Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 августа 2015 г. N Ф06-26736/15 по делу N А65-23687/2014

г. Казань

27 августа 2015 г.

Дело N А65-23687/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплёвой М.В., Петрова А.Л.,

при участии представителей:

заявителя - Багманова М.М., доверенность от 09.07.2015,

ответчика - Бочкаревой О.В., доверенность от 12.01.2015 N 11Д,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Юдкин А.А., Холодная С.Т.)

по делу N А65-23687/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ИНН 1650239510, ОГРН 1121650004662) к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН 1659097613, ОГРН 1091690058107) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" (ОГРН 1041605015231), Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (далее - ООО ЖСК "Комфортное жилье", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 N 32/077/2014-372 (делу присвоен номер А65-23687/2014).

Одновременно ООО ЖСК "Комфортное жилье" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 N 32/077/2014-373 (делу присвоен номер А65-23689/2014).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 дела N А65-23687/2014 и N А65-23689/2014 объединены в одно производство с присвоением номера А65-23687/2014.

Решением суда первой инстанции от 02.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 решение суда первой инстанции отменено, заявление общества удовлетворено: суд признал незаконными сообщения Управления Росреестра об отказе обществу в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373.

В порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 13.08.2015 до 20.08.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.02.2005 между Администрацией Тукаевского района (Арендодатель) и ООО "Виндорс Групп" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8/05-п, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района от 31.12.2004 N 1700 передает Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:39:100903:007, местонахождение: Тукаевский район, земли ДГУП "Тукаевская", общей площадью 20 067 кв. м, категория земель: земли промышленности, разрешенное использование: производственная база.

27.02.2012 между правопреемником администрации Тукаевского района - исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны и ООО "Виндорс Групп" подписано дополнительное соглашение к названному договору аренды.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 дополнительного соглашения Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:020603:287, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район "Замелекесье" площадью 17 016 кв. м. Участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий строений, сооружений промышленности (производственная база).

26.11.2004 между Администрацией Тукаевского района (Арендодатель) и ООО "Виндорс Групп" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 186/04-с, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района от 23.11.2004 N 1359 передает Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:39:100903:007, находящийся по адресу: Тукаевский район, земли ДГУП "Тукаевская", площадью 20 067 кв. м из земель промышленности, с разрешенным использованием: производственная база.

20.01.2012 между правопреемником администрации Тукаевского района - исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны и ООО "Виндорс Групп" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.11.2004 N 186/04-с, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:020603:43 находящийся по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район "Замелекесье" площадью 13 852 кв. м. Участок предоставляется для сельскохозяйственного использования.

03.06.2013 между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс Групп" заключены договоры уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43 и земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287.

По условиям пунктов 3 и 4 договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43, правопреемник обязуется оплатить правообладателю денежную сумму в размере 20 193 729 руб. в срок до 31.12.2015, а правообладатель передает правопреемнику в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.11.2004 N 186/04-с, в редакции дополнительного соглашения к нему б/н от 20.12.2012, зарегистрированного в Управление Росреестра 06.07.2012.

Арендодателем выступает Исполнительный комитет г. Набережные Челны.

По условиям пунктов 3 и 4 договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287 правопреемник обязуется оплатить правообладателю денежную сумму в размере 24 806 271 руб. в срок до 31.12.2015, правообладатель передает правопреемнику в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2005 N 8/05-п, в редакции дополнительного соглашения к нему б/н от 27.02.2012, зарегистрированного в Управление Росреестра 04.07.2012.

Арендодателем выступает Исполнительный комитет г. Набережные Челны.

Переход права по договорам от 03.06.2013 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43 и 16:52:020603:287 зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в г. Набережные Челны 09.08.2013.

04.06.2013 ООО "Виндорс Групп", руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, уведомило Исполнительный комитет г. Набережные Челны о передаче прав и обязанностей Арендатора ООО ЖСК "Комфортное жилье".

01.07.2014 между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс Групп" заключены соглашения о расторжении договоров от 03.06.2013 уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43, по условиям которых правопреемник передает правообладателю права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме.

Согласно актам приема передачи от 01.07.2014, земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:02 06 03:287 и 16:52:02 06 03:43 ООО ЖСК "Комфортное жилье" в тот же день передал ООО "Виндорс Групп".

08.07.2014 ООО ЖСК "Комфортное жилье" обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров от 03.06.2013 N б/н уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43.

Уведомлениями от 18.07.2014 Управление известило Общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.08.2014.

Сообщениями от 19.08.2014 N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации соглашений о расторжении договора на земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказы в государственной регистрации прав мотивированы тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. С момента государственной регистрации сделки произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договоры аренды земельных участков, на оставшийся срок вступил арендатор ООО ЖСК "Комфортное жилье". Правовые отношения возникают между собственником (государство в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и ООО ЖСК "Комфортное жилье"). В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. ООО "Виндорс Групп" передало свои права и обязанности ООО ЖСК "Комфортное жилье", которое и стало ответственным по договору аренды земельного участка. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись сделки (договора уступки права аренды земельного участка от 03.06.2013). Записи об ограничении (обременении) не зарегистрированы. Договора считаются исполненными. Передача арендодателем земельного участка и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованных земельных участков во владение и пользование арендатора.

ООО ЖСК "Комфортное жилье", полагая названные отказы незаконными, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции признал действия Управления Росреестра, выраженные в отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров уступки пара аренды на земельные участки, законными.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд указал, что в связи с произведенной государственной регистрацией произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договоры аренды земельного участка от 26.11.2004 N 186/04-с и от 17.02.2005 N 8-05-п, на оставшийся срок вступил новый арендатор - ООО ЖСК "Комфортное жилье", поэтому арендные правоотношения теперь возникли между собственником земельного участка - государством в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и ООО ЖСК "Комфортное жилье"; правовые основания для прекращения арендных правоотношений у ООО "Виндорс групп" отсутствуют, поскольку он не является стороной в арендных правоотношениях; договора уступки права аренды от 03.06.2013 земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:43 и 16:52:020603:287 зарегистрированы в установленном законом порядке; сторонами исполнены; среди приложенных заявителем в регистрирующий орган к обоим заявлениям документов уведомления арендодателя о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договорам аренды в виде заключенных соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков отсутствуют.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 16 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 20 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями пунктов 8 указанных договоров от 03.06.2013 уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 эти договоры вступают в силу с момента их государственной регистрации и действуют до полного исполнения сторонами обязательств, т.е. с учетом положений пунктов 3 и 4 договоров - до 31.12.2015.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Из имеющихся в материалах дела и представленных заявителем в суд апелляционной инстанции актов сверок взаимных расчетов по договорам от 03.06.2013 между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс Групп" следует, что предусмотренные пунктами 3 указанных договоров уступки права аренды земельных участков обязательства по перечислению платы за право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 на расчетный счет ООО "Виндорс Групп" в размере соответственно 24 806 271 руб. и 20 193 729 руб. ООО ЖСК "Комфортное жилье" до настоящего времени не исполнены.

Следовательно, договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 являлись действующими, так как исполнение обязательства по передаче земельного участка одной из сторон и неисполнение обязательства по оплате права аренды другой стороной не прекращает действие договора и не лишает стороны сделки расторгнуть его по взаимному согласию.

Договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 не содержат запрета на их расторжение по соглашению сторон.

С учетом того, что обязательства по оплате права аренды земельных участков по договорам уступки права аренды земельных участков Обществом не были исполнены, между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс Групп" были заключены соглашения от 01.07.2014 о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43.

Заключенные сторонами соглашения от 01.07.2014 о расторжении данных договоров не противоречат положениям статей 407, 408, 450, 452 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае государственная регистрация договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 не является препятствием для расторжения указанных договоров по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и по соглашению сторон.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку пунктом 2 статьи 607 и пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Следовательно, неуведомление арендодателя (Исполнительного комитета г. Набережные Челны) о передаче арендатором своих прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков от 26.11.2004 и от 17.02.2005 в виде заключенных 01.07.2014 соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 вопреки доводам Управления Росреестра в отзыве на заявление и выводам суда, не влечет недействительности данных соглашений и не может быть признано в качестве законного основания для отказа в их государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, представленные на государственную регистрацию прав, в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав положения Закона о государственной регистрации прав, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на государственную регистрацию ООО ЖСК "Комфортное жилье" предоставило все необходимые документы, которые соответствуют действующему законодательству; у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора, в связи чем отменил решение суда первой инстанции, принял новое решение о признании оспариваемых отказов незаконными.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств. Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемого судебного акта (статья 288 АПК РФ), не установлены.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В рассматриваемом случае в соответствии с приведенной нормой Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в целях устранения допущенного нарушения не указал на способ восстановления нарушенных прав, в связи с чем судебный акт в указанной части подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу N А55-23687/2014 изменить.

Изложить абзац четвертый резолютивной части постановления в следующей редакции:

"Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора уступки права аренды земельного участка Б/Н от 03.06.2013 на земельный участок с кадастровым номером 16:52:02 06 03:287 от 01.07.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" и обществом с ограниченной ответственностью "Виндорс групп".

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплёва А.Л. Петров