Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июля 2015 г. N Ф06-25908/15 по делу N А55-28373/2014

г. Казань

16 июля 2015 г.

Дело N А55-28373/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2015 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 (председательствующий судья Бажан П.В., судьи Рогалёва Е.М., Кувшинов В.Е.)

по делу N А55-28373/2014

по заявлению акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности, с участием третьего лица администрации муниципального района Кинельский Самарской области, г. Кинель Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - корпорация) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление) о признании незаконным сообщения от 08.09.2014 N 03/709/2014-305 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, д. 26, с кадастровым номером 63:22:0905003:9863; обязании провести государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрации муниципального района Кинельский Самарской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015, в удовлетворении требований отказано.

Корпорация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь в ее обосновании на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Корпорацией построен объект недвижимого имущества: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, д. 26, которому присвоен кадастровый номер 63:22:0905003:9863, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 09.06.2014 N 63-00-102/14-412810.

28.07.2014 корпорация обратилась в управление с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: модульная котельная, расположенная по вышеуказанному адресу, с представлением следующих документов: постановление администрации муниципального района Кинельский Самарской области от 21.07.2011 N 1085, договор аренды земельного участка от 21.07.2011 N 02/142 с актом приема-передачи, разрешение на строительство от 16.11.2011 N RU63011309-141, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.09.2013 N RU63011309-66/1, кадастровый паспорт земельного участка от 09.06.2014 N 63-00-102/14-412889, кадастровый паспорт здания от 09.06.2014 N 63-00-102/14-412810.

Управление уведомлением от 05.08.2014 N 03/709/2014-305 приостановило государственную регистрацию в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистарции), поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства, а сообщением от 08.09.2014 N 03/709/2014-305 управлением отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок.

Полагая отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, в соответствии со статьей 8 данного Кодекса права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о госрегистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.

Согласно статье 25 данного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.

В качестве одного из документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия, корпорация представила договор аренды земельного участка от 21.07.2011 N 02/142/02-211х/11 сроком действия договора с 21.07.2011 по 20.06.2012 (11 месяцев), а также соответствующий акт приема-передачи.

Указанная сделка совершена в отношении земельного участка из земель населенных пунктов без кадастрового номера общей площадью 660 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, уч. N 26).

Администрацией совместно с корпорацией подготовлен акт о выборе земельного участка, предоставляемого последней для строительства объекта, который был утвержден постановлением и.о. главы муниципального района Кинельский Самарской области от 23.06.2011 N 911, а постановлением администрации от 21.07.2011 N 1085 "О предоставлении земельного участка в аренду" корпорации предоставлен земельный участок общей площадью 660 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, уч. N 26.

Управление, рассмотрев указанные документы, пришло к выводу, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку в отношении предоставленного в аренду земельного участка не осуществлялась кадастровая процедура, связанная с постановкой на государственный кадастровый учёт, в вышеназванном акте органа местного самоуправления, и в рассматриваемом договоре отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного для строительства спорного нежилого здания. При этом кадастровый паспорт данного земельного участка в регистрирующий орган не представлялся.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков; об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки; и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки). Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка отвечающее вышеуказанным требованиям, ни регистрирующему органу, ни суду заявителем не представлено.

Законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, и соответствующий договор не считается заключенным.

Внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.

В связи с чем, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.

Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.

Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки, поэтому отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения.

Ссылка заявителя на пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судами отклонена, так как не относится к рассматриваемому спору.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Корпорация представила суду схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая, по мнению заявителя, является приложением к договору аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 Договора, а из указанной схемы следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 обозначен некий участок под строительство котельной площадью 660 кв. м, при этом кадастровый номер данного участка отсутствует.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 09.06.2014 N 63-00-102/14-412889 следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373. В графе 16.1 данного кадастрового паспорта указаны номера образованных участков: 63:22:0905003:9851 и 63:22:0905003:9852, а в графе 16.3 данного паспорта указан кадастровый номер земельного участка, подлежащего снятию с кадастрового учета: 63:22:0905003:373.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 площадью 8333 кв. м, указанный на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, был разделен лишь один раз - 15.05.2014 с образованием земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 площадью 144+/-4 кв. м.

Следовательно, участок под строительство котельной площадью 660 кв. м., указанный в схеме и договоре аренды, никогда не образовывался.

Учитывая указанные положения, а также то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 находился в государственной собственности, суды правильно расценили, что требование закона, разъясненное пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о недопустимости предоставления в аренду части земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка, не может быть заменено предоставлением документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Земельный участок общей площадью 660 кв. м указанный в договоре аренды земельного участка как часть земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 кадастровый учет не проходил; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 на обременяемое арендой недвижимое имущество ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; с заявлением от 28.07.2014 г. такой кадастровый паспорт также не представлялся.

В данном деле управление указывает на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований корпорации отказано правомерно.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию корпорации в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 по делу N А55-28373/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова