Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 августа 2016 г. N Ф06-11103/16 по делу N А55-15520/2015

Требование: о признании недействительным договора, о применении последствий недействительности договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

02 августа 2016 г.

Дело N А55-15520/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца - Постникова Д.В. директор, Ахмерова Ш.А. доверенность от 13.07.2016

ответчика - Корнеева В.В., доверенность от 01.01.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-7"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2015 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-15520/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМУ-7" к АО "Транснефть-Приволга", Администрации муниципального района Волжский Самарской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора: Управления росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СМУ-7" (далее - истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к АО "Транснефть-Приволга" (далее - ответчик), Администрации муниципального района Волжский Самарской области с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2011 N 38 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде: признания недействительным зарегистрированного права (перехода права) собственности ответчика АО "Транснефть-Приволга" (ранее именовавшегося ОАО "Приволжскнефтепровод") на земельный участок площадью 30000 кв.м. кадастровый номер 63:17:0514005:0001, расположенный по адресу Самарская область Волсжкий район участок в 3-х км южнее п.Приображенка на землях МСПП "Молодая Гвардия"; признания недействительным размежевания земельного участка площадью 30000 кв.м. кадастровый номер 63:17:0514005:0001 на 3 земельных участка с кадастровыми номерами 63:17:0514005:105 площадью 440 кв.м, 63:17:0514005:106 площадью 1096 кв.м, 263:17:0514005:107 площадью 28464 кв.м.; признания недействительным постановку на кадастровый учет вновь образованных 3-х земельных участков с кадастровыми номерами 63:17:0514005:105 площадью 440 кв.м, 63:17:0514005:106 площадью 1096 кв.м, 263:17:0514005:107 площадью 28464 кв.м.; признания недействительным зарегистрированного права собственности ответчика АО "Транснефть-Приволга" (ранее именовавшегося ОАО "Приволжскнефтепровод") на вновь образованные 3 земельных участка с кадастровыми номерами 63:17:0514005:105 площадью 440 кв.м, 63:17:0514005:106 площадью 1096 кв.м, 263:17:0514005:107 площадью 28464 кв.м, расположенных по адресу Самарская область Волжский район участок в 3-х км южнее п. Приображенка на землях МСПП "Молодая Гвардия".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор купли-продажи от 16.12.1999 N 593 с приложениями и дополнительным соглашением от 17.12.1999, из которого следует, что ответчик (продавец), обязуется передать в собственность истца (покупателя) объект недвижимого имущества - полигон ЖБИ изделий и оборудование объекта, а ответчик обязуется принять объект и оборудование, а также оплатить их.

Согласно пункту 1.2 договора объект располагается по адресу: Самарская область, Волжский район, п. Преображенка, на земельном участке общей площадью 3000 кв. м. В состав объекта входит следующее недвижимое имущество: цех железобетонных изделий (ангар) - общей площадью 1180 кв. м; административное здание - общей площадью 524,2 кв. м; гараж - общей площадью 245,3 кв. м; проходная - общей площадью 74,4 кв. м; подъездная автодорога полигона; благоустройство территории полигона. Общая площадь недвижимого имущества объекта составляет 30 162,5 кв. м (пункты 1.3., 1.4. договора).

Пунктом 1.5. договора предусмотрено, что состав оборудования объекта определяется в соответствии с перечнем - приложение N 2 к настоящему договору.

Согласно разделу 4 договора цена объекта составляет 3 468 616 руб. 36 коп., цена оборудования объекта составляет 780 230 руб. 01 коп., общая стоимость договора составляет 4 248 846 руб. 37 коп.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.12.1999 объект передается покупателю в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации покупателем своего права собственности на объект. Оборудование объекта передается покупателю в срок до 30.09.2000 после расконсервации полигона ЖБИ.

Между тем, земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "Приволжскнефтепровод" (после переименования ОАО "Транснефть-Приволга") площадью 30000 кв.м сформирован и сведения о нем 05.02.2003 внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера 63:17:0514005:1, разрешенным использованием для производственной базы, расположенный по адресу Самарская область Волжский район участок в 3-х км южнее п.Приображенка на землях МСПП "Молодая Гвардия".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.05.2010 по делу N А55- 36219/2009, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 и постановлением ФАС Поволжского округа от 24.01.2011, отказано в иске ОАО "Привлжскнефтепровод" об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "СМУ-7", входящего в состав полигона железобетонных изделий следующих объектов недвижимости: цеха железобетонных изделий полигона ЖБИ и административного здания полигона ЖБИ.

Судами установлено, что Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в числе которых и спорные объекты, правомерно приобретены ответчиком в результате приватизации государственного предприятия и право собственности на Объекты возникло у ответчика с 30.12.1997.

Решением суда от 21.09.2011 N А55-9623/2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, и постановлением ФАС Поволжского округа от 22.03.2012, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорные объекты здание цеха железобетонных изделий полигона ЖБИ и Административное здание полигона ЖБИ при этом суд указал на то, что ООО "СМУ-7" избран ненадлежащий способ защиты права.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2013 по делу N А55-2329/2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 и постановлением ФАС Поволжского округа от 03.10.2013 в иске ООО "СМУ-7" о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты от ОАО "Приволжскнефтепровод" к ООО "СМУ-7" на вышеуказанные объекты недвижимости отказано за истечением срока исковой давности.

На основании постановления главы муниципального района Волжский Самарской области от 31.01.2011 N 94 между Администрацией муниципального района Волжский Самарской области (продавец) и ОАО "Приволжскнефтепровод" (покупатель) заключен договор N 38 от 08.06.2011 купли-продажи земельного участка площадью 30000 кв.м с кадастровым номером 63:17:0514005:1, разрешенным использованием для производственной базы, расположенный по адресу Самарская область Волжский район участок в 3-х км южнее п.Приображенка на землях МСПП "Молодая Гвардия".

Платежным поручением от 23.06.2011 N 4052 ответчик внес выкупную стоимость земельного участка. Переход права на указанный земельный участок зарегистрирован 14.07.2011 о чем в ЕГРП внесена запись N63-63-01/171/2011-234, что также подтверждается свидетельствам о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП.

На основании заявления ответчика 1 земельный участок площадью 30000 кв.м с кадастровым номером 63:17:0514005:1 разделен на 3 земельных участка с кадастровыми 5 А55-15520/2015 номерами 63:17:0514005:105 площадью 440 кв.м, 63:17:0514005:106 площадью 1096 кв.м, 263:17:0514005:107 площадью 28464 кв.м, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 23.03.2012. и в ЕГРП.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2014 по делу N А55-13112/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 и Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.05.2015, отказано в иске ОАО "Приволжскнефтепровод" об истребовании из чужого незаконного владения ООО "СМУ-7" спорных земельных участков

При этом судом сделан вывод о том, что ООО "СМУ-7" имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков под объектами недвижимости необходимую для использования и эксплуатации зданий.

В силу статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Полагая, что приобретение ответчиком в собственность всего земельного участка площадью 30000 кв.м с бывшим кадастровым номером 63:17:0514005:1 и последующий его раздел совершено с нарушением закона, что в свою очередь нарушает его исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости полигона ЖБИ, приобретенные им у ответчика по договору N 593 от 16.12.1999, истец обратился с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в момент заключения спорной сделки, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, исключительным правом на приобретение в собственность либо в аренду (по своему усмотрению) земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости полигона ЖБИ, приобретенные истцом у ответчика по договору купли-продажи N 593 от 16.12.1999, расположенного по адресу Самарская область Волжский район участок в 3-х км южнее п.Приображенка на землях МСПП "Молодая Гвардия" обладает собственник этого сооружения.

Как указано в пункте 32 совместного Постановления N 6/8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).

Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как указано в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При таких обстоятельствах, судами правомерно установлено, что в рассматриваемом споре переход права собственности на объекты недвижимости от продавца к истцу в установленном порядке зарегистрирован не был. Каких-либо действий по оформлению прав на земельный участок истец также не предпринимал. Доказательств обратного в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Между тем, при заключении договора купли-продажи земельного участка с бывшим кадастровым номером 63:17:0514005:1 ОАО "Привлжскнефтепровод" и Администрация Волжского района исходили из того обстоятельства, что комплекс объектов недвижимости, составляющих производственную базу был приобретен ОАО "Привлжскнефтепровод" в порядке приватизации и принадлежит ему на праве собственности с момента регистрации юридического лица, что установлено указанными выше судебными актами.

До выкупа спорного земельного участка ответчиком, он принадлежал ему на праве аренды по договору N 20 от 25.12.2002, договору N30/08 от 02.04.2008.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости право собственности на него остается за продавцом.

Как свидетельствуют материалы дела, в данном случае переход права собственности на объекты недвижимости по договору N 593 от 12.12.1999 от продавца к истцу в установленном порядке зарегистрирован не был.

Таким образом, правомерен вывод суда при отсутствии государственной регистрации прав на объекты недвижимости, оснований для признания недействительным договора N 38 от 08.06.2011 купли-продажи земельного участка площадью 30000 кв.м с кадастровым номером 63:17:0514005:1, разрешенным использованием для производственной базы, расположенный по адресу Самарская область Волжский район участок в 3-х км южнее п. Приображенка на землях МСПП "Молодая Гвардия" не имеется.

Со ссылками на нормы статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности исходя из следующего.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).

При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Судом установлено, что право собственности на земельный участок, находящийся во владении ответчика, и выкупная стоимость за который внесена 23.06.2011, зарегистрирован 14.07.2011. С указанной даты следует исчислять срок исковой давности, который истек 14.07.2014.

Учитывая изложенное, суд первой и апелляционной инстанции правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу N А55-15520/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

И.Р. Нагимуллин В.В. Александров