Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июля 2015 г. N Ф06-25712/15 по делу N А65-20906/2014

г. Казань

23 июля 2015 г.

Дело N А65-20906/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Гарифуллиной К.Р., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

истца - Ивановой А.В. (доверенность от 28.03.2013),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк ВТБ"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2014 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ю.)

по делу N А65-20906/2014

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Банк ВТБ", г. Казань к индивидуальному предпринимателю Хайруллину Ренату Махмутовичу, г. Нижнекамск о взыскании 3 589 196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Банк ВТБ" (далее - истец, ОАО "Банк ВТБ") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайруллину Ренату Махмутовичу (далее - ответчик, ИП Хайруллин Р.М.) о взыскании 3 589 196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Кассатор полагает, что выводы судов относительного того, что все работы по ремонту арендованного помещения производились только в пределах срока действия договора N 07/05-ДА от 01.11.2005 не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку часть работ выполнялась в период действия договора аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) был подписан договор аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 31.12.2005.

Между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 30.11.2006.

Согласно пункту 5.3.7 указанных договоров, арендатор имеет право за свой счет производить ремонт помещения или части помещения или иные улучшения помещения с согласия арендодателя. Стоимость улучшений помещения, неотделимых без вреда для помещения и произведенных с согласия арендодателя, по истечении срока аренды возмещается арендодателем.

Между ИП Хайруллиным Р.М. (арендодатель) и ОАО "Банк ВТБ" (арендатор) 30.04.2008 был заключен договор аренды нежилого помещения N 14/08-ДА, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1, сроком до 30.11.2013, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 208,80 кв. м.

Пунктом 9.2 договора аренды от 30.04.2008 установлено, что в акте возврата помещения стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведённые арендатором за период аренды, а также подлежащую возмещению стоимость этих улучшений, а в пункте 9.3 договора определены критерии неотделимых улучшений, произведённых после передачи их по акту от 30.12.2005 (пункт 4.2).

Согласно пункту 8.2 всех договоров, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Сторонами 16.06.2014 подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N 14/08-ДА от 30.04.2008.

В соответствии с актом возврата нежилого помещения от 02.07.2014 арендатор возвращает, а арендодатель принимает помещение, расположенное по адресу: г. Нижнекамск, ул. Корабельная, д. 1. Также, в пункте 2 акта, арендатор отразил все заключенные им договоры с приведенными выше организациями, проводившими ремонтные работы, а также стоимость этих работ.

Данный акт не был подписан арендодателем, поскольку последний не был согласен с указанными работами.

Неоплата ответчиком стоимости неотделимых улучшений послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал договор аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА ничтожным, так как он заключён до перевода жилого помещения в нежилое, указав при этом, что все работы по капитальному ремонту и перепланировке произведены истцом именно в период срока действия этого договора и правовых оснований требовать с ответчика неотделимых улучшений на основании пункта 5.3.7 ничтожного договора не имеется.

Также суд первой инстанции указал, что истец не лишён права защищать свои права по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным способом, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами, и также указал, что в период действия последующих договоров N 08/05-ДА от 30.12.2005 и N 14/08-ДА от 30.04.2008, истцом каких-либо работ по улучшению технических характеристик арендованного помещения не производилось.

Вместе с тем, судебные инстанции не учли следующее.

Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Из искового заявления очевидно следовало требование ОАО "Банк ВТБ" о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных им в связи с производством им работ в помещениях ответчика по их улучшению с согласия последнего в связи с арендой этих помещений под размещение дополнительного офиса истца.

Договор аренды нежилых помещений N 08/05-ДА от 30.12.2005, заключенный после перевода жилого помещения в нежилое, также содержал условие о возмещении указанных затрат (пункт 5.3.7).

Согласно акту приёма-передачи помещения к этому договору (т. 1, л.д. 139) планировка переданных помещений соответствует техническому паспорту по состоянию на 14.07.2005, подлежит реконструкции и капитальному ремонту, в соответствии с функциональной принадлежностью дальнейшего использования.

Согласие на перепланировку и капитальный ремонт помещения от ответчика по условиям данного договора также получено (т. 1, л.д. 132), а кроме того ответчиком согласовано планировочное решение (т. 1, л.д. 133).

Все указанные действия по согласованию работ ответчиком произведены 30.12.2005 и позже, т.е. в период действия арендных отношений и подтверждают правомерность производства указанных в иске работ в связи с арендными отношениями сторон.

Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвёл за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При указанных обстоятельствах, признание договора аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА ничтожным по основанию того, что он заключён до перевода жилого помещения в нежилое, не освобождает ответчика от выполнения обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку все работы по капитальному ремонту и перепланировке произведены истцом именно в связи с арендными отношениями, которые продолжались длительный период времени, а последующими договорами подтверждалась обязанность ответчика по возмещению таких затрат после прекращения аренды. При этом не имеет правового значения то, что в основном эти работы были выполнены в период срока действия договора аренды от 01.11.2005 N 07/05-ДА.

В противном случае, судебные инстанции должны были квалифицировать и рассматривать требования истца, как вытекающие из неосновательного обогащения с применением положений статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации - о возврате исполненного по недействительной сделке, а не отказывать в удовлетворении иска по мотиву неправильного избрания способа защиты.

Таким образом, судебными инстанциями неправильно применены нормы материального права, что согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть заявленные требования с учетом положений части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договоров аренды N 08/05-ДА от 30.12.2005 и N 14/08-ДА от 30.04.2008 по возмещению затрат истца на неотделимые улучшения арендованного имущества, определить являются ли выполненные истцом работы в помещении ответчика неотделимыми улучшениями, при необходимости с учётом ходатайства истца, рассмотреть вопрос о назначении по делу строительной экспертизы с целью установления стоимости неотделимых улучшений.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу N А65-20906/2014 отменить.

Дело N А65-20906/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Н. Смоленский