Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 марта 2016 г. N Ф06-7006/16 по делу N А65-11178/2015

г. Казань

24 марта 2016 г.

Дело N А65-11178/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителя:

истца - Нафиковой Э.В (доверенность от 04.03.2016 N 647)

в отсутствие иных лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" и Абулева Марата Фиккиевича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2015 (судья Юшков А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-11178/2015

по исковому заявлению акционерного общества "Банк Русский Стандарт" в лице филиала в городе Казани (ОГРН 1027739210630; ИНН 7707056547), г.Москва, к обществу с ограниченной ответственностью "РАВА и К" (ОГРН 1031616026298; ИНН 1650063602), г. Набережные Челны, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды помещения, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Абулева Марата Фиккиевича,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Банк Русский Стандарт" (далее - АО "Банк Русский Стандарт", банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РАВА и К" (далее - ООО "РАВА и К", общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 01.06.2006 N04.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015, исковые требования, предъявленные к ООО "РАВА и К" удовлетворены. В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по РТ отказано.

ООО "РАВА и К" и Абулев Марат Фиккиевич, не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель АО "Банк Русский Стандарт", явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "РАВА и К" на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 2193,9 кв. м, расположенные по адресу РТ, г.Набережные Челны, пр. Московский, д. 112, на основании договора купли-продажи от 25.04.2002 и договора купли-продажи (купчая) доли земельного участка с нежилым помещением от 16.12.2005 N 16122005229, о чем 25.01.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между ООО "РАВА и К" (арендодатель) и АО "Банк Русский Стандарт" (арендатор) заключен договор аренды помещения от 10.06.2006 N 04, по условиям которого банку в аренду сроком до 31.01.2007 предоставлены нежилые помещения общей площадью 910,37 кв. м, расположенные по адресу: РТ, г.Набережные Челны, пр. Московский, д. 112.

Дополнительными соглашениями от 27.12.2006 N 1 и от 12.02.2008 N 2 срок действия договора аренды помещения от 10.06.2006 N 4 продлен до 01.01.2017, а также изменена площадь арендуемых помещений с 910,37 кв. м до 865,2 кв.м.

Договор аренды помещений от 10.06.2006 N 4 и дополнительные соглашениями от 27.12.2006 N 1 и от 12.02.2008 N 2 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

Дополнительным соглашением от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4 стороны изменили размер арендной платы, оговорили изменение наименования арендатора.

АО "Банк Русский Стандарт" 27.03.2015 обратилось в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5.

Управление Росреестра по РТ уведомлением от 01.04.2015 приостановило государственную регистрацию дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 до 01.05.2015 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку от собственника объекта недвижимого имущества ООО "РАВА и К" поступило заявление с просьбой не производить юридически значимых регистрационных действий без его согласия с данным объектом недвижимости.

Уведомлением от 05.05.2015 Управление Росреестра по РТ отказало банку в государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как в регистрирующий орган не было представлено согласие общества на совершение регистрационных действий в отношении, принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

Поскольку ООО "РАВА и К" уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4, АО "Банк Русский Стандарт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установив, что ООО "РАВА и К" уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4, руководствуясь статьей 164, пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришли к выводу о том, что требования банка, предъявленные к ООО "РАВА и К", подлежат удовлетворению.

Довод кассационных жалоб о том, что между ООО "РАВА и К" и Абулевым М.Ф. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2015, по условиям которого Абулев М.Ф. приобрел в собственность помещения общей площадью 848,4 кв.м, расположенные по адресу: РТ, г.Набережные Челны, пр. Московский, д. 112, которые являются предметом договора аренды помещения от 10.06.2006 N 4 с учетом дополнительных соглашений, в связи с чем общество на момент заключения дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4 не имело право распоряжаться ими, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Между ООО "РАВА и К" и Абулевым М.Ф. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2015, по условиям которого Абулев М.Ф. приобрел в собственность помещения общей площадью 848,4 кв.м, расположенные по адресу: РТ, г.Набережные Челны, пр. Московский, д. 112, которые являются предметом договора аренды помещения от 10.06.2006 N 4 с учетом дополнительных соглашений.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 05.08.2015 по делу N 2-11664/2015, оставленного без изменения определением Верховного Суда Республики Татарстан от 15.10.2015, за Абулевым М.Ф. признано право собственности на помещения общей площадью 848,4 кв.м, расположенные по адресу: РТ, г.Набережные Челны, пр. Московский, д. 112. Суд обязал Управление Росреестра по РТ зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.01.2015.

Однако, как правильно указали суды, на момент заключения дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4, равно как и на момент рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций, переход права собственности и право собственности на вышеуказанные нежилые помещения в установленном законом порядке зарегистрировано за Абулевым М.Ф. не было, а, следовательно, до государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения у Абулавеа М.Ф. не возникло право собственности на них.

В силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 3 постановления Пленума верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для АО "Банк Русский Стандарт", которое не является стороной договора купли-продажи недвижимости от 12.01.2015 и не участвовало в деле N 2-11664/2015, договор купли-продажи недвижимости от 12.01.2015 не является доказательством возникновения права собственности Абулева М.Ф. на спорные нежилые помещения до государственной регистрации права собственности на них.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что дополнительное соглашение от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4 недействительным в установленном законом порядке не признано.

Напротив, решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23.12.2015 по делу N 2-18415/15 Абулеву М.Ф. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "РАВА и К" и АО "Банк Русский Стандарт" о признании недействительным дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5 к договору аренды помещения от 10.06.2006 N 4.

В рамках указанного дела суд пришел к выводу, что изменение арендной платы по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не является распоряжением спорными нежилыми помещениями, а лишь устанавливает условия оплаты для уже действующего договора аренды.

При этом новый собственник спорных нежилых помещений (после государственной регистрации права собственности) не лишен возможности изменить размер арендной платы в последующие периоды в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 26.02.2015 N 5.

Как правильно указали суды до государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные нежилые помещения за Абулевым М.Ф., собственником данных помещения является ООО "РАВА и К".

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования АО "Банк Русский Стандарт" обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу N А65-11178/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова