Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 апреля 2016 г. N Ф06-6653/16 по делу N А65-16145/2015

г. Казань

04 апреля 2016 г.

Дело N А65-16145/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" - Сафиуллина Р.Р. (доверенность от 01.12.2014 N 1)

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015 (судья Хасаншин И.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.)

по делу N А65-16145/2015

по иску закрытого акционерного общества "Татагроэксим" (ОГРН 1021602834660, ИНН 1654041575), г.Казань к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" (ОГРН 1121690066200, ИНН 1655252177), г.Казань, о понуждении подписать акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 08.05.2014 по лотам N N 10, 11, 13, 17 и произвести государственную регистрацию права собственности на земельные участки, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" к закрытому акционерному обществу "Татагроэксим" о понуждении передать земельные участки по акту приема-передачи в редакции истца; понуждении уменьшить стоимость земельных участков, с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, акционерного коммерческого банка "Ак Барс" (открытое акционерное общество) (ИНН 1653001805, ОГРН 1021600000124), г.Казань

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Татагроэксим" (далее - ЗАО "Татагроэксим") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Истэйт" (далее - ООО "Реал Истэйт") о понуждении подписать акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 08.05.2014 по лотам N N 10, 11, 13, 17 и произвести государственную регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 16:20:050901:93, 16:20:050901:94, 16:20:050901:95, 16:20:050903:64 по договорам купли-продажи от 08.05.2015.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2015 к производству принято встречное исковое заявление ООО "Реал Истэйт" к ЗАО "Татагроэксим" о понуждении передать земельные участки с кадастровыми номерами 16:20:050901:93, 16:20:050901:94, 16:20:050901:95, 16:20:050903:64 по акту приема-передачи в редакции ООО "Реал Истэйт" и соразмерно уменьшить стоимость земельных участков с кадастровым номером 16:20:050901:93 (лот N 11) на 1 000 000 руб., с кадастровым номером 16:20:050901:94 (лот N 10) на 3 000 000 руб., с кадастровым номером 16:20:050901:95 (лот N 13) на 2 000 000 руб., с кадастровым номером, 16:20:050903:64 (лот N 17) на 2 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015. оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Реал Истэйд" подписать с ЗАО "Татагроэксим" акты приема-передачи земельных участков с кадастровыми номерами 16:20:050901:93 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 11), 16:20:050901:94 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 10), 16:20:050901:95 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 13), 16:20:050903:64 (договор купли-продажи от 08.05.2014, лот N 17), в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

ООО "Реал Истэйд", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Реал Истэйд", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2014 по делу N А65-11412/2013 ЗАО "Татагроэксим" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Парфирьев Ю.Н.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2015 по делу N А65-11412/2013 утверждены положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Татагроэксим", утверждена начальная цен продажи залогового имущества принадлежащего ЗАО "Татагроэксим", в размере 75 010 101 руб.

В соответствии с условиями утвержденного положения на реализацию выставлены, в том числе земельные участки, принадлежащие ЗАО "Татагроэксим": площадью 215 022 кв. м с кадастровым номером 16:20:050901:93; площадью 1 575 743 кв. м с кадастровым номером 16:20:050901:94; площадью 6 254 797 кв. м с кадастровым номером 16:20:050901:95; площадью 4 542 966 кв. м с кадастровым номером 16:20:050903:64

По результатам торгов, состоявшихся 05.05.2015, между ЗАО "Татагроэксим" (продавец) и ООО "Реал Истэйт" (покупатель), признанного победителем торгов в форме открытого аукциона по лотам N 10, 11, 13, 17, на основании протокола о результатах проведения торгов от 05.05.2015, заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2015, по условиям которых ООО "Реал Истэйт" приобрело спорные земельные участки.

Пунктом 3.2 договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 предусмотрено, что ООО "Реал Истэйт" обязуется принять имущество по акту приема-передачи в семидневный срок с момента оплаты настоящего договора.

Платежными поручениями от 04.06.2015 N 539-542 ООО "Реал Истэйт" уплатило выкупную цену спорных земельных участков, однако, отказалось от подписания актов приема-передачи земельных участков, ссылаясь на наличие на приобретаемых земельных участках несанкционированной свалки ТБО, дороги, ЛЭП и т.д., информация о которых не была указана в лоте.

ООО "Реал Истэйт" потребовало указать данную информацию в актах приема-передачи и соразмерно уменьшить покупную цену земельных участков.

ЗАО "Татагроэксим", полагая, что данные требования необоснованны, поскольку все земельные участки были осмотрены ООО "Реал Истэйт" еще до проведения торгов и находились в его фактическом пользовании, о чем свидетельствуют акты контролирующих органов о привлечении ООО "Реал Истэйт" к административной ответственности, обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

ООО "Реал Истэйт", указывая на ненадлежащее качество земельных участков, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ООО "Реал Истэйт" имело реальную возможность осмотреть спорные земельные участки до заключения спорных договоров купли-продажи, учитывая, что ООО "Реал Истэйт" от договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 не отказывается, пришли к выводу, что в соответствии с пунктами 3.2 договоров купли-продажи от 08.05.2015, статьями 309, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Реал Истэйт" обязано подписать акты приема-передачи спорных земельных участков, в связи с чем удовлетворили требования ЗАО "Татагроэксим" в указанной части.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы судов являются неправильными, поскольку земельные участки имеют недостатки, которые не были оговорены продавцом, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с пунктом 3.2 договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015 ООО "Реал Истэйт" обязано принять имущество по акту приема-передачи в семидневный срок с момента оплаты настоящего договора.

Между тем в нарушение указанных условий договоров купли-продажи от 08.05.2015 ООО "Реал Истэйт" уклоняется от подписания актов приема-передачи земельных участков.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, установив, что ООО "Реал Истэйт" не отказывается от договоров купли-продажи земельных участков от 08.05.2015, пришли к правильному выводу, что ООО "Реал Истэйт" в силу указанных норм права и условий договоров купли-продажи от 08.05.2015 обязано подписать акты приема-передачи спорных земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента

Таким образом, именно покупатель должен доказать, что ему продан товар ненадлежащего качества.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Реал Истэйт" не представило доказательств, подтверждающих, что ему были проданы земельные участки ненадлежащего качества, пришли к обоснованному выводу о том, что встречные требования ООО "Реал Истэйт" не подлежат удовлетворению.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поскольку в материалах дела имеются фотографии, подтверждающие требования ООО "Реал Истэйт", несостоятелен.

Суды не приняли во внимание, представленные ООО "Реал Истэйт" фотографии, в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих, что ЗАО "Татагроэксим" продало земельные участки ненадлежащего качества, поскольку указанные доказательства являются недопустимыми, так как по фотографиям невозможно определить время и место изготовления фотографий, лицо, которое осуществляло съемку и технические средства, с помощью которых они были получены.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что спорные земельные участки относятся к категории земель: для сельскохозяйственного производства, имеют вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

ООО "Реал Истэйт" не приведено никаких доводов и не представлено доказательств, подтверждающих, что спорные земельные участки невозможно использовать в соответствии с их целевым назначением.

При этом заявитель кассационной жалобы не учитывает, что в соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, встречный иск ООО "Реал Истэйт" необоснован и не подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 по делу N А65-16145/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев