Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 июня 2016 г. N Ф06-8556/16 по делу N А49-5954/2015

г. Казань

02 июня 2016 г.

Дело N А49-5954/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

ответчика - Заливновой О.Д., доверенность от 14.08.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза"

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2015 (судья Каденкова Е.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Балакирева Е.М.)

по делу N А49-5954/2015

по исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Пензы, г. Пенза, к обществу с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза", г. Пенза, о взыскании 13 813 784 руб. 97 коп.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза" (далее - заявитель) о взыскании задолженности за период с января 2011 года по март 2015 год в сумме 12 602 189 руб. 93 коп., пени за период с 11.01.2015 по 26.03.2015 в размере 30 496 руб. 70 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2015, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "РенКапСтройПенза" в бюджет муниципального образования города Пенза взыскан основной долг 7 507 163 руб. 96 коп., пени по договору в сумме 13 862 руб. 14 коп. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, не передавая на новое рассмотрение принять новый судебный акт.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (продавец) и ООО "Ренкапстрой-Астрахань" (покупатель) заключили договор купли- продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 09.07.2008 N 13, по условиям которого продавец обязался передать покупателю право на заключение договора аренды земельного участка площадью 67929 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. N 2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка с кадастровым номером: 58:29:02 009 005:0151. Категория земель - земли населенных пунктов, участок предоставляется для строительства жилой застройки (комплексное освоение).

Цена права на заключение договора аренды сроком на три года 149 681 596 руб.

17.07.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и ООО "Ренкапстрой-Астрахань" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 226/08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:02 009 005:0151 площадью 67929,00 кв.м., находящийся по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. N 2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка. Участок предоставляется для строительства жилой застройки (комплексное освоение). Участок относится к землям населенных пунктов.

Срок действия договора - с момента подписания договора по 09.07.2011 (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, город Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативных правовых актах.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 17.07.2008.

02.03.2009 ООО "Ренкапстрой-Астрахань" передало ООО "РенКапСтройПенза" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 226/08 от 17.07.2008. Права и обязанности по договору аренды вносятся в качестве вклада в уставной капитал общества.

18.02.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы с 31.01.2013 установлен в сумме 3 432 139 руб. 90 коп. в год.

Письмом N 9/826 от 20.03.2014 истец уведомил ответчика об установлении размера арендной платы с момента получения настоящего уведомления в размере 7 722 304 руб. 57 коп. в год, с 01.01.2015 - 9 112 319 руб. 41 коп. в год.

Письмом от 10.03.2015 N 9/1016 истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы с 14.01.2011 до 3 432 139 руб. 90 коп. в год, с 17.07.2011 - 6 864 279 руб. 79 коп. в год, с 29.01.2014 по 13.04.2014 - 7 722 304 руб. 58 коп.

На основании дополнительного соглашения от 14.10.2014 в связи с образованием 22 земельных участков путем раздела земельного участка площадью 67 929,00 кв.м. (кадастровый номер 58:29:2009005:151), расположенного по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. N 2 жилого района Сосновка, пункт 1.1. договора аренды N 226/08 от 17.07.2008, определяющий предмет договора, изложен в новой редакции (том 1, л.д. 32-33).

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: Участок предоставляется:

"- кадастровый номер 58:29:2009005:12948 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12949 площадью 4682,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005: 12966 площадью 3379,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12965 площадью 3874,00 кв.м., 5 58:29:2009005:12947 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12964 площадью 4819,00 кв.м., под паркинги, в том числе многоэтажные;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12950 площадью 1818,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12946 площадью 2055,00 кв.м. под магазины торговой площади не более 3 000 кв.м., аптеки, аптечные пункты, оптики, объекты объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, отделения связи;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12959 площадью 241,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12957 площадью 224,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12953, площадью 191 кв.м. под объект (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП,ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которого требуется отдельный земельный участок;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12963 площадью 4274,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12961, площадью 4985,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005612956, площадью 4 399 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12955 площадью 5160,00 кв.м., 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12952, площадью 4733,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м. под многоквартирные жилые дома выше 5 этажей".

Сумма арендной платы в соответствии с редакцией названного дополнительного соглашения (пункт 4) изменена с 09.10.2014 до 6 149 907,18 рублей в год (512 492,27 рублей в месяц), с 01.01.2015 - до 7 086 590,03 рублей в год (590 549,17 рублей в месяц).

Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных платежей ООО "РенКапСтройПенза" исполнялись ненадлежащим образом, истец обратился с иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды правомерно исходили из следующего.

С учетом заявленного ответчиком срока исковой давности, период взыскания задолженности составил с 27.05.2012 по март 2015 год.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на это государственными органами или органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, права на которые не разграничены, на территории Пензенской области в спорном периоде (с 27.05.2012 по 31.03.2015) урегулирован постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП, которым был утвержден Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно указанному порядку (пункт 2.1.1) годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле: А = Ксзу x НСт. x Квд x Кка.

Налоговая ставка земельного налога в спорном периоде составляла: с 27.05.2012 по 08.10.2014 0,6% (применена двукратная ставка, поскольку с момента предоставления земельного участка под строительство прошло более трех лет - пункт 1.6 постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП), затем, после раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:151 налоговая ставка земельного налога с 29.01.2014 по 31.03.2015 составляла: для земельных участков, предоставленных под паркинги 1,5%, для земельных участков, предназначенных под магазины торговой площадью не более 3000 кв.м., аптеки, аптечные пункты, оптики, объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, отделения связи 1,5%, для земельных участков, предназначенных под объекты инженерно-технического обеспечения 1,5%, для земельных участков, предназначенных под жилые дома 0,6%.

Коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора в спорном периоде составлял с 27.05.2012 по 08.10.2014 - 5 (постановление Администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375, приложение N 1 строительство многоквартирных жилых домов), затем после раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:151 коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора с 29.01.2014 составлял: для земельных участков, предоставленных под паркинги 0,6, для земельных участков, предназначенных под магазины торговой площадью не более 3000 кв.м., аптеки, аптечные пункты, оптики, объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, отделения связи 2,4, для земельных участков, предназначенных под объекты инженерно- технического обеспечения 2, для земельных участков, предназначенных под жилые дома 5, а с 01.01.2015 по 31.03.2015 г. - 5,9.

Коэффициент категории арендатора в течение всего периода составлял 1.

Таким образом выводы судов об обязанности ответчика вносить арендную плату в периоды с 27.05.2012 по 28.01.2014 - в размере 6 864 279 руб. 79 коп. (в год), с 29.01.2014 по 08.10.2014 - в размере 7 722 304 руб. 58 коп. (в год), с 09.10.2014 - по 31.12.2014 - в размере 6 149 908 руб. 18 коп. (в год), с 01.01.2015 по 31.03.2015 - в размере 7 086 590 руб. 93 коп. (в год) являются правомерными.

С учетом произведенных ответчиком платежей сумма задолженности арендатора составляет в спорном периоде (июнь 2012 года - март 2015 год) - 7 507 163 руб. 96 коп.

В соответствии с условиями договора в связи с просрочкой платежей и с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обоснованно взыскали с ответчика пени в размере 13 862 руб. 14 коп.

Доводы заявителя жалобы о том, что условия договора о размере арендной платы изменялись арендодателем в одностороннем порядке чаще чем один раз в год подлежит отклонению, ввиду регулируемого характера цены договора, а также отсутствия доказательств изменения методики расчета арендной платы в спорном периоде. Применение при расчете арендной платы действующих кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки, коэффициентов, установленных в соответствии с законом не может рассматриваться как изменение условия об арендной плате, поскольку прямо предусмотрено договором и законом.

То обстоятельство, что земельный участок был в 2014 году разделен на несколько земельных участков не может рассматриваться как новое предоставление земельных участков под строительство, т.к. указанные земельные участки входили в состав ранее предоставленного под строительство земельного участка, при этом арендатор более трех лет не вводит в эксплуатацию построенное жилье, что является основанием для применения к арендной плате двойной ставки земельного налога.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2015 (и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по делу N А49-5954/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева И.Н. Смоленский