Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф06-27234/15 по делу N А49-3728/2013

г. Казань

23 сентября 2015 г.

Дело N А49-3728/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Абубекярова Тимура Равиловича

на определение Арбитражного суда Пензенской области от 30.03.2015 (судья Сумская Т.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Александров А.И., Садило Г.М.)

по делу N А49-3728/2013

по заявлению Абубекярова Тимура Равиловича о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" (ИНН 5837022432, ОГРН 1045803505373),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" (далее - ООО ГК "Поволжье") введена процедура банкротства наблюдение.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.04.2014 ООО ГК "Поволжье" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Кочкуров С.А.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2014 требование Абубекерова Т.Р. включено в реестр требований жилых помещений по делу о банкротстве ООО ГК "Поволжье".

Конкурсный кредитор Абубекяров Т.Р. обратился в арбитражный суд с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 22.11.2010 в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья от 14.07.2008 N 2309/06-286-046-30Р соответственно и истребовании предмета ипотеки - соответствующей двухкомнатной квартиры, общей площадью с учетом холодных помещений 72,56 кв.м., расположенной на 12 этаже, секции В жилого дома по адресу: г. Пенза, ул. Тамбовская, 1Г, из чужого незаконного владения открытого акционерного общества "Пензастрой" (далее - ОАО "Пензастрой").

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 30.03.2015 в удовлетворении заявления Абубекярова Т.Р. отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Абубекяров Т.Р., ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить его заявление.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды неправильно применили положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о залоге и недействительности сделок, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), не допускающих передачу должником предмета залога (ипотеки) третьему лицу без согласия залогодателя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в 2008 году Абубекеров Т.Р. заключил с ООО ГК "Поволжье" договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого заявитель обязался произвести финансирование строительства в объеме, согласованном в договоре, а застройщик построить и передать ему квартиру в собственность в 4 квартале 2008 года. Обязательства по финансированию строительства дольщиком выполнены в полном объеме, но жилые многоквартирные дома застройщиком не построены, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность ООО ГК "Поволжье" прекращена.

С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в городе Пензе, начатого ООО ГК "Поволжье", 08.09.2010 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 14.11.2004 N 5965 переданы по договору уступки ОАО "Пензастрой".

Обременение права аренды земельным участком правами залога третьих лиц-участников долевого строительства, предусмотренное положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), при регистрации договора уступки сохранено.

14.09.2010 между ООО ГК "Поволжье" и ОАО "Пензастрой" подписан акт приема-передачи незавершенного строительством объекта - жилого дома по ул. Тамбовской 1Г, 10.02.2011 ОАО "Пензастрой" выдано свидетельство серии 58 АА N 942150 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом по ул. Тамбовской 1Г степень готовности 34%

22.11.2010 между ОАО "Пензастрой" и ООО ГК "Поволжье" подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по ул. Тамбовской 1Г в городе Пензе.

На момент передачи прав у ООО ГК "Поволжье" по дому на ул. Тамбовской 1Г имелись неисполненные обязательства перед 250 участниками строительства.

По условиям данного договора согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения по формам, являющимся приложением N 2 и N 3 (пункт 4 договора).

Приложение N 2 включало в себя текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с ООО ГК "Поволжье", содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32 000 руб. за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.

Приложение N 3 содержало текст соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с ООО ГК "Поволжье", и условие о выплате ОАО "Пензастрой" участнику внесенных им по договору денежных средств.

ОАО "Пензастрой", получив незавершенный строительством объект -многоквартирный жилой дом по ул. Тамбовской 1Г в городе Пензе 34% степени готовности, в декабре 2011 года ввело его в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 28.12.2011. По состоянию на 16.01.2013 224 квартир дома из 298 построенных в соответствии с положениями статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве переданы в собственность участникам долевого строительства, заключившим договоры долевого участия с ОАО "Пензастрой".

Как установлено судебными инстанциями, новым застройщиком (ОАО "Пензастрой") Абубекярову Р.Т. были предложены оба предусмотренных договором от 22.11.2010 варианта дополнительных соглашений, ни один из которых он не подписал, выразил несогласие с переводом на ОАО "Пензастрой" обязательств по заключенным с ним договором долевого участия, в договорные отношения с ОАО "Пензастрой" не вступил.

Обращаясь в арбитражный суд с вышеназванным заявлением, Абубекяров Р.Т. сослался на положения пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, пункты 1, 2 статьи 391, пункт 1 статьи 347 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, указал на то, что не давал своего согласия на передачу должником прав застройщика ОАО "Пензастрой", договор от 22.11.2010, заключенный без его согласия, является ничтожным, вследствие чего владение ОАО "Пензастрой" заложенным имуществом является незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участники долевого строительства в одностороннем порядке были вправе отказаться от исполнения договоров в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также требовать возврата уплаченных им в счет цены договора денежных средств и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Заявление Абубекярова Р.Т. об истребовании квартиры без каких-либо дополнительных условий в виде доплат, по сути, является требованием об исполнении обязательств по договору долевого участия, заключенному с ООО ГК "Поволжье". При отсутствии договорных отношений заявителя с ОАО "Пензастрой", такие требования могут быть предъявлены только к ООО ГК "Поволжье", что заявителем и сделано при включении требований в реестр о передаче жилых помещений в деле о банкротстве ООО ГК "Поволжье".

Доводы кассационной жалобы Абубекярова Р.Т. о ничтожности договора от 22.11.2010 судебная коллегия считает необоснованными.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Из содержания статьи 39 Закона об ипотеке следует, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Таким образом, из приведенных норм следует, что сделка по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенная при отсутствии согласия залогодержателя, является оспоримой, а не ничтожной.

Договор от 22.11.2010 недействительным не признан.

С заявлением о признании за ним права собственности на заложенную в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве квартиру и о понуждении зарегистрировать за ним право собственности на жилое помещение (предмет договора долевого участия) Абубекяров Р.Т. ни к должнику, ни к ОАО "Пензастрой" не обращался.

В силу положений статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве к ОАО "Пензастрой" перешло имущество, обремененное залогом по обязательствам ООО ГК "Поволжье" по договорам долевого участия, заключенным с заявителями, соответственно, права Абубекярова Р.Т. как залогодержателя не нарушены.

Порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве, нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, споры, вытекающие из данных правоотношений, как правильно отметили суды, подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве ООО ГК "Поволжье".

Доводы Абубекярова Р.Т. о ничтожности договора от 22.11.2010 со ссылкой на положения Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ судебная коллегия также считает необоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 3 данного закона он вступает в законную силу с 01.07.2014.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Исходя из того, что право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за ОАО "Пензастрой" в установленном законом порядке, заявление Абубекярова Р.Т. об истребовании из владения ОАО "Пензастрой" спорной квартиры правомерно оставлено судами без удовлетворения с указанием на избрание им неверного способа защиты нарушенного права.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судебных инстанций об установленных фактических обстоятельствах дела и применении норм права, процессуальных нарушений, являющихся в соответствии со статьей 288 основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судами не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пензенской области от 30.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А49-3728/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Моисеев

Судьи

А.Г. Иванова А.А. Минеева