Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 июля 2015 г. N Ф06-24308/15 по делу N А65-21159/2014

г. Казань

17 июля 2015 г.

Дело N А65-21159/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И. Н.,

судей Гарифуллиной К. Р., Александрова В. В.,

при участии представителей:

от ООО "Тенет Софт" - Хасановой Л. Ф. (доверенность от 11.03.2015)

от ИП Мансуровой Г. А. - Доронина В. В. (доверенность от 10.07.2015 N 16 АА 2931134)

от Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Гатиятуллиной Л. Р. (доверенность от 12.02.2015 N 2021/кзио - исх)

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", индивидуального предпринимателя Мансуровой Гульнары Альбертовны и общества с ограниченной ответственностью "Тенет Софт"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015

по делу N А65-21159/2014

по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Тенет Софт" и индивидуальному предпринимателю Мансуровой Гульнаре Альбертовне, о взыскании с каждого по 780 234 руб. 17 коп. долга и 303 115 руб. 73 коп.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" ("Комитет") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тенет Софт" (ООО "Тенет Софт") и индивидуальному предпринимателю Мансуровой Гульнаре Альбертовне ( ИП Мансурова Г. А.) о взыскании с каждого по 780 234 руб. 17 коп. долга по арендной плате и 303 115 руб. 73 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015, иск в отношении ООО "Тенет Софт" удовлетворен частично, взыскано 780 234 руб. 17 коп. долга и 138 928 руб. 04 коп. пени.

В удовлетворении оставшейся части в иске отказано.

С Мансуровой Гульнары Альбертовны взыскано 780 234 руб. 17 коп. долга и 303 115 руб. 73 коп. пени.

С ответчиков также взысканы проценты, начисленные на сумму удовлетворенных требований из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления решения в законную силу и по день его исполнения.

В кассационной жалобе истец просит судебные акты отменить, в части взыскания договорной неустойки в отношении ООО "Тенет Софт", считая ее уменьшение неправомерным.

В кассационных жалобах ответчики просят судебные акты отменить также в части взыскания договорной неустойки, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для ее начисления.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалоб.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы жалоб, материалы дела, суд кассационной инстанции находит судебные акты, в части удовлетворения требований о взыскании договорной неустойки, подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.12.2006 между истцом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Гуд Мастер" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 11580, во исполнение которого арендодатель передал, а арендатор принял сроком на 11 месяцев во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1410 кв.м., с кадастровым N 16:50:16 03 03:0234, расположенный по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул.Ю.Фучика, для завершения строительства здания магазина.

Согласно п.п.3.1., 3.3, 3.5, 3.6 договора арендная плата исчисляется с 01.10.2006, подлежит внесению ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере 43 121 руб. 33 коп.

В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным, изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани, без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомление может быть сделано арендодателем, в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое является обязательным для арендатора.

На основании договора купли-продажи нежилых помещений от 24.02.2012 ответчиками приобретены нежилые помещения общей площадью 597 кв.м., расположенные на цокольном этаже N 1 двухэтажного нежилого здания, находящегося по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул.Ю.Фучика, д.53А (по 1/2 доли в праве).

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2012, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 90-2006622 от 18.07.2014.

Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для удовлетворения исковых требований Комитета в части взыскания основного долга.

Согласно п. 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).

Как верно указано судами, одним из основных принципов земельного законодательства является платность землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1ЗК РФ).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При определении размера обязательств ответчиков, суды правомерно признали обоснованным расчет истца, основанный на постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", которым утвержден Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена с учетом внесенных изменений Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенный пунктов по Республике Татарстан", Решениями Казанской городской Думы от 24.10.2011 N12-8, от 11.11.2013 N5-26, которыми внесены изменения в решение Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 N2-3 "О земельном налоге".

Решение об удовлетворении иска в этой части ответчиками не оспаривается.

Вместе с тем, принимая решение о взыскании с ответчиков договорной неустойки, судами не учтено, что вышеуказанный договор аренды от 29.12.2006 заключен сроком на 11 месяцев для завершения ООО научно-производственное предприятие "Гуд Мастер" строительства здания магазина.

Порядок предоставления земельного участка под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируется ст. 30 ЗК РФ.

В силу части 3 статьи 30 ЗК РФ (в редакции Федерального Закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Согласно пункта З статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о распространении на ответчиков обязательств, предусмотренных договором аренды от 29.12.2006 года об использовании названного земельного участка именно для завершения строительства здания магазина стр. N 7А-12А.

Соответствующие обстоятельства судами не исследовались, вместе с тем, они являются существенными для правильного разрешения спора при определении наличия правовых оснований землепользования, применения мер ответственности при установлении его безвозмездности.

Согласно договору купли-продажи от 24.02.2012, приобретенные ответчиками нежилые помещения общей площадью 597 кв.м., расположены на цокольном этаже двухэтажного нежилого здания, находящегося по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул.Ю.Фучика, Д.53А.

В этой связи, с целью разрешения спорных правоотношений сторон, при новом рассмотрении дела, суду необходимо установить основания, в силу которых прекратились права арендатора ООО научно-производственное предприятие "Гуд Мастер" в отношении указанного земельного участка; наличие и содержание соответствующих прав у лиц, приобретших в дальнейшем права собственности в отношении возведенного здания, а также причин, в силу которых не изменился вид разрешенного использования земельного участка ("под завершение строительства здания магазина стр. N 7А-12А"), в случае введения в эксплуатацию объекта завершенного строительства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 по делу N А65-21159/2014 в части взыскания договорной неустойки отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н.Смоленский

Судьи

К. Р. Гарифуллина В. В. Александров