Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф06-3082/15 по делу N А55-134/2015

г. Казань

21 декабря 2015 г.

Дело N А55-134/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области, Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 (судья Селиваткина П.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-134/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "РАА", г. Самара (ОГРН 1026301520970) к администрации городского округа Самара, г. Самара (ОГРН 1026300967417) об урегулировании разногласий, при привлечении лиц: Департамента управления имуществом городского округа Самара, Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РАА" (далее - ООО "РАА", общество) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Самарской области к Министерству имущественных отношений Самарской области об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602, площадью 62 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, по которым возникли разногласия в следующей редакции:

Пункт 2.1 Настоящий договор заключается сроком на три года со дня его подписания.

Пункт 2.2 исключить.

Пункт 3.1 Расчет размера арендной платы за Участок производится в соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также в соответствии с пунктом 6 указанных Правил.

Пункт 3.4 исключить.

Пункт 3.5. Арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора.

Пункт 7.4. исключить.

Пункт 8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Пункт 9.4. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка и Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 03.04.2015 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменен ответчик - Министерство имущественных отношений Самарской области на администрацию городского округа Самара.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 были урегулированы разногласия, возникшие между ООО "РАА" и администрацией городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602 площадью 62 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, и изложены спорные условия в следующей редакции:

Пункт 2.1 "Срок аренды устанавливается с 13.10.2014 года по 13.10.2017 года".

Пункт 2.2 исключить.

Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 167 231 (сто шестьдесят семь тысяч двести тридцать один) рубль 80 копеек в год. НДС не предусмотрен.".

Пункт 3.4 исключить.

Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 13.10.2014 года".

Пункт 7.4 исключить.

Пункт 8.1 "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции при рассмотрении спора по урегулированию разногласий относительно срока действия договора, размера арендной платы, права арендодателя на одностороннее расторжение договора без указания причин и редакционных изменений в договоре исходили из того, что договор аренды заключается на срок, определенный распоряжением администрации Советского района г. Самары от 23.04.2004 N 427; согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой; расчет арендной платы произведен арендодателем в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308; волеизъявления арендатора на включение в договор права арендодателя на одностороннее расторжение договора не имеется; пункты 8.1 и 9.4 договора не противоречат действующему законодательству.

В кассационных жалобах Министерства имущественных отношений Самарской области и Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, поданных в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявители кассационных жалоб считают, что понуждение к заключению договора аренды на срок 3 года противоречит гражданскому законодательству, при этом суды необоснованно применили статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", кроме того, согласно распоряжению администрации от 23.04.2004 N 428, общество пользовалось земельным участком с 01.09.2011.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "РАА" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Администрация городского округа Самара и Департамент управления имуществом городского округа Самара поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах Министерства имущественных отношений Самарской области и Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, по основаниям, изложенным в отзыве на кассационные жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзывах на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, распоряжением администрации Советского района г. Самары от 23.04.2004 N 427 земельный участок предоставлен в аренду обществу сроком на 3 (три) года под установку временного павильона-магазина по реализации продуктов питания по адресу: улица XXII Партсъезда, в районе дома N 30.

Общество 05.12.2013 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602, площадью 62 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. XXII Партсъезда в районе дома N 30, занимаемого временным павильоном-магазином.

Министерство сообщением от 09.12.2013 N 12-1/3169/13 отказало обществу в предоставлении в аренду данного земельного участка, указав на то, что утвержденной Схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа Самара размещение каких-либо объектов на испрашиваемом земельном участке не предусмотрено.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.03.2014 по делу N А55-28852/2013 признан незаконным отказ Министерства в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602, площадью 62 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30; суд обязал Министерство принять решение о предоставлении обществу в аренду указанного земельного участка и направления проекта договора аренды.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 вышеназванное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2014 указанные решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда оставлены без изменения.

Во исполнение названного решения арбитражного суда в адрес ООО "РАА" министерством направлен проект договора аренды вышеназванного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством.

ООО "РАА" (акцептант) не согласилось с некоторыми пунктами проекта договора аренды и направило в адрес министерства (оферент) протокол разногласий от 21.11.2014 относительно пунктов 2.1, 2.2, 3.1, 3.4, 3.5, 7.4, 8.1, 9.4, в которых предлагалось установить срок действия договора, размер арендной платы, право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, также предусматривалось установить, что неотъемлемой частью договора является только кадастровый паспорт земельного участка.

Минимущество отклонило протоколы разногласий, указав, что предлагаемые истцом к согласованию пункты не могут быть включены в условия договора, поскольку нарушают публичные интересы (письмо от 03.12.2014 за N 12/21149).

ООО "РАА", полагая, что при отклонении протокола разногласий сторона вправе передать их на рассмотрение суда, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.

Данный правовой подход отмечен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657 и определении СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 N 305-ЭС15-8151.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Взаимосвязанные толкования статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывают, что при рассмотрении разногласий судом, такой договор считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Таким образом, при определении условий по спорным пунктам договора применимы положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующие спорные правоотношения.

Согласно условиям, изложенным в пунктах 2.1, 2.2 проекта договора, аренды спорного земельного участка "Настоящий договор заключается сроком на три месяца с 13.10.2014. В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с 01.09.2011".

В протоколе разногласий общество просило установить срок действия три года со дня его подписания, а пункт 2.2, предусматривающий применение условий договора к отношениям до его заключения, исключить.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Поскольку в отношении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей не связанных со строительством, пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено ограничений, учитывая, что спорный договор аренды земельного участка заключается сторонами во исполнение судебного акта по делу N А55-28852/2013, который был принят с учетом распоряжения администрации городского округа Самара от 23.04.2004 N 427, предусматривающим предоставление спорного земельного участка ООО "РАА" в аренду сроком на три года, суды пришли к правильному выводу о том, что пункт 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602 должен быть принят в редакции истца (заключение договора сроком на три года с 13.10.2014 по 13.10.2017).

Редакция пункта 2.1 предложена Министерством, предусматривающая исчисление срока с 13.10.2014 сроком на три месяца.

По результатам такого спора суды правомерно исходили из баланса интересов сторон, в ряде случаев, принимая судебное решение, они имеют возможность самостоятельно реализовать право, при наличии имеющихся разногласий, определить условия тех или иных пунктов договора, по которым не было достигнуто соглашение.

Следует отметить, что суд при определении условий договора не ограничен применением только диспозитивной нормы.

Из системного анализа положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) и действующих положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что срок договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных законом.

При этом, исключая пункт 2.2 из проекта договора аренды земельного участка, суды правомерно исходили из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При применении указанной нормы допускается придание оборотной силы договора при наличии фактических отношений сторон до его заключения, при этом понуждение другой стороны, по сути, при отсутствии такого соглашения не допускается.

По общим правилам статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным с момента его заключения по смыслу положении главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае урегулирования разногласий прав и обязанностей сторон возникают только на будущее время.

В связи с чем суд не вправе обязать одну из сторон включить в договор условия предшествующего периода, поскольку такая обязанность не предусмотрена законом.

Принимая во внимание, что общество возражает против распространения условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602 на предыдущий период, суды правильно исключили пункт 2.2 из договора аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец пользовался земельным участком с 01.09.2011, не внося плату за пользование земельным участком, не является основанием для отмены обжалуемых актов в указанной части, поскольку данное условие может быть включено в договор только при согласии сторон.

При этом, в случае если будет доказано, что общество пользовалось спорным земельным участком с 01.09.2011 без установленных законом или договором оснований и без внесения платы за землю, собственник земельного участка (орган местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в г.Самара) вправе предъявить требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исключая пункт 3.4 из проекта договора аренды земельного участка и принимая пункт 3.5 в редакции общества, суды правильно исходили из того, что данные пункты, как и пункт 2.2, предусматривают распространение действия условий договора на прошедший период времени, тогда как ООО "РАА" возражает против включения указанного условия в договор аренды.

Кроме того, поскольку арендная плата, как одно из условий договорных обязательств, вносится за фактическое пользование при наличии действующего договора, пункт 3.4 проекта договора, предусматривающий внесение именно договорной платы (определяемой в нормативном порядке) за период, когда между сторонами отсутствовали обязательственные отношения, противоречит статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив редакции пункта 3.1 проекта договора аренды, представленные сторонами, судом первой инстанции установлено, что разногласия по данному пункту связаны с порядком расчета арендной платы.

Так, величина размера годовой арендной платы определена арендодателем на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", тогда как общество определил величину годовой арендной платы в соответствии с положениями подпункта "г" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Как правильно указал суд первой инстанции, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные же этим постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Учитывая, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действовавшей до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

О необходимости применения данного подхода к рассмотрению дел указанной категории указали Судебная коллегия по административным делам и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

Таким образом, суд первой инстанции правильно принял пункт 3.1 в редакции администрации, определив годовой размер арендной платы на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, отмечено, что Правила определения размера арендной платы, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, подлежат применению только к землям, находящимся в собственности Российской Федерации, при этом следует учесть, что только в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании государственных и муниципальных земель.

В пункте 7.4 проекта договора аренды земельного участка предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора без объяснения причин.

Суды, принимая во внимание, что действующим законодательством императивно не закреплено такое право арендодателя, учитывая, что истец возражает против включения данного пункта в договор, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно исключили пункт 7.4 из проекта договора аренды земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 было разъяснено, что ни статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату принятия решения) не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон; для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Учитывая специфику данного спора, направленного на урегулирование разногласий по пункту 7.4 проекта договора, не допускается понуждение другой стороны к заключению условий о праве на односторонний отказ без установления конкретных оснований, что влечет, в свою очередь, неопределенность при реализации такого права.

Принимая пункт 8.1 проекта договора аренды в редакции общества, которое предусмотрело, что спорный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суды исходили из того, что данный договор заключен на три года, с 13.10.2014 по 13.10.2017 (пункт 2.1 договора в редакции, определенной судом), в связи с чем в силу пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.

Аналогичный подход по спору между теми же сторонами отражен при рассмотрении дела N А55-29724/2014.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу N А55-134/2015 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев