Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2015 г. N Ф06-25964/15 по делу N А65-22036/2014

г. Казань

22 июля 2015 г.

Дело N А65-22036/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителей:

истца - Кавиева А.Г. (доверенность от 22.08.2014),

ответчика - Новикова И.А. (доверенность от 13.02.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2014 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-22036/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛ БИЗНЕС" (ОГРН 1021603284735, ИНН 1658032780), г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань, об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях истца,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕЛ БИЗНЕС" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды N 17709 земельного участка с кадастровым номером 16:50:110504:28, общей площадью 414 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Чистопольская. Пункты договора аренды изложены в следующей редакции:

- п. 2.1 Настоящий договор заключен сроком на 3 года;

- п. 2.2 Дата возврата земельного участка: по истечении срока, указанного в п. 2.1. настоящего договора;

- п. 2.3 Начало исчисления срока по пункту 2.1. настоящего Договора производится с момента заключения настоящего Договора;

- п. 2.4 Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1., 2.2, 2.3, 2.7 и вступает в силу с момента его заключения;

- п. 2.5 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения;

- п. 2.6 исключить;

- п. 3.1. Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора.

В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством;

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле:

Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где:

Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;

Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;

Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пл - площадь земельного участка.

- п. 3.2 - исключить;

- п. 3.5 - исключить;

- п. 3.6 Размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и /или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом Арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределённому кругу лиц, обязательное для арендатора.

- п. 5.2.3 При наличии сохранять, указанные в п. 1.4.3. договора межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством;

- п. 5.2.10 исключить;

- п. 5.2.12 В случае отчуждения принадлежащих Арендодателю зданий строений, сооружений расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить Арендодателя об этом;

- п. 5.2.14 Письменно в течение семи рабочих дней уведомить (специальным уведомлением) Арендодателя об изменении своих реквизитов: наименования, местонахождения, почтового адреса, предназначенного для направления Арендодателем соответствующих писем и уведомлений, места регистрации. В случае неисполнения арендатором этих условий, письма и другая корреспонденция, направляемые арендодателем по указанному в договоре адресу, считаются направленными арендатору.

- п. 5.2.15. <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.

В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа;

- п. 5.2.16 При условии заблаговременного и надлежащего уведомления Арендатора а также при проведении плановых, внеплановых, документарных (камеральных), выездных проверок во исполнение Федерального закона Российской Федерации от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" обеспечить Арендодателю (его представителям), представителям органов государственного, муниципального контроля за использованием и охраной земель беспрепятственный доступ к земельному участку для проверки соблюдения Арендатором условий настоящего Договора, а также норм действующего земельного законодательства. В ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке Арендатор обязан обеспечить организацию производственного земельного контроля и представлять необходимые сведения специально уполномоченным органам государственного, муниципального земельного контроля;

- п. 6.1.2 - исключить;

- п. 6.1.6 требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;

- п. 6.1.8 при условии заблаговременного и надлежащего уведомления Арендатора, на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора, действующего законодательства, а также нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера, изданных органами местного самоуправления города Казани, за исключением случаев прямо предусмотренных Федеральным законодательством;

- п. 7.2. исключить;

- п. 7.3. исключить;

- п. 7.4. исключить;

- п. 7.6. исключить.

Приложение к договору аренды земельного участка N 17709 "Расчёт арендной платы" изложить в следующей редакции:

1. Площадь земельного участка, кв.м					414,0 в т.ч. (38,0/38,0/338,0)
2. Местоположение участка: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Чистопольская
3. Кадастровый номер (квартал) участка:					16:50:110504:28
4. Удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.м					8074,08
5. Кадастровая стоимость участка, руб.					3 342 669,12
6. Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, %					1,5
Период действия ставки арендной платы за землю		Ставка земельного налога, руб./кв.м	Повышающий коэффициент к ставке земельного налога	Ставка арендной платы за землю, руб./кв.м		Льгота, %
начало	окончание
1	2	3	4	5		6
01.06.2014	31.12.2014	121,11	10/4/2	1211,10/484,44/ 242,22		0

Годы	Сумма арендной платы в год, руб.	Сумма арендной платы в месяц, руб.	Всего к оплате в год, руб.
2014	146300,88	12191,74	85342,18

Расчет размера годовой арендной платы за землю 146 300,88 = (46 021,80 [8074,08 *1,5% *10 * 38,0 кв.м]) + (18 408,72 [8074,08 *1,5% *4 *38,0 кв.м]) + (81 870,36 [8074,08 *1,5% *2 *338,0 кв.м]).

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворить исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими частичной отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 05.05.2014 N 2344 о предоставлении Обществу в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 16:50:110504:28, площадью 414 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Чистопольская, занимаемый незавершенным строительством объектом, Комитет 26.05.2014 направил в адрес Общества проект договора аренды земельного участка N 17709.

На данном земельном участке расположен принадлежащий Обществу на праве собственности объект недвижимости - незавершённый строительством объект (находящийся в стадии реконструкции), площадь застройки 216,70 кв.м, инв. N 2000.

Не согласившись с предложенной Комитетом редакцией некоторых пунктов и условий договора, Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору аренды земельного участка.

Поскольку Комитет отклонил протокол разногласий Общества со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка готовится по типовой форме, утвержденной постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 N 391, а изменение типовой формы договора ставит Общество в преимущественное положение перед иными арендаторами в силу более выгодных условий договора, чем будет нарушено антимонопольное законодательство, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 05.05.2014 N 2344 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".

Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.

При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.

Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в проекте договора, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление от 10.03.2006 N 391 таким документом являться не может, поскольку утверждая типовую форму договора, не указывает на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.

В пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 проекта договора аренды в редакции Комитета предусмотрены сроки действия договора, дата возврата земельного участка, при этом предусмотрено, что моментом заключения договора считается дата его подписания, а срок аренды исчисляется с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка.

Исходя из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключаемый на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Судебные инстанции приняли во внимание, что изложенные условия проекта договора в редакции Комитета носят противоречивый характер, поскольку указание на действие договора - 3 года не влечет указание конкретной даты его действия, в связи с тем, что в последующем пункте 2.3 арендодатель предложил исчислять срок действия договора с момента принятия решения уполномоченного органа, датой которого согласно постановлению Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани N 2344 является 05.05.2014.

Судами установлено, что использование земельного участка с кадастровым номером 16:50:110504:28, площадью 414 кв.м осуществляется Обществом на основании договора аренды от 21.04.2011 N 15469, заключенного на срок до 16.03.2014, впоследствии возобновленного на неопределенный срок.

Договор аренды от 21.04.2011 N 15469 зарегистрирован в установленном законе порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации N16-16-01/178/2011-587 от 15.07.2011, то есть, в настоящее время земельный участок уже находится во владении Общества на законных основаниях.

Исходя из того, что условия договора вступят в силу для сторон с момента вступления в законную силу решения суда, суд первой инстанции правомерно согласовал пункты 2.1-2.5 в изложенной редакции.

На этом же основании суд первой инстанции правомерно исключил из договора пункт 2.6, поскольку земельный участок уже находится во владении Общества.

Судами правомерно исключен пункт 3.2 договора, согласно которому арендодатель предусмотрел обязанность арендатора при подписании договора внести предварительную оплату в размере двойной месячной арендной платы, поскольку внесение арендатором денежных средств до момента заключения договора аренды, требующего государственную регистрацию, противоречит положениям статей 433, 651 ГК РФ.

При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов 3.5, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции исходили из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.6, 3.1, 3.2, 3.5, 3.6, 5.2.10, 5.2.14, 5.2.15, 6.1.6, 7.2, 7.3 не опровергают правильность принятых по делу судебных актов с точки зрения норм права, а направлены на переоценку доказательств и обстоятельств настоящего дела, исследование и установление которых относится к исключительной прерогативе судов первой и апелляционной инстанций. Поэтому данные доводы не могут быть приняты во внимание судом округа, исходя из предоставленных ему статьей 286 АПК РФ полномочий.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции находит неправомерными выводы судов о возможности в Приложении к договору аренды земельного участка N 17709 "Расчёт арендной платы" установить различные повышающие коэффициенты к ставке земельного налога (10 / 4 / 2), со ссылкой на то, что указанное разделение применялось в предыдущих договорах аренды исходя из сложившейся многолетней практики сторон, поскольку условия договора аренды в силу статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Указанным Положением предусмотрено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, ставка земельного налога. К данным ставкам (налогооблагаемой базы) применяется поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2.1 Положения).

Согласно пункту 2.3 Положения, размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению.

Действующее законодательство не содержит возможность дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.

Таким образом, при урегулировании разногласий в части применения повышающих коэффициентов к ставке земельного налога, суду необходимо было установить вид использования спорного земельного участка, и применить установленный в приложении к Положению поправочный коэффициент.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым судебные акты в указанной части отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 по делу N А65-22036/2014 в части урегулирования разногласий по договору аренды земельного участка, возникших в Приложении к договору аренды земельного участка N 17709 "Расчет арендной платы", отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова