Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 августа 2015 г. N Ф06-26271/15 по делу N А55-21510/2014

г. Казань

12 августа 2015 г.

Дело N А55-21510/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.

при участии представителя :

ответчика - Третьякова В.Г. (доверенность от 27.11.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КЧС", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2015 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-21510/2014

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "КЧС", г. Самара (ОГРН 1086319018939, ИНН 6319712370) о взыскании задолженности по арендной плате и об освобождении земельного участка,

по встречным исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КЧС" к Министерству имущественных отношений Самарской области о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании отказа от исполнения договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КЧС" (далее - ООО "КЧС", общество) о взыскании 1 668 831,36 руб., в том числе: 1 363 576,29 руб. задолженности по арендной плате за период с 28.01.2010 по 22.06.2014 по договору аренды земельного участка от 24.10.2011 N 2008а-2010/2015, 305 255,07 руб. пени за период с 14.01.2013 по 22.06.2014 и об освобождении земельного участка в связи с расторжением Минимуществом в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 24.10.2011 N 2008а-2010/2015.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и мотивированы тем, что в рамках заключенного договора аренды общество использовало земельный участок, однако обязательства по внесению арендных платежей исполнило частично, при этом последний обязан выплатить неустойку за просрочку платежа, кроме того, с учетом условий договора аренды арендодатель вправе требовать расторжение договора, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд.

В порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "КЧС" обратилось к Минимуществу с встречными исковыми требованиями (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 236 800 руб. как сумму излишне уплаченных платежей по арендной плате по договору аренды от 29.12.2008 N 924а-2008/2009т и 61 056,79 руб. процентов, о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и о его расторжении, выраженного в уведомлении Минимущества от 22.05.2014 N 12/8235 "Об отказе от исполнения договора аренды земельного участка".

Встречные требования ООО "КЧС" основаны на нормах статьей 12, 1102, 1107 ГК РФ и обусловлены тем, что односторонний отказ Минимущества от договора аренды от 24.10.2011 N 2008а-2010/2015 и заявление о расторжении договора, неправомерны, в результате действий на стороне общества образовалось переплата по арендным платежам.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2015 первоначальный иск удовлетворен частично. С ООО "КЧС" в пользу Минимущества взыскано 1 397 331,36 руб., в том числе: 1 092 076,29 руб. основного долга, 305 255,07 руб. пени. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен частично. С Минимущества в пользу ООО "КЧС" взыскано 125 800 руб. излишне уплаченных платежей по арендной плате по договору аренды от 29.12.2008 N 924а-2008/2009т.

Признан недействительным односторонний отказ от исполнения договора, выраженный в уведомлении Министерства имущественных отношений Самарской области "Об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 22.05. 2014 N 12/8235. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

В результате зачета взаимных требований с ООО "КЧС" в пользу Минимущества взысканы денежные средства в сумме 1 271 531,36 руб.

Суд также указал, что при неисполнении решения суда с ООО "КЧС" следует взыскать в пользу Минимущества, так и с Минимущества в пользу ООО "КЧС" проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взыскиваемую по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25 % годовых с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 решение суда первой инстанции изменено в части взыскания с Минимущества в пользу ООО "КЧС" процентов за пользование чужими средствами, принят новый судебный акт. С Минимущества в пользу ООО "КЧС" взыскано проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на всю взыскиваемую по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования банка России в размере 8.25 % годовых по истечении трех месяцев со дня вступления решения в законную силу до его фактического исполнения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что расчет задолженности осуществлен в соответствии с пунктом 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (далее - постановление от 06.08.2008 N 308), о чем было отмечено при рассмотрении дела N А55-2417/2013; ходатайство о снижении неустойки отклонено, а поскольку уведомление об отказе от договора направлено по ненадлежащему адресу и не было получено арендатором, такая сделка противоречит закону; в части встречного иска суды исходили из факта переплаты обществом в размере 236 800 руб. с учетом пропуска срока исковой давности, о котором заявлено в споре, встречный иск удовлетворен в размере 125 800 руб., размер суммы, взысканной в пользу Минимущества, определялся посредством зачета денежных требований.

В кассационной жалобе ООО "КЧС", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить в части взыскания с общества денежных средств в размере 1 271 531,36 руб. и отказа по встречному иску как принятые с нарушением норм действующего законодательства. В остальной части судебные акты не оспариваются.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судебными инстанциями неприменили нормы подлежащие применению, не даны оценки правильности применения регулирующих ставок, применяемых при аренде земельных участков, ошибочно применены нормы об исковой давности.

В судебном заседании представитель ООО "КЧС" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по результатам торгов между Минимуществом (арендодатель) и ООО "КЧС" (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2008 N 924а-2008/2009т (далее - договор аренды от 29.12.2008), по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование и владение на срок до 23.12.2009 земельный участок общей площадью 100 кв.м с кадастровым номером 63:01:02 29 001:507, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Черемшанская/пер. Коломенский, напротив дома N 1, под установку временного павильона "Автоуслуги" с дальнейшей эксплуатацией.

Размер годовой арендной платы определен на основании результатов торгов, что составляет 277 221 руб.

Фактическая передача земельного участка состоялась 29.12.2008, о чем подписан акт приема-передачи и не оспаривается сторонами.

В связи с заявлением ООО "КЧС" от 27.01.2010 N 970 о заключении договора аренды на новый срок соглашением сторон от 18.06.2010 договор от 29.12.2008 расторгнут с 27.01.2010.

Впоследствии без проведения торгов на основании приказа Минимущества от 08.06.2010 N 1138, основанием для издания которого послужило обращение ООО "КЧС" от 28.01.2010, между теми же сторонами был заключен новый договор аренды от 24.10.2011 N 2008а-2010/2015 (далее - договор аренды от 24.10.2011) вышеуказанного земельного участка, который действует до 26.01.2015.

Пунктом 2.2. указанного договора аренды предусмотрено, что на основании пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны применили условия настоящего договора к отношениям, возникшим до заключения договора с 28.01.2010.

Фактическая передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 24.10.2011.

Согласно пункту 3.1 названного договора арендная плата за участок составляет 295 240,37 руб. в год, при этом за период с 28.01.2010 по 31.12.2010 размер арендной платы составляет 262 563,49 руб., за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 размер арендной платы составляет 285 468,33 руб.

В соответствии с пунктом 3.6. данного договора арендная плата исчисляется с 28.01.2010.

В пунктах 7.2, 7.3 стороны определили, что арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при возникновения задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения, расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки; договор считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечении одного месяца с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о таком отказе; уведомление об отказе от договора направляется арендодателем по адресу местонахождения юридического лица-арендатора или по адресу, указанному арендатором в пункте 10 договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2012 по делу N А55-10198/2012 в иске ООО "КЧС" к Минимуществу об урегулировании возникших разногласий при заключении договора аренды земельного участка от 24.10.2011 N 2008а-2010/2015 отказано.

Судебная инстанция по названному делу установила, что представленный Минимуществом проект договора аренды вышеуказанного земельного участка был подписан ООО "КЧС" без протокола разногласий, что свидетельствует о согласовании истцом всех существенных условий данного договора аренды, которому присвоен номер N 2008а-2010/2015.

В рамках другого дела N А55-2417/2013, принятого по иску ООО "КЧС" к Минимущество об изменении договора аренды земельного участка от 24.10.2011 N 2008а-2010/2015, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством в части определения размера арендной платы и уменьшении ее размера, судами также сделан вывод, что подписание указанного договора без каких-либо оговорок подтверждает факт отсутствия между сторонами разногласий, а подписание акта приема-передачи земельного участка свидетельствует о том, что воля общества была направлена на заключение спорного договора без каких-либо разногласий, при этом расчет стоимости арендной платы произведен Минимуществом на основании пункта 7 постановления от 06.08.2008 N 308 правомерно, также отмечено, что у общества имелось преимущественное право на заключение договора аренды.

Поскольку у общества по состоянию на 19.05.2014 образовалась задолженность в размере 1 491 758.96 руб. (1 272 569,17 руб. долга по арендной плате, 219 189,79 руб. пени), Минимущество направило уведомление от 22.05.2014 N 12/8235с с требованием о погашении задолженности и об отказе от договора аренды.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

ООО "КЧС" предъявило встречный иск о взыскании 236 800 руб. неосновательного обогащения, 61 056,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, выраженного в уведомлении Минимущества от 22.05.2014 N 12/8235 "Об отказе от исполнения договора аренды земельного участка".

Между тем анализ имеющихся в деле доказательств свидетельствует о принятии судебных актов по неполно исследованным обстоятельствам спора и документам, а также без учета действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер платы определяется по результатам торгов.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору может устанавливаться или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применение регулируемая плата, вправе требовать ее внесение в размер, установленной на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Общие начала арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отнесены к компетенции государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, разъяснено, что в силу положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ранее действующих положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации и применимо в части установления Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Применительно к спорному случаю отношения сторон регулируются договором аренды от 24.10.2011 с учетом распространения его действия с 28.01.2010, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.

Требования о взыскании арендной платы заявлены Минимуществом за период с 28.01.2010 по 22.06.2014.

Учитывая, что размер арендной платы в рамках указанного договора аренды определялся не по результатам торгов, плата за использование в отношении земельных участков с кадастровым номером 63:01:02 29 001:507, государственная собственность на которое не разграничена, устанавливается и регулируется уполномоченным органом власти субъектов Российской Федерации с соблюдением Основных принципов определения арендной платы, которые являются общеобязательными при использовании всех земель.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-2417/2013 было установлено, что размер арендной платы по договору аренды от 24.10.2011 устанавливается и регулируется уполномоченными органами, в частности, в соответствии с пунктом 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

При применении указанной процессуальной нормы судебные инстанции не учли, что правовые выводы не могут относиться к преюдициально установленным обстоятельствам, кроме того, положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Однако судебные инстанции не учли, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с чем размер регулируемой арендной платы либо ее ставка не могут признаваться статичными в период действия договора аренды земельных участков.

В нарушение указанных принципов судебные инстанции, ошибочно ссылаясь на судебные акты по делу N А55-2417/2013, в рамках которого общество требовало уменьшение размера платы за период 2010, 2011 года, к отношениям 2012-2014 года не исследовали правильность применения арендодателем методики исчисления и применений показателей индексов и коэффициентов инфляции, возможности их изменения.

Не исследован судами и акт сверки от 26.01.2015, согласно которому сумма долга общества за период с 12.02.2010 по 24.12.2014 по данным Минимущества составляет 821 032 руб.

Не были предметом проверки доводы общества о несоответствии произведенного расчета постановлениям Правительства Самарской области от 24.04.2007 N 227 и от 22.12.2010 N 660.

Суды двух инстанции, ошибочно посчитав, что методика размера арендной платы определена судебными актами по делу N А55-2417/2013, в рамках которого общество обратилось с иском об изменении договора аренды и изменении арендной платы за 2010, 2011 года, при этом также не учли, что в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.12.2013 N 18297/2013, отказывая в передаче указанного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, коллегия судей отметила, что общество, оспаривая правильность исчисления арендной платы Минимуществом, имеет возможности воспользоваться иными средствами защиты с учетом позиций, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.10.2012 N 15837/11.

В связи с чем все вопросы о правильности применения методики исчисления и использования коэффициента подлежит непосредственному исследованию при рассмотрении спора о взыскании задолженности с арендатора при наличии возражений последнего.

Удовлетворяя встречный иск общества о возврате излишне уплаченной арендной платы, суды двух инстанций также не учли следующих значимых для дела обстоятельств.

Спецификой спорных отношений является тот факт, что первоначально между сторонами в отношении того же земельного участка был заключен договор аренды от 29.12.2008, который расторгнут по соглашению сторон 27.01.2010, однако земельный участок оставался в фактическом пользовании арендатора, поскольку акт о возврате объекта арендодателю между сторонами не подписывался, и этот факт сторонами не оспаривается.

Однако впоследствии 24.10.2011 между теми же сторонами заключался новый договор аренды, который распространяет все действия на прежний период с 28.01.2010, что, в свою очередь, также свидетельствует о факте использования арендатором земельного участка после расторжения договора аренды от 29.12.2008.

Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Из оснований встречного иска следует, что общество требует возврата денежных средств, перечисленных по платежным поручениям датированных в период с 12.05.2010 по 26.11.2012 на общую сумму 236 800 руб.

В качестве оснований платежа в названных платежных документах общество указывало ранее действующий договор аренды от 29.12.2008 и периоды оплаты: за 3 квартал 2011 года, за 2011 года за 1-4 кварталы 2012 года.

Таким образом, в период после расторжения первого договора аренды от 29.12.2008 и до подписания нового договора аренды от 24.10.2011, а именно в период с 27.01.2010 по 24.10.2011 общество осуществляло использование того же земельного участка, в связи с чем и вносило платежи за фактическое пользование, указывая в платежных документах период использования.

Кроме того, при заключении договора аренды от 24.10.2011 стороны придали его условиям обратную силу с 28.01.2010, таким образом, по условиям такого договора арендатор обязан был внести плату с указанной даты, поскольку объект аренды находился в его фактическом владении.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что общество после заключения договора от 24.10.2011 вносило на основании него плату за период с 28.01.2010.

При таких обстоятельствах при отсутствии доказательств повторной оплаты в рамках договора аренды от 24.10.2011 за предшествующий период пользования (с 28.01.2010) полученные Минимуществом платежи от арендатора, которым осуществлялся расчет за период 2010-2011 года, не могут признаваться неосновательным обогащением, а является платой за фактическое пользование, и должны учитываться при определении задолженности по договору аренды от 24.10.2011.

При ином подходе возврат суммы, перечисленной обществом за фактическое пользование земельным участком, при отсутствии исполнения им обязательств по договору аренды от 24.10.2011 нарушает принцип платности, установленный статьями 22, 65 ЗК РФ.

Без учета названных взаимосвязанных обстоятельств суды при рассмотрении первоначального и встречного иска с учетом периода образовавшейся, по мнению Минимущества, задолженности (28.01.2010 по 22.06.2014) должны были исследовать допустимость возврата арендатору денежных средств, а также права арендодателя требовать платы за тот же период пользования, за который арендатор произвел расчеты и представил платежные документы.

Применительно к спорным правоотношениям взыскание за указанный период арендной платы и возврат арендатору произведенных платежей противоречит принципу правовой определенности и положениям статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не могут быть признаны законными и выводы суда при удовлетворении иска в части признания недействительным отказа от договора аренды в связи с направлением его по ненадлежащему адресу, обусловленному соглашением сторон.

В силу пункта 3 статье 450 ГК РФ (действующей в редакции в период спорных отношений) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пункт 2 статьи 154 ГК РФ предусматривает, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

С учетом положений статьи 156 ГК РФ применяемых во взаимосвязи с правилом пункта 1 статьи 422 ГК РФ односторонняя сделка должна соответствовать императивным нормам.

Условия договора аренды от 24.10.2011 (пункты 72.,7.3) предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора, в том числе при возникновении задолженности в течении трех месяцев, при этом договор считается расторгнутым по истечении месяца после письменного уведомления арендатора, направленного по адресу: г. Самара, проспект Юных Пионеров, д. 61, оф. 21.

Реализуя свое право, арендодатель направил уведомление от 22.05.2014 N 12/8235с об отказе от договора по другому адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 224б, кв. 2.

Однако учитывая, что недействительность сделки определяется ее несоответствием императивным нормам закона, выводы судов, что направление уведомления об отказе от договора по адресу, не предусмотренному договором, влечет ничтожность односторонней сделки по расторжению договора, не соответствуют нормам гражданского права.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ (действующей с 01.09.2013 года) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Таким образом, нарушение порядка уведомления о расторжении не влечет последствий для сторон, связанных именно с расторжением договора, тогда как законность такого отказа со стороны арендодателя должно проверяться с учетом права на совершение такого заявления.

Следует отметить, что несоблюдение одной из сторон порядка направления уведомления не исключает право другой стороны ставить вопрос о недействительности односторонней сделки по основаниям ее возникновения, поскольку юридический факт (действие, направленное на прекращение обязательств) состоялся.

В силу специальных положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок белее чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только по основаниям решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ.

В нарушение положений указанной нормы суды двух инстанций не исследовали действительность одностороннего отказа от договора относительно возникновения у арендодателя такого права в силу закона либо соглашения сторон.

Однако судебные инстанции не приступили к оценке правомерности действий Минимущества, направленных на односторонний отказ от договора аренды, на соответствие нормам земельного и гражданского законодательства, тогда как нарушение порядка направления уведомления влечет иные последствия, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права и без учета фактических обстоятельств по делу и всестороннего их исследования.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу N А55-21510/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

М.В. Коноплева Ф.В. Хайруллина