Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 июля 2016 г. N Ф06-9963/16 по делу N А55-17783/2015

г. Казань

13 июля 2016 г.

Дело N А55-17783/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

истца - ООО "Кэрола" - Теванян С.А., по доверенности от 08.07.2015,

в отсутствие:

ответчика (заявителя) - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016

по делу N А55-17783/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кэрола" к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, третье лицо: Управление Росреестра по Самарской области о прекращении обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кэрола" (далее - истец, ООО "Кэрола") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, ответчик) о прекращении обременения в отношении объекта - магазин, нежилое помещение площадью 197,60 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул. Белогородская, д. 8, кадастровый (условный) номер 63:01:0123004:1240, в пользу Департамента.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016, признано отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества: магазин, нежилое помещение площадью 197,60 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул. Белогородская, д. 8, кадастровый (условный) номер 63:01:0123004:1240, в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара. С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы в сумме 26 000 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить судебные акты без изменения.

Кассационная жалоба по делу рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор от 28.04.2010 N 62-пр купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, по условиям которого Департамент (продавец) обязался передать в собственность ООО "Кэрола" (покупатель) объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 197,60 кв.м., 1 этаж, комнаты N N 14-20, 22, 23, 25-28, 30, 33, расположенный по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул. Белогородская, д. 8.

Цена объекта нежилого фонда установлена в размере 4 784 272 руб. 88 коп. (пункт 2.1 договора), при этом пунктом 2.2 договора предусмотрена рассрочка внесения указанной суммы на пять лет с ежемесячной оплатой равными частями от указанной выше суммы в срок до 15 числа месяца, за который вносится платеж, а также с внесением первого платежа в течение 5 рабочих дней с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Согласно пункту 2.4 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 27.02.2010 N 640 "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу г.Самара, Железнодорожный район, ул. Белогородская, д. 8".

В силу пункта 2.6 договора, обязательства покупателя по оплате считаются выполненными с момента поступления в бюджет городского округа Самара денежных средств (в том числе предусмотренных пунктом 2.4 договора процентов в полном объеме).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что до полной оплаты в соответствии с пунктом 2.6 договора объект находится в залоге у продавца.

Государственная регистрация права собственности ООО "Кэрола" на вышеуказанный объект недвижимого имущества произведена 01.08.2014 с обременением права на указанное имущество в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.08.2014 63-АН 293142.

Истец, в связи с оплатой стоимости объекта недвижимого имущества, обратился в Департамент с просьбой принять меры по снятию обременения.

Департамент в письме от 26.05.2015 N 15-07-04/23822 сообщил истцу о ненадлежащем исполнении обязательств по оплате в части процентов за рассрочку в размере 444 570 руб. 58 коп. и указал, что обременение (ипотека в силу закона) может быть снято лишь после исполнения ООО "Кэрола" указанных обязательств.

Полагая, что правовые основания для сохранения обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Департамента отсутствуют, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции верно исходили из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Исполнение возникшего у ООО "Кэрола" обязательства по оплате товара было обеспечено залогом в соответствии с требованиями, предусмотренными главой 23 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), в соответствии с которой, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, пункт 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации, и пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке содержат исчерпывающий перечень оснований внесения записи о прекращении ипотеки.

В соответствии с абз. 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2012 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой правовой способ защиты как признание обременения отсутствующим на объект недвижимости предполагает наличие у лица обращающегося с таким требованием права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно пункту 53 указанного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебными инстанциями верно установлено, что обязательства по оплате стоимости приобретенного имущества в размере 4 784 272 руб. 88 коп. истцом исполнены в полном объеме.

Также судами установлено, что в расчете процентов ответчика неверно указаны даты и суммы поступления платежей от истца, а также неверно рассчитаны суммы санкций за просрочку платежа, что привело к необоснованному увеличению размера процентов.

Между тем, проверив представленный истцом расчет процентов за рассрочку в размере 344 534 руб. 10 коп. и признав его верным, а также учитывая, что платежным поручением от 30.10.2015 N 113 данная сумма процентов оплачена истцом Департаменту, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что обеспеченное залогом обязательство ООО "Кэрола" по договору купли-продажи от 28.04.2010 N 62-пр прекращено исполнением в порядке пункта 1 статьи 408 ГК РФ, в связи с чем правовых основания для сохранения зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствуют.

Довод ответчика о правомерности начисления процентов за рассрочку на всю сумму стоимости объекта в соответствии с пунктом 4.3 договора, был предметом исследования в судебных инстанциях и мотивированно отклонен.

Указанный пункт договора предусматривает ответственность покупателя в виде уплаты процентов за просрочку платежа на сумму соответствующей цене договора.

Вместе с тем, как верно указано судебными инстанциями, данная ответственность не является препятствием для прекращения обременения, поскольку условия договора и положения пункта 5 статьи 488 ГК РФ связывают прекращение залога с внесением платы за продаваемое имущество. Из условий договора и требований закона не следует, что в состав такой платы включаются имущественные санкции.

Доводы ответчика о недоказанности расходов на оплату услуг представителя также получили надлежащую оценку судебными инстанциями и обоснованно отклонены.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 по делу N А55-17783/2015 оставить без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

Н.Н. Королева В.В. Александров