб.

Не согласившись с постановлением N 50-2014-0186 ООО "Оптовый рынок N 1" обратилось с жалобой в Арбитражный суд Республики Татарстан (дело N А65-5962/2014).

Из акта от 12.03.2014 N 192 следует, что на дату обследования земельный участок с кадастровым номером 1:50:110910:5 огражден глухим забором с южной стороны (фото таблицы 19, 20) используется для стоянки автомашин, а также мелкооптовой торговли фруктов и овощей с автомашин, ранее расположенные 4 торговых павильона снесены. Из акта от 29.04.2014 N 242 усматривается, что на дату обследования участок используется для стоянки автомашин, зафиксированы 24 фургона, в том числе 6 длинномерных. На момент обследования мелкооптовая торговля фруктами и овощами с автомашин не велась.

В акте от 07.05.2014 N 253 указано, что на дату и время обследования зафиксировано 28 автомашин - фургонов, торговля осуществляется с 20 автомашин (картофель, капуста, лук).

Из акта от 19.06.2014 N 366 следует, что прилегающая к данному участку территория площадью 2124 кв.м ограждена металлическим забором и используется ООО "Оптовый рынок N 1" под гостевую парковку автомашин.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 14.01.2013 N 219/КЗИО-исх, в котором сообщил об отказе от исполнения договора аренды в связи с использованием ответчиком земельного участка не по назначению на земельном участке организована торговая площадка по реализации с автомашин фруктов и овощей и на то, что договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления данного уведомления и предложил вернуть земельный участок.

В подтверждении того, что уведомление было составлено и направлено ответчику в 2014 истец представил в материалы дела почтовую квитанцию от 15.01.2014 и почтовое уведомление, в которых номер почтового отправления 4201477163133 совпадает.

В заседании суда истец пояснил, что в уведомление была допущена опечатка в дате, вместо 14.01.2014 ошибочно указана дата 14.01.2013.

В пункте 8.5 договора стороны предусмотрели, что арендодатель по своему выбору в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в порядке и с последствиями, предусмотренными в пункте 3 статьи 450 ГК РФ, при этом договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

Указывая, что специалисты Комитета в рамках предоставленных им полномочий, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 72 ЗК РФ, Положением о Муниципальном казенном учреждении "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", утвержденным решением Казанской городской Думы от 29.12.2010 N 20-3, при осуществлении муниципального контроля за использованием земельных участков установил факт нарушения ООО "Оптовый рынок N 1" условий договора, что явилось основанием для одностороннего отказа от договора, ответчик земельный участок не возвратил, обязательства по оплате за пользование земельным участком не исполнил, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (подпункт 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

Поскольку названный договор аренды заключен на срок менее пяти лет, суды обоснованно указали, что специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о расторжении договора аренды в судебном порядке не применяются, поэтому в данном случае договор может быть прекращен в общем порядке, в том числе в соответствии с условиями договора.

Согласно положениям части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из материалов дела следует, что такое предложение было направлено Обществу по адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц. Организация получения корреспонденции лежит на адресате.

Довод общества о неполучении претензии в связи с неправильным указанием Комитетом почтового индекса, подлежит отклонению, поскольку указанная претензия возвращена организацией связи с отметкой о невручении адресату в силу истечения срока хранения (т. 2 л.д. 24).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц" юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводами арбитражных судов о надлежащем извещении общества Комитетом о расторжении спорного договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что нецелевое использование ответчиком земельного участка подтверждается актом обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля и фото таблицами к нему, истец правомерно реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды. В связи с чем суд посчитал требования в части обязания ответчика освободить и передать истцу земельный участок общей площадью 4500,0 кв.м, кадастровый номер 16:50:110910:5 по ул. Воровского Ново-Савиновского района г. Казани правомерным и подлежащим удовлетворению. При исчислении размера задолженности по арендной плате, суд исходил из того, что использование арендатором земельного участка не по целевому назначению не является основанием для изменения размера арендной платы в период действия договора аренды. После прекращения действия договора, в том числе его условий, предусмотренных пунктом 3.6, суд первой инстанции посчитал возможным согласиться с расчетом истца, в котором применен повышающий коэффициент 10 (под торговлю). Размер неустойки по пункту 7.2 договора уменьшен судом первой инстанции в силу статьи 333 ГК РФ до 400 000 руб.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив довод ответчика о получении истцом доказательств с нарушением процессуальных норм, ссылаясь на имеющиеся в материалах дела постановление о назначении административного наказания от 30.06.2014 (т. 2, л.д. 25), акты обследования от 29.04.2014, от 19.06.2014 и фототаблицы, указывающие на факт не целевого использования спорного земельного участка.

Вместе с тем судами не принято во внимание, что нарушение арендатором договорных условий, являющихся основанием к одностороннему отказу арендодателя от исполнения сделки, имело место в период действия договора, и такой договор по смыслу пункта 3 статьи 450 ГК РФ считается расторгнутым с того момента, когда истец уведомил ответчика об отказе от договора. Следовательно, факт использования ответчиком земельного участка не в соответствии с его целевым назначением подлежал установлению на дату направления уведомления об отказе от договора, то есть по состоянию на 14.01.2014.

В соответствии с частью 1 статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суды не дали оценки тому обстоятельству, что в рамках дела N А65-5962/2014, где ответчиком оспаривалось постановление от 26.02.2014 N 50-2014-0186 о привлечении к административной ответственности за нецелевое использование спорного земельного участка (для осуществления торговой деятельности вместо стоянки транспортных средств) по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ, суды исследовали и дали оценку акту обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля от 26.12.2013 N 586. При этом суды двух инстанций, установив, что обследование земельного участка общества было проведено 26.12.2013 без участия представителя арендатора, правонарушение в момент обнаружения было зафиксировано только фотографиями, из которых невозможно однозначно определить место и время их проведения, причастность заявителя к вменяемому правонарушению, признали данный акт обследования недопустимым доказательством.

Указанные судебные акты существовали на момент принятия обжалуемых судебных актов и должны были быть приняты судами во внимание при разрешении настоящего спора в соответствии с требованиями статьи 69 АПК РФ.

Представленный истцом акт обследования от 04.06.2013 также является односторонним, составлен заинтересованным лицом без привлечения ответчика.

Прилагаемые к акту обследования от 04.06.2013 фототаблицы от 03.06.2013 не позволяют установить названные в акте обстоятельства.

Наличие у истца права на обращение в суд с иском об освобождении самовольно занятого земельного участка не освобождает его от обязанности представления доказательств в обоснование заявленных требований.

При таких обстоятельствах выводы судов о использовании ответчиком спорного земельного участка ответчиком в нарушение условий договора аренды являются преждевременными, сделанными по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Допущенные судами нарушения привели к принятию неправильных судебных актов по делу.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288, пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Татарстан следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить наличие оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ для расторжения договора, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, проверить расчет задолженности и, применив подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принять обоснованное решение, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.07.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 по делу N А65-6805/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

М.В. Коноплёва Ф.В. Хайруллина