Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 декабря 2015 г. N Ф06-3557/15 по делу N А55-2185/2015

г. Казань

23 декабря 2015 г.

Дело N А55-2185/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.

при участии представителей:

заявителя - Борисенко С.Е. (доверенность от 14.08.2014),

от заинтересованного лица - Ряховой Л.В. (доверенность от 28.08.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2015 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Попова Е.Г., Семушкин В.С.)

по делу N А55-2185/2015

по заявлению закрытого акционерного общества "Самара-Солана", Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным сообщения, при привлечении третьих лиц: Фирсова Владимира Дмитриевича, Самарская область, Гришиной Валентины Николаевны, Самарская область,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Самара-Солана" (далее - ЗАО "Самара-Солана", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Ставропольский отдел от 22.12.2014 N 32/609/2014-889 об отказе в государственной регистрации перехода права и обязании зарегистрировать переход права 1/4664 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок единого землепользования, состоящего из 164 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего совхоза имени Луначарского, общей площадью 6529,60 га, кадастровый номер 63:32:0000000:0116, на основании договора купли-продажи от 11.02.2014 N 1/14 между собственником - гражданином Фирсовым Владимиром Дмитриевичем и ЗАО "Самара-Солана".

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Ставропольский отдел (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Фирсов Владимир Дмитриевич (далее - Фирсов В.Д.), Гришина Валентина Николаевна.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2015 произведена замена ненадлежащего заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Ставропольский отдел на надлежащее заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2015 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что регистрирующему органу были представлены все необходимые документы и сведения, подтверждающие законность оснований для возникновения перехода права на земельную долю и права общей долевой собственности на земельный участок, в связи с чем оснований для отказа в регистрации права не имелось.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие заблаговременное опубликование информации о проведении общего собрания участников общей долевой собственности по вопросу заключения договора аренды; копия протокола не может быть принят во внимание при регистрации, поскольку не был представлен его подлинник, кроме того, в выписке из протокола не содержится срок полномочия представителя.

В судебном заседании представитель Управление Росреестра по Самарской области поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ЗАО "Самара-Солана" возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, что на основании постановления администрации Ставропольского района Самарской области от 20.07.1994 N 486, свидетельства на право собственности на землю от 23.11.1995 серии РФ-VСАМ N 744149, регистрационной записи от 28.11.1994 N 002585, договоров купли-продажи от 02.10.2009, от 05.11.2009, от 19.05.2010 Фирсову В.Д. принадлежит доля 165/4664 в праве общей долевой собственности на единое землепользование, состоящее из 164 земельных участков, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.2010 серии 63-АЕ N 005457 Фирсову В.Д.

Между Фирсовым В.Д. (продавец) и ЗАО "Самара-Солана" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 11.02.2014 N 01/14 указанной земельной доли без выделения земельного участка.

Впоследствии ЗАО "Самара-Солана" (арендатор) и общее собрание участников долевой собственности на земельный участок кадастровый номер 63:32:0000000:0116 в лице Гришиной Валентины Николаевны (далее - Гришина В.Н.), действующей на основании протокола от 07.04.2012 N 3 и выписки, заключили договор аренды от 01.04.2014, по условиям которого арендатору сроком на 11 месяцев предоставляется в аренду из 154 участков земель общего пользования, кадастровый номер 63:32:0000000:0116, участок общей площадью 1061,74 га.

Фирсов В.Д. и ЗАО "Самара-Солана" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 12.11.2014 N 63-63-32/609/2014-889 о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на 1/4664 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок единого землепользования, состоящего из 164 земельных участков, расположенный по адресу: Самарская область. Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего совхоза имени Луначарского, общей площадью 6529,60 га, кадастровый номер 63:32:0000000:0116, земли сельскохозяйственного назначения.

В качестве правоустанавливающих документов были представлены: заявление о государственной регистрации права; договор купли-продажи от 11.02.2014 N 01/14; договор аренды земельного участка от 01.04.2014; бухгалтерская отчетность за 2013 год; выписка от 01.04.2013 из протокола от 07.04.2012 N 3; платежные документы.

Уведомлением от 20.11.2014 N 32/609/2014-889 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на срок до 20.12.2014 по причине отсутствия документов, а именно: полномочия Маара Торстена в качестве генерального директора на момент подписания договора купли-продажи от 11.02.2014 N 01/14; протокол общего собрания; публикацию сообщения о проведении общего собрания; выписку из реестра акционерного общества; документ, подтверждающий долю иностранных юридических лиц.

В связи с чем ЗАО "Самара-Солана" были представлены 19.12.2014 дополнительные документы: протокол общего собрания дольщиков от 07.04.2012 N 3; реестр владельцев именных ценных бумаг от 05.12.2014; протокол общего собрания от 19.06.2013; расходный кассовый ордер от 14.02.2014 N 49.

Сообщением от 22.12.2014 N 32/609/2014-889 Управление Росреестра в осуществлении вышеназванных регистрационных действий отказало на основании абзацев 4,10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, указав на отсутствие необходимых документов и неверное их оформление, а именно: отсутствие оригинала протокола общего собрания дольщиков N 3; неуказание в выписке из протокола общего собрания дольщиков срока полномочий представителя дольщиков Гришиной В.Н.; отсутствие в договоре купли-продажи доли ссылки на оплату или соглашение сторон о том, что залог в силу закона не возникает.

ЗАО "Самара-Солана", полагая, что указанное решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию права по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (абзац 9 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Согласно статье 19 Закона N 122-ФЗ при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, служит основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, управление должно было доказать соответствие отказа в совершении им регистрационных действий в отношении спорного объекта приведенным положениям Закона N 122-ФЗ, в частности представить доказательства проведения юридической экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Следует учесть, что регистрирующий орган имеет статус государственного органа и наделен властно-распорядительными полномочиями.

В абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу, подлежащих оценки, являются вопросы отнесения общества к сельскохозяйственной организации, которая фактически использовало земельный участок, находящийся в долевой собственности, что впоследствии позволило бы реализовать ей право на его приобретение.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, гражданин Фирсов В.Д., обладая долей в размере 165/4664 в праве общей долевой собственности на земельный участок единого землепользования, заключил договор купли-продажи доли (без выделения земельного участка) с сельскохозяйственной организацией (ЗАО "Самара-Солана"), которая длительное время использовала участки, находящиеся в долевой собственности.

В качестве доказательств, подтверждающих использование земельных участков, представлены договоры аренды от 16.04.2012 и от 01.04.2013, заключенные от имени участников долевой собственности Гришиной В.Н., действовавшей на основании протокола от 07.04.2012 N 3.

Кроме того, постановлением администрации Ставропольского района Самарской области от 28.05.1998 N 641 были выделены в натуре земельные доли, расположенные на территории ООО "Луначарск", которые переданы участникам данного общества, при этом по договору аренды от 18.04.1997 N 55 ТОО Луначарск" также предоставляло ЗАО "Самара-Солана" земельные участки в аренду общей площадью 180 га сроком на один год, которые использовались последним по целевому назначению.

Регистрирующий орган, оценивая в рамках проводимой правовой экспертизы документы, подтверждающие использование обществом земельного участка, не признал договор аренды от 01.04.2013 надлежащим доказательством, установив, что при его заключении Гришиной В.Н., действовавшей как представитель от имени участников общей долевой собственности на основании решения общего собрания участников, было проведено с нарушением порядка, установленного пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Порядок проведения общего собрания регулируется правилами статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В пункте 3 названной нормы определены требования к уведомлениям о проведении общего собрания.

Судебные инстанции исходили из того, что решением общего собрания, оформленного протоколом от 07.04.2012 N 3, Гришина В.Н. уполномочена на заключение договора аренды, на основании которого ЗАО "Самара-Солана", являясь сельскохозяйственной организацией, использовало земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Следует отметить, что государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу документов и соответствие сделки императивным требованиям закона.

Однако применительно к спорной ситуации орган государственной регистрации осуществлял проверку правовых оснований, при наступлении которых общество вправе было приобретать земельную долю гражданина.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 73-76 названного Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 определены, что сделка является ничтожной в силу прямого указания закона.

Правовые условия, при которых у общества возникает право на приобретение земельной доли, не относится ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, предъявленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права на долю, поэтому регистратор не вправе подвергать проверки наличие или отсутствие этих условий.

Регистрирующий орган при наличии доказательств, подтверждающих, что общество длительное время осуществляло целевое использование спорных участков, не вправе был вторгаться в оценку договоров аренды при отсутствии оснований их ничтожности в силу прямого указания закона.

Предоставление обществом справок Отдела сводных статистических работ от 07.10.2011, статистических сведений по форме 4-СХ, договоров аренды с 1997 года свидетельствует, что общество длительное время использует посевные площади для выращивания сельскохозяйственных культур (картофеля), неоднократно награждалось Правительством Самарской области, Губернатором Самарской области и администрацией муниципального района за лучшие показатели с 2009 года по валовому сбору картофеля на спорных участках.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 17 Закона N 122-ФЗ, статьями 12, 14, 141 Закона N 101-ФЗ, установив, что заявителем представлены на регистрацию все необходимые документы, а также с учетом определенных законом полномочий регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы, удовлетворили требования общества.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 по делу N А55-2185/2015 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

М.В. Коноплева Ф.В. Хайруллина