Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2015 г. N Ф06-24802/15 по делу N А65-21157/2014

г. Казань

16 июня 2015 г.

Дело N А65-21157/2014

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И. Н.,

судей Королевой Н. Н., Галиуллина Э. Р.,

при участии представителей:

от ОАО Банк "Инвестиционный капитал" - Нургалиева Р. Р. (доверенность от 31.12.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", открытого акционерного общества Банк "Инвестиционный капитал"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015

по делу N А65-21157/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань к открытому акционерному обществу Банк "Инвестиционный капитал", г.Уфа о взыскании 1 701 522 руб. 88 коп. долга, 1 225 361 руб. 79 коп. пени

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу Банк "Инвестиционный капитал" (далее - ответчик, Банк) о взыскании 1 701 522 руб. 88 коп. долга, 1 225 361 руб. 79 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1568758 руб. долга, 700000 руб. пени и проценты, начисленные на всю взысканную денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (её части) ответчиком истцу.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ответчика в доход бюджета взыскано 29172 руб. государственной пошлины.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 решение изменено, с ОАО Банк "Инвестиционный капитал" взыскана сумма долга в размере 1 297 879 руб. 01 коп., государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 25 972 руб. 30 коп.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", ОАО Банк "Инвестиционный капитал" просят судебные акты отменить ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 11.09.2006 N 1880 между истцом (арендодатель) и ООО "Гуд Мастер" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2006 N 11580, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1410 кв.м., кадастровый N 16:50:16 03 03:0234, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для завершения строительства здания магазина стр. N 7А-12А, расположенный по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул.Ю.Фучика.

Договор заключен сроком на 11 месяцев до 11.08.2007 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.7 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка от 29.12.2006 N 11580 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

29.04.2008 между ООО "Гуд Мастер" (продавец), ответчиком и Ибрагимовой Ф. (покупатели) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатели приняли в долевую собственность нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.53А, общей площадью 597,1 кв.м.

22.03.2010 между ответчиком и Ибрагимовой Ф. заключено соглашение о разделе нежилого помещения, согласно которому ответчик приобрёл в собственность нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, общей площадью 351,1 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2010.

Истец, указывая, что ответчик с даты государственной регистрации за ним права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д.53А, занял место арендатора в договоре аренды земельного участка от 29.12.2006 N 11580, возобновлённом на неопределённый срок в части земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ответчику объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента регистрации за ответчиком права собственности на объекты недвижимости к нему перешли не только право пользования спорным земельным участком, но и обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды, в результате применения названных пролонгационных условий.

Довод ответчика о прекращении действия договора с 11.08.2007, в связи с отсутствием его государственной регистрации, основан на неверном системном толковании положений, содержащихся во втором разделе договора.

Неприменение арендатором правомочия обратиться к арендодателю, согласно п. 5.1.3. договора, с уведомлением о продолжении срока его действия не свидетельствует о его прекращении.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Никто из сторон не заявил о намерении прекратить арендные отношения, основанные на указанном договоре.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Так как ответчик при данных обстоятельствах не является плательщиком земельного налога, он обязан оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора, который заключен Комитетом с прежним собственником нежилых помещений.

Из материалов дела следует, что истцом произведён расчёт площади земельного участка, фактически приходящегося на каждого из владельцев недвижимости, расположенной на спорном земельном участке.

На долю ответчика, согласно данному расчёту, приходится 407 кв.м. земельного участка, что не опровергнуто последним.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Устанавливая размер задолженности ответчика, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", в соответствии с которым размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенный пунктов по Республике Татарстан" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, в соответствии с которыми кадастровая стоимость спорного земельного участка в 2011-2013 годах составляла 17450075 руб. 40 коп.

Исходя из площади земельного участка, фактически необходимой для обслуживания объекта недвижимости ответчика, равной 407 кв.м., кадастровая стоимость данной части земельного участка составила 50379007 руб. 58 коп. (17450075,40 / 1410 х 407). В 2014 году кадастровая стоимость спорного земельного участка изменилась и стала составлять 11163985 руб. 20 коп. Следовательно, кадастровая стоимость используемого ответчиком земельного участка площадью 407 кв.м. составила 3222512 руб. 04 коп. (11163985,20 / 1410 х 407).

Поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка, используемого под объекты банковской деятельности, в соответствии с приложением N 1 к постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", равен 10.

В соответствии с Решениями Казанской городской думы от 08.10.2010 N 8-54, от 24.10.2011 N 12-8 и от 11.11.2013 N 5-26, ставка земельного налога в 2011 году составляла 0,8%, в 2012 - 2013 годах - 0,88%, в 2014 году - 1,3%. Таким образом, размер ежемесячной платы в 2011 году составлял 33580 руб. 04 коп., в 2012 и 2013 годах - 36938 руб. 05 коп., в 2014 году - 34910 руб. 54 коп., а за период с 03.09.2011 по 31.08.2014 размер арендной платы составил 1 297 879 руб. 01 коп.

Поскольку ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате не представил, исковые требования правомерно удовлетворены апелляционным судом в сумме 1 297 879 руб. 01 коп.,

В части взыскания с ответчика неустойки, суды ошибочно руководствовались положениями части 1 статьи 333 ГК РФ, предусматривающими возможность ее уменьшения при несоразмерности последствий нарушения обязательства.

Соответствующие критерии для применения данных положений, в контексте установленных по делу обстоятельств, судебные акты не содержат.

Вместе с тем, это не повлияло на вынесение правильного по существу акта апелляционной инстанции в названной части, поскольку снижение рассчитанной судом договорной пени направлено на обеспечение баланса интересов сторон при признании добросовестным поведения ответчика, предпринявшего необходимые действия для заключения с ним отдельного договора аренды в отношении соответствующего земельного участка, согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, с учетом разъяснений, приведенных в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А65-21157/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И. Н. Смоленский

Судьи

Н. Н. Королева Э. Р. Галиуллин