Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф06-21578/13 по делу N А57-4839/2014

г. Казань

30 апреля 2015 г.

Дело N А57-4839/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Карповой В.А., Коноплёвой М.В.,

при участии представителей:

истца - Сеночкина Ю.В., доверенность от 16.03.2015 N 64 АА 1344857, Горячева А.В., доверенность от 23.01.2014 N 64 АА 1111308,

третьего лица (администрации муниципального образования "Город Саратов") - Пивоваровой Т.В., доверенность от 07.04.2015 N 01-03/29,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц (ЖСК "Машиностроитель-90", Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов") - извещены надлежащим образом,

Храмова О.Н. - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.10.2014 (судья Комлева Л.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (председательствующий судья Камерилова В.А., судьи Борисова Т.С., Лыткина О.В.)

по делу N А57-4839/2014

по исковому заявлению Нетова Сергея Анатольевича, г. Саратов, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов, о признании права собственности; третьи лица - администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, ЖСК "Машиностроитель-90", г. Саратов, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Храмова Олега Николаевича, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

Нетов Сергей Анатольевич (далее - Нетов С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", ответчик) о признании права собственности на 23% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв.м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Храмов Олег Николаевич (далее - Храмов О.Н.) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ЗАО "Саратовоблжилстрой" о признании права собственности на 77% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв.м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, исковые требования Нетова С.А. удовлетворены, за Нетовым С.А. признано право собственности на 23% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв.м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).

За Храмовым О.Н. признано право собственности на 77% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв.м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).

С ЗАО "Саратовоблжилстрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4000 руб.

С ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу Храмова О.Н. взысканы судебные расходы в размере 14 000 руб.

Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, вынести новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований Нетова С.А., Храмова О.Н. в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы утверждает, что поскольку решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.07.2013 по делу N 2-1089/2013 нежилое здание, являющееся предметом настоящего дела, признано самовольной постройкой, то в рассматриваемом случае не применимы положения ни Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", спор подведомственен суду общей юрисдикции.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 23.04.2015 до 16 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Нетов С.А. и Храмов О.Н. при обращении в суд с исковым и установлено судом, 13.06.2001 между НП "Возрождение", ЖСК "Машиностроитель-90" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" был заключен договор о совместной деятельности, в соответствии с условиями которого ЗАО "Саратовоблжилстрой" осуществляет строительство комплекса жилых и нежилых строений на данном земельном участке за свой счет и своими средствами, с разработкой проектной документации, в качестве оплаты получая имущественное право требования от застройщика - ЖСК "Машиностроитель-90" долей в нежилых строениях, подлежащих возведению на земельном участке.

Между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и Нетовым С.А., Храмовым О.Н., Турловым Александром Павловичем (далее - Турлов А.П.), Пушкиным Станиславом Ефимовичем (далее - Пушкин С.Е.) 26.06.2001 заключен договор N 592 долевого участи в строительстве нежилого отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель-90").

Согласно условиям договора от 26.06.2001 N 592 ЗАО "Саратовоблжилстрой" привлекает дольщиков к участию в долевом строительстве нежилого четырехэтажного отдельно стоящего здания со строительным адресом: г. Саратов, ул. Советская, д. 3 общей площадью 556 кв.м согласно утвержденного дольщиками архитектурного проекта путем привлечения денежных средств последних. После ввода в эксплуатацию отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель-90"), ЗАО "Саратовоблжилстрой" передает его дольщикам в долевую собственность в следующих долях: Нетову С.А. - 23% от общей площади, Храмову О.Н. - 44% от общей площади, Турлову А.П. - 23% общей площади, Пушкину С.Е. - 10% общей площади, без выделения площади в натуре.

ЗАО "Саратовоблжилстрой" получил данное право на основании договора от 13.06.2001, заключенного между ЖСК "Машиностроитель-90", НП "Возрождение" и ЗАО "Саратовоблжилстрой".

По условиям договора конкретный перечень объемов строительных работ и взаимных обязательств изложен сторонами настоящего договора в договоре строительного подряда. Также ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязуется передать достроенное здание дольщикам до 30.11.2001 и обеспечить государственную приемку и ввод в эксплуатацию указанного здания в срок до 30.01.2002 при условии выполнения дольщиками своих обязательств по настоящему договору и договору генерального подряда. Далее дополнительным соглашением от 28.07.2003 N 1 срок ввода в эксплуатацию здания продлен до 15.09.2003. Также ЗАО "Саратовоблжилстрой" взял на себя дополнительные обязательства по внесению изменений в рабочий проект строительства, определена сумма изменения стоимости строительства в связи с изменением проектной площади строящегося здания.

В дополнительном соглашении от 17.10.2003 N 2 пункт 3 договора от 26.06.2001 N 592 изложен в следующей редакции: Нетову С.А. - 23% от общей площади, Храмову О.Н. - 67% от общей площади, Пушкину С.Е. - 10% общей площади, без выделения площади в натуре. Также по условиям данного соглашения была изменена площадь подлежащего передаче здания.

Общим собранием дольщиков 30.11.2005 принято решение об исключении Пушкина С.Е. из числа дольщиков по договору от 26.06.2001 N 592 и передаче доли в размере 10% общей площади Храмову О.Н. с выплатой Пушкину С.Е. денежных средств в размере 469 127 руб. В материалы дела представлена копия расписки о получении Пушкиным С.Е. от Храмова О.Н. денежных средств в размере 469 127 руб.

Было заключено дополнительное соглашение от 01.04.2004 N 3 к договору от 26.06.2001 N 592, которым был определен дополнительно перечень строительных работ, выполняемых ЗАО "Саратовоблжилстрой". Кроме того, срок передачи дольщикам здания изменен на 01.08.2004, а срок регистрации прав дольщиков на указанное здание определен датой 01.09.2004.

В соответствии со справкой ЗАО "Саратовоблжилстрой" от 03.10.2013, все взаиморасчеты дольщиков по договору от 26.06.2001 N 592 произведены в полном объеме.

Нетов С.А., Храмов О.Н., полагая, что ими в полном объеме выполнены обязательства по вышеназванному инвестиционному договору, права на который за кем-либо не зарегистрированы, в связи с чем они вправе претендовать на признание за ними права на долю в не завершенном строительством здании, обратились в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между истцами и ответчиком является инвестиционным, объект строительства возведен для и за счет Нетова С.А., и Храмова О.Н., которые одновременно объединили в себе функции инвесторов, а функции ответчика сведены к осуществлению строительства и к сопровождению строительства необходимой проектной и иной разрешительной документацией, техническим надзором. Суд сослался на то, что отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта при отсутствии спора по поводу раздела объекта инвестиций является формальным препятствием для регистрации за истцом права собственности на причитающееся ему долю в нежилом помещении, в связи с чем, защита его прав, с учетом этих конкретных обстоятельств, может быть осуществлена путем разрешения спора о праве собственности на долю в процентном соотношении от общей площади в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н.

Положив в основу решения представленные Нетовым С.А. инвестиционный договор и экспертные заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о законности возникновения у Нетова С.А. права собственности на долю в праве на спорный объект, а сделанные судом общей юрисдикции по делу выводы о том, что спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу лицом, ее возведшим, не обладающими преюдициальным значением для настоящего дела, так как Нетов С.А. не участвовал в рассмотрении дела N 2-1089/2013.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Действительно, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Вместе с тем положения пункта 4 постановления N 10/22 не распространяются на вопросы факта (в данном случае отнесение постройки к самовольной), а касаются лишь выводов о принадлежности имущества определенному лицу.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за го счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положению части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.07.2013 N 2-1089/2013 нежилое здание, в котором Храмов О.Н. просил признать право собственности на помещения по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н признано самовольной постройкой и на О.Н. Храмова возложена обязанность по осуществлению за свой счет сноса самовольной постройки.

Таким образом, в рамках данного дела установлен факт возведения здания в нарушение действующего законодательства и определено лицо, которое осуществило данное самовольное строительство.

При этом, как видно из материалов дела, сторонами не оспаривался тот факт, что объект, подлежащий сносу по решению Фрунзенского районного суда г. Саратова и объект, право собственности на долю в котором просят признать Нетов С.А. и Храмов О.Н., один тот же объект.

С учетом того, что в легализации спорного объекта судом общей юрисдикции отказано, судам следовало проверить, вправе ли иные лица (инвесторы, дольщики), не участвовавшие в рассмотрении дела, ставить вопрос о признании права собственности на долю в том же объекте с учетом положений статьи 13 ГПК РФ.

При рассмотрении требований Храмова О.Н. судам следовало учесть, что действия последнего по обращению в суд с настоящим иском по существу направлено не только на признание за собой права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в обход порядка, установленного законом, но и на преодоление обязательного к исполнению для указанного лица судебного акта, что в соответствии с положениями статьи 13 ГПК РФ, части 3 статьи 69 АПК РФ недопустимо.

Судебная коллегия считает также необходимым отметить следующее.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, то есть в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенной вещи.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55("Простое товарищество") Кодекса и так далее.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 5 данного постановления также указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из изложенного следует, что в нарушение части 2 статьи 65 АПК РФ суд первой инстанции не определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Указанные нарушения положений норм процессуального и материального права не были устранены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактические обстоятельства по делу, дать оценку с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ всем имеющимся в деле доказательствам и разрешить спор с учетом доводов и возражений сторон.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.10.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу N А57-4839/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Карпова М.В. Коноплёва