Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 октября 2015 г. N Ф06-1707/15 по делу N А65-6928/2015

г. Казань

22 октября 2015 г.

Дело N А65-6928/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

истца - Купцовой В.В., доверенность от 01.03.2015 N 1,

ответчика - Насибуллиной И.Ф., доверенность от 12.01.2015 N 5Д,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 (судья Насыров А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Холодная С.Т., Кувшинов В.Е.)

по делу N А65-6928/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Спецреализация", г. Челябинск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам, Апастовский район, п.г.т. Апастово, с участием третьего лица - Новикова Алексея Викторовича, г. Казань, о признании отказов в государственной регистрации права собственности недействительными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Спецреализация" (далее - ООО "Спецреализация") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании недействительными вынесенных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра) отказов в государственной регистрации права собственности от 11.02.2015 N 56/008/2014-321, 56/008/2014-322, 56/008/2014-323, 56/008/2014-324, 56/008/2014-325, 56/008/2014-326.

Заявлено также требование об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014 и права собственности за Новиковым Алексеем Викторовичем на объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 7585,59 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:34, здание конторы общей площадью 154,5 кв. м с кадастровым номером 16:08:020116:84, автогараж общей площадью 230,4 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:109, ремонтную мастерскую общей площадью 239,1 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:89, автогараж общей площадью 196,5 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:94 и хозяйственный склад общей площадью 110,7 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:96, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Апастовский район, пгт. Апастово, ул. М. Джалиля, д. 13.

Суд первой инстанции привлек Новикова Алексея Викторовича к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.05.2015 по делу А65-6928/2015 заявление удовлетворено. Суд признал незаконными отказы Управления Росреестра от 11.02.2015 N 56/008/2014-321 56/008/2014-322 56/008/2014-323 56/008/2014-324 56/008/2014-325 56/008/2014-326 в государственной регистрации права собственности. Суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода прав по договору купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014 и зарегистрировать право собственности за Новиковым Алексеем Викторовичем на следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 7585,59 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:34, здание конторы общей площадью 154,5 кв. м с кадастровым номером 16:08:020116:84, автогараж общей площадью 230,4 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:109, ремонтную мастерскую общей площадью 239,1 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:89, автогараж общей площадью 196,5 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:94 и хозяйственный склад общей площадью 110,7 кв. м с кадастровым номером 16:08:020119:96, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Апастовский район, пгт. Апастово, ул. М. Джалиля, д. 13.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Росреестра - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что суд не дал надлежащей оценки его доводам о наличии оснований для отказа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество к Новикову А.В. по договору купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014 в связи с отсутствием в договоре согласованного условия о цене, что является нарушением статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и влечет незаключенность договора в силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ, а также в связи с отсутствием в договоре информации о категории являющегося предметом договора земельного участка, чем нарушена часть 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права в силу пункта 1 статьи 18, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). При этом после приостановления государственной регистрации заявитель не представил исправленные документы.

ООО "Спецреализация" в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении. Считает, что договором от 25.08.2014 согласована цена проданной недвижимости, и то, что сторонами применен термин "стоимость", а не "цена", не свидетельствует о незаключенности договора. Земельный участок в договоре индивидуализирован с достаточной определенностью, позволяющей отличить его от других земельных участков, категория земель не является индивидуализирующим признаком.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу. Уточнил, что незаключенность договора купли-продажи усматривается в отсутствии в нем соглашения о цене сделки, при этом указание в договоре на общую стоимость проданного имущества не считает эквивалентом понятия цены. Представитель ООО "Спецреализация" просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, указанным в отзыве. Пояснил, что имущество на торгах продавалось единым лотом, в связи с чем в договоре указана общая стоимость без разбивки ее по отдельным объектам. Считает, что земельный участок в договоре купли-продажи индивидуализирован путем указания его местоположения, категория земель в договоре не указана, но это не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании участия не приняло.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва заявителя, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованных решения и постановления.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что между ООО "Спецреализация" (продавец) и гражданином Новиковым А.В. по результатам состоявшихся 11.08.2014 торгов по продаже арестованного имущества заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014, по условиям которого продавец продал покупателю нежилые помещения: хозяйственный склад площадью 110,7 кв. м, контору площадью 154,5 кв. м, автогараж площадью 196,5 кв. м, ремонтную мастерскую площадью 239,1 кв. м, автогараж площадью 230,4 кв. м и земельный участок площадью 7585,59 кв. м, расположенные в Республике Татарстан, п.г.т. Апастово, ул. М. Джалиля, д. 13, общая стоимость имущества определена по результатам торгов в 309 556 руб. 45 коп, учетом ранее внесенного задатка в 137 921 руб. 19 коп. покупатель обязуется уплатить продавцу 171 635 руб. 26 коп., данная сумма продавцу уплачена 14.08.2014. Объекты, являющиеся предметом договора, переданы продавцом покупателю по акту 25.08.2014.

ООО "Спецреализация" и Новиков А.В. 25.12.2014 обратились в межмуниципальный отдел по Апастовскому и Кайбицкому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации права собственности покупателя на данные объекты недвижимости, приложив все требуемые для целей государственной регистрации документы.

Однако процедура государственной регистрации была приостановлена 30.12.2014, заявителям было предложено представить дополнительные документы, сообщениями от 11.02.2015 в государственной регистрации перехода права было отказано.

Основаниями для отказа в государственной регистрации указан пропуск срока проведения торгов, а также проведение торгов арестованного имущества до истечения тридцати дней после публикации сообщения о торгах.

Суды первой и апелляционной инстанций дали оценку законности отказа в совершении регистрационных действий по данному основанию, придя к выводу об отсутствии нарушений правил торгов.

Судебная коллегия отмечает, что в силу статьи 449 ГК РФ нарушение правил проведения торгов влечет признание их недействительными по иску заинтересованного лица. Соответственно, вопрос о недействительности торгов по основанию нарушения правил, установленных законом, разрешается исключительно судом с учетом оспоримости сделок, заключенных на торгах (статья 166 ГК РФ). В отсутствие судебного акта о признании недействительными торгов ввиду нарушения правил проведения торгов, и, как следствие, заключенного по результатам торгов договора, регистратор не вправе отказывать в совершении регистрационных действий по мотиву недействительности оспоримой сделки.

Судом также дана оценка приведенному основанию для отказа в совершении регистрационных действий в связи с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан 26.06.2014 по делу N А65-14775/2014 определением о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества, являющегося предметом договора от 25.08.2014. Суд правомерно указал, что принятые обеспечительные меры были отменены определением суда от 03.12.2014, то есть данного препятствия на момент отказа в регистрации (11.02.2015) не существовало.

Суд дал оценку доводам Управления Росреестра о незаключенности договора от 25.08.2014 ввиду отсутствия в нем, по мнению Управления Росреестра, соглашения о цене договора, указав, что в договоре указана стоимость проданного имущества, определенная по результатам торгов, что и является ценой договора применительно к статье 555 ГК РФ, в данном случае понятия "цена" и "стоимость" являются синонимами.

В силу части 2 статьи 8 ЗК РФ в договорах купли-продажи земельных участков указывается категория земель, к которой принадлежит земельный участок. Договор от 25.08.2014 такого указания не содержит. Однако, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, данное нарушение требований закона не влечет его незаключенности, поскольку категория земель не является признаком, индивидуализирующим земельный участок. Суды установили, что земельный участок, являющийся предметом договора, поставлен на кадастровый учет, и категория земель для целей государственной регистрации могла быть определена по сведениям государственного кадастра недвижимости.

Данный вывод не противоречит нормам материального права. У регистрирующего органа не возникло сомнений в заключенности договора от 25.08.2014 в связи с отсутствием в нем сведений о кадастровом номере земельного участка, являющегося предметом договора, данное обстоятельство не было положено в основание отказа в совершении регистрационных действий. Несмотря на отсутствие в тексте договора сведений о кадастровом номере земельного участка, такие сведения были указаны в заявлении о государственной регистрации. Располагая сведения о кадастровом номере земельного участка, регистратор мог в порядке межинформационного взаимодействия запросить необходимые сведения из государственного кадастра недвижимости.

При этом законодатель, указав на обязательность указания в договоре купли-продажи земельного участка сведений о категории земель, не указал на правовые последствия несоблюдения данного требования в виде недействительности договора как сделки либо незаключенности договора. Указание в договоре категории земель не связано с согласованием сторонами данного условия договора, поскольку категория земель не может быть изменена соглашением сторон. Не влечет данный недостаток договора и недействительности сделки. Поскольку информация о категории земель могла быть получена регистратором самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии законных оснований для отказа в совершении регистрационных действий по данному основанию.

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу N А65-6928/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев