Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 октября 2015 г. N Ф06-359/15 по делу N А49-1170/2015

г. Казань

02 октября 2015 г.

Дело N А49-1170/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителя:

истца - Касынкина И.И. (доверенность от 24.02.2014),

в отсутствие:

ответчиков - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Калюжного Олега Александровича и индивидуального предпринимателя Почивалова Евгения Владимировича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.04.2015 (судья Радин С.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-1170/2015

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Пезенский завод химического машиностроения" к индивидуальному предпринимателю Калюжному Олегу Александровичу и индивидуальному предпринимателю Почивалову Евгению Владимировичу о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Пензенский завод химического машиностроения" (далее - ОАО "Пензхиммаш", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальным предпринимателям Калюжному Олегу Александровичу (далее - ИП Калюжный О.А.) и Почивалову Евгению Владимировичу (далее - ИП Почивалов Е.В.) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенного между ОАО "Пензхиммаш", ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В., и взыскании штрафа в равных долях с каждого ответчика по 4900000 руб. за уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015, исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенный между ОАО "Пензхиммаш" и ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В., взыскал с ИП Калюжного О.А. и ИП Почивалова Е.В. в пользу ОАО "Пензхиммаш" штраф по 3 000 000 руб. с каждого, а также 78 000 руб. в счёт возмещения расходов истца по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ответчики просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов, судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильным применением норм материального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 28.02.2014 между ОАО "Пензхиммаш" (продавец), ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом договора купли-продажи являлись объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, д. 5.

Согласно условиям предварительного договора, продавец обязался продать принадлежащие ему на праве собственности за 98 000 000 руб., а покупатели купить объекты недвижимости, а именно: - нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 15 568,4 кв.м, кадастровый (условный) номер: 58: 9:1006001:3484; - долю в размере 580/1000 земельного участка общей площадью 26 792 кв.м, кадастровый номер 58:29:1006001:358, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование, для размещения нежилого здания (производственный корпус N 2, литера 332) (далее - земельный участок); - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, приблизительной площадью 2523,5 кв.м (далее - земельный участок- 2).

По данному объекту продавец обязался получить Свидетельство о государственной регистрации права, не позднее заключения основного договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, продавец обязался к моменту заключения основного договора оформить в собственность Объект и земельный участок для продажи, а покупатели в свою очередь обязались приобрести в собственность указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество в кратчайшие сроки, но не позднее 30.09.2014.

Сроки заключения основного договора сторонами также установлены и пунктом 1.6 предварительного договора, которой ограничен 10-дневным сроком с момента оформления недвижимого имущества в собственность продавца.

Согласно разделу 2 "Условия основного договора", общая сумма основного договора составила 98 000 000 руб. (с НДС), состоящая из стоимости объекта и земельных участков.

Стороны договорились, что конкретная стоимость каждого из объекта недвижимого имущества, будет определена в основном договоре.

Покупатели приняли на себя обязанность в течение двух дней с момента заключения предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, оплатить задаток в сумме 1 000 000 руб., по 500 000 руб. каждый.

Также покупатели обязались заключить основной договор и оформить в собственность недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 предварительного договора, совершить все необходимые действия для заключения основного договора и оформлению его в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принять недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней.

Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 5.1).

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в виде штрафа в размере 10% от суммы договора и возмещения всех причиненных в результате этого убытков.

Истцом 01.07.2014 получены свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 58 АБ N 689561, на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (производственный корпус N 2, литера 332), общей площадью 26 792 кв. м, адрес объекта (местонахождение): Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, 5, кадастровый (или условный номер): 58:29:1006001:358 и серии 58 АБ N 689563 на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 15568,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, антресоль, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-26, 54-69, 81-11; антресоль N 1: N 1-6, антресольN 2: N 1, антресоль N 3: N 1-3; 2 этаж:1-21; 3 этаж:11, 8, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 58:29:1006001:3884.

Истец 25.09.2014 заказными письмами направил покупателям в 4-х экземплярах для подписания и дальнейшего оформления основной договор купли-продажи недвижимого имущества со всеми необходимыми приложениями к нему.

Согласно почтовому уведомлению ИП Калюжным О.А. указанное письмо получено 18.10.2014.

Почтовое отправление, направленное в адрес ИП Почивалова Е.В. 28.10.2014 почтовым отделением связи N 56 города Пензы возвращено с отметкой "истек срок хранения". Таким образом, в установленные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014 сроки, основной договор заключен не был.

Продавцом 06.11.2014 от ИП Калюжного О.А. получен ответ, в котором содержалось предложение об изменении ряда условий основного договора, в том числе предлагалось уплачивать ежемесячно по 1 500 000 руб.

ОАО "Пензхиммаш" дан письменный ответ о готовности принятия ряда предложенных покупателями условий в случае достижения соглашения по остальным условиям договора, и предложено покупателям для заключения основного договора явиться к продавцу 18.11.2014. Предложение о рассрочке оплаты имущества отвергнуто продавцом.

Заказное письмо от 11.11.2014 получено ИП Почиваловым Е.В. 12.11.2014. Кроме этого, 13.11.2014 ИП Почиваловым Е.В. нарочно был получен пакет документов для подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества, однако он никакого ответа продавцу не дал.

Доказательств того, что в назначенный продавцом день покупатели явились для подписания основного договора к продавцу в суд не представлено. Не представлено также доказательств того, что покупатели пытались в установленном порядке урегулировать возникшие при заключении договора с продавцом разногласия в части порядка оплаты приобретаемого имущества.

Истец 20.11.2014 заказными письмами направил в адрес ответчиков претензию за исх.N 401-юр/4540 от 19.11.2014, с предложением в 10-дневный срок с момента получения претензии подписать соглашение о расторжении предварительного договора.

В установленные в претензии сроки, соглашение о расторжении предварительного соглашения покупателями не подписано. Претензия оставлена без ответа.

Уклонение ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Оценив условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, судебные инстанции установили, что договор позволяет определить объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки, сторонами согласована цена указанных в нём объектов недвижимости, установлен срок заключения основного договора, в связи с чем, он является заключенным.

Истцом, принятые на себя обязательства по оформлению в собственность объектов недвижимого имущества, подлежащих продаже покупателям выполнены в сроки, установленные предварительным договором. Проект основного договора купли-продажи направлен в сроки, установленные предварительным договором, позволяющие приступить к его оформлению и подписанию.

Таким образом, до обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд, истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиками и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном порядке урегулирования спора, а покупатели допустили существенное нарушение договора, уклонившись от подписания основного договора.

При указанных обстоятельствах, судебные инстанции правомерно удовлетворили требование истца о расторжении предварительного договора.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков договорной неустойки в виде штрафа за уклонение от заключения основного договора в равных долях с каждого ответчика по 4 900 000 руб.

Поскольку судами установлено ненадлежащее исполнение ответчиками, принятого на себя обязательства предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, выразившееся в не подписании основного договора, то руководствуясь положениями статей 329, 330, 333, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом заявления ответчиков об уменьшении размера начисленного штрафа в связи с несоразмерностью меры ответственности последствиям нарушения обязательства, судебные инстанции уменьшили размер штрафа за неисполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества до 6 000 000 руб., то есть по 3 000 000 руб. с каждого из ответчиков.

Доводы кассационной жалобы о несогласовании предмета спорного договора и о его незаключенности в связи с отсутствием данных, позволяющих достаточно точно установить местонахождение земельного участка, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 2 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указание в договоре кадастрового номера объекта недвижимости не является единственным способом индивидуализации предмета договора. При заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в том числе земельного участка, который будет создан в будущем путем выделения из иного земельного участка, индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. При этом, принимаются во внимание сведения об объекте недвижимости, как определенные в самом договоре, так и в иных документах, составленных сторонами во исполнение условий договора.

Ссылка ответчиков, что в их адрес не были направлены подписанные со стороны истца и датированные экземпляры проекта основного договора купли-продажи апелляционный суд считает также несостоятельными, поскольку предметом настоящего иска не является понуждение к заключению договора. Обязанность заключить основной договор является обоюдной обязанностью, как продавца, так и покупателей. Истец со своей стороны предпринимал меры к заключению основного договора и назначил дату заключения. Ответчики же таких мер не предприняли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, доводы кассационной жалобы о несоответствии размера взысканного судом штрафа последствиям нарушения ответчиками их обязательств не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права и не могут являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу N А49-1170/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева К.Р. Гарифуллина