Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 августа 2015 г. N Ф06-26060/15 по делу N А55-11735/2014

г. Казань

17 августа 2015 г.

Дело N А55-11735/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Коноплёвой М.В., Петрова А.Л.,

при участии представителя :

заявителя - Потоцкой Р.Р. (доверенность от 16.02.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2014 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Кузнецов В.В., Корнилов А.Б.)

по делу N А55-11735/2014

по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при привлечении третьих лиц: Муниципальный район Безенчукский Самарской области в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Безенчукского района", Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа от 14.04.2014 N 12/600/2014-627 и обязании,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация", которое было переименовано в акционерное общество Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - общество, АО "СамРЭК") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, Росреестр) с заявлением о признании незаконным отказа от 14.04.2014 N 12/600/2014-627 в государственной регистрации права собственности АО "СамРЭК" на объект недвижимого имущества - котельная в с. Песочное муниципального района Безенчукский Самарской области площадью 64,1 кв.м по адресу: 446246, Самарская область, Безенчукский район, с. Песочное, обязании провести государственную регистрацию права собственности АО "СамРЭК" на указанный объект недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены муниципальный район Безенчукский Самарской области в лице Муниципального учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Безенчукского района", Министерство имущественных отношений Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2014 в заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что общество в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) представило все необходимые документы для проведения государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, что позволяло регистрирующему органу осуществить государственную регистрацию права собственности.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства

Заявитель кассационной жалобы полагает, что документы (письменное заявление), подтверждающие тот факт, что договор аренды продлевался, на государственную регистрацию обществом не представлялись, кроме того, до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию кадастровые сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:12:1104002:81 были аннулированы (дата снятия с государственного кадастрового учета - 02.02.2011).

В судебном заседании представитель АО "СамРЭК" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании заявления АО "СамРЭК" администрацией муниципального района Безенчукский Самарской области принято постановление от 27.05.2011 N 794 "О предоставлении земельного участка в аренду сроком на 11 месяцев АО "СамРЭК" для проектирования и строительства газовой модульной котельной".

На основании принятого постановления между МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Безенчукского района" (арендодатель) и АО "СамРЭК" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 27.05.2011 N 02-120х/11, по условиям которого арендатору на срок 11 месяцев (с 27.05.2011 по 26.04.2012) предоставлялся земельный участок из земель населенных пунктов, для проектирования и строительства газовой модульной котельной (жилой квартал), площадью 160 кв.м с кадастровым номером 63:12:110 40 02:81, расположенного по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Песочное, ул. Центральная, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Отдел архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области выдало разрешение на строительство от 12.12.2011 N RU 63002309-99 со сроком действия до 18.06.2012.

Впоследствии 12.09.2012 Управление градостроительства и ЖКХ администрации муниципального района Безенчукский Самарской области выдало разрешение N RU 63002309-29 на ввод объекта (котельная в с. Песочное площадью 64,12 кв.м) в эксплуатацию.

Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:12:1104002:149, площадью 64,1 кв.м, местоположение : Самарская область, Безенчукский район, с. Песочное, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 02.12.2013 N 63-00-102/13-646949, при этом в нем отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположен объект капитального строения.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 10.12.2013 N 63-00-102/13-668743 земельный участок с кадастровым номером 63:12:1104002:150 площадью 123+/-4 кв.м имеет разрешенное использование: для размещения объекта "котельная в с. Песочное", дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 06.12.2013.

АО "СамРЭК" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 28.02.2014 о государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 63:12:1104002:149, расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Песочное.

В качестве правоустанавливающих документов обществом были представлены документы, в том числе: разрешение на строительство от 12.12.2011 N RU 63002309-99; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2012 N RU 63002309-29; постановление о предоставлении земельного участка в аренду от 27.05.2011 N 794; договор аренды земельного участка от 27.05.2011 N 02-120х/11 с актом приема-передачи.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 11.03.2014 N 12/600/2014-627 приостановила государственную регистрацию, а впоследствии сообщением от 14.04.2014 N 12/600/2014-627 отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Отказ мотивирован, тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано после окончания срока аренды земельного участка по договору аренды от 27.05.2011 и местоположение построенного объекта не совпадает с адресом земельного участка, переданного в аренду по данному договору, а также в кадастровом паспорте от 04.03.2014 N 63-00-102/14-140388 отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположено сооружение с кадастровым номером 63:12:11402:149, в связи с чем, возникают сомнения в том, что котельная не является самовольной постройкой.

АО "СамРЭК", полагая, что указанного решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

Пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения; подтверждающие наличие, возникновение, переход прав.

Непредставление необходимых документов в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации права.

Согласно статье 25 Закона о регистрации право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 63:12:110 40 02:81 аннулирован, так как внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носили временный характер.

Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Судами установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63002309-29 получено 12.09.2012. В связи с чем, документы, подтверждающие права на земельный участок с кадастровым номером 63:12:1104002:150 на период строительства объекта не могли быть представлены, так как земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.12.2013, то есть после ввода в эксплуатацию объекта и не использовался для его строительства.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

В нарушения требований статьи 130 ГК РФ, пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также принципов формирования реестра объектов недвижимости, определенных в пункте 59 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, в кадастровом паспорте на здание котельной отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположено строение, что исключает возможность идентифицировать как сам объект по отношению к земельному участку с кадастровым номером 63:12:110 40 02:81, уже снятого с кадастрового учета (02.02.2011) на момент обращения АО "СамРЭК" с заявлением от 28.02.2014 о регистрации права.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 2420/11 согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости сведения, которые носят временный характер и внесены в государственный кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным Законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ, в силу статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) сведения о земельном участке при постановке на учет носят временный характер, в течение срока действия временного характера такие сведения могут быть аннулированы.

Согласно части 4 статьи 24 Закона о кадастре (в редакции, действующей в период спорных правоотношений), если по истечении двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, сведения о таком земельном участке аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (письмо Минэкономразвития России от 15.12.2011 N Д23-5165).

В результате чего орган кадастрового учета 02.02.2011 аннулировал сведения по земельному участку с кадастровым номером 63:12:110 40 02:81, однако суды ошибочно посчитали, что отсутствие кадастрового учета на земельный участок не исключает возможность совершения регистрационных действий в отношении здания.

Поскольку на момент обращения в регистрирующий орган сведения о земельном участке исключены из государственного кадастра недвижимости, что также исключало возможность идентифицировать представленный договор аренды земельного участка, действующий в период строительства, Управление Росреестра по Самарской области правомерно отказало в государственной регистрации права.

Не опровергнуты документально доводы Управления Росреестра по Самарской области, что представленные заявителем разрешение на ввод в эксплуатацию котельной имеет расхождение с адресными ориентирами земельного участка, сведения о котором носили временный характер.

Судами неприменены и положения пункта 1 статьи 25 Закона о регистрации, согласно которых право собственности на созданный объект регистрируется только на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором он расположен.

В силу взаимосвязанных положений статей 128, 432, 607 ГК РФ и пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещи, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью; моментом возникновения существования земельного объекта, в том числе как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах, является дата постановки на кадастровый учет.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:12:110 40 02:81 был снят с кадастрового учета 02.02.2011, с указанной даты он не мог выступать объектом гражданских прав и учитываться при регистрации котельной.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В пункте 1 статьи 18 Закона о регистрации определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В пункте 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы рекомендуется проверять соблюдение публично-правовых интересов.

Таким образом, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы документов действовал в пределах полномочий, предоставленных ему Законом о регистрации.

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа отраженных в решении регистрирующего органа.

Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости, изложенный в уведомлении от 14.04.2014 N 12/600/2014-627, поскольку АО "СамРЭК" на государственную регистрацию не были приложены документы, предусмотренные статьями 17, 25 Закона о регистрации, так как земельный участок был предоставлен обществу с нарушением требований действующего законодательства и у заявителя отсутствовали права на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области правильно отказало АО "СамРЭК" в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на основании статьи 20 Закона о регистрации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу N А55-11735/2014 отменить.

В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа от 14.04.2014 N 12/600/2014-627 в государственной регистрации права собственности ОАО "СамРЭК" на объект недвижимого имущества - котельная в с. Песочное муниципального района Безенчукский Самарской области площадью 64,1 кв.м по адресу: 446246, Самарская область, Безенчукский район, с. Песочное, обязании провести государственную регистрацию права собственности ОАО "СамРЭК" на объект недвижимого имущества - котельная в с. Песочное муниципального района Безенчукский Самарской области площадью 64,1 кв.м по адресу: 446246, Самарская область, Безенчукский район, с. Песочное, отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

М.В. Коноплёва А.Л. Петров