Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 сентября 2016 г. N Ф06-11831/16 по делу N А55-16103/2010

Требование: о признании должника банкротом, о признании недействительным договора, о признании торгов недействительными по договору купли-продажи в отношении жилья

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции изменено

г. Казань

02 сентября 2016 г.

Дело N А55-16103/2010

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ивановой А.Г.,

судей Богдановой Е.В., Конопатова В.В.,

при участии:

представителей товарищества собственников жилья "Волжские зори" - Небайкина С.П., Небайкиной М.Е., доверенность от 02.04.2016, Махияновой Е.А., доверенность от 02.04.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Волжские зори"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 (председательствующий судья Александров А.И., судьи Радушева О.Н., Селиверстова Н.А.)

по делу N А55-16103/2010

по заявлению товарищества собственников жилья "Волжские зори" к закрытому акционерному обществу "Гагаринец", обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Ком" о признании недействительными торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи (от 18.06.2015 вх.N 81449) и заявление Федеральной налоговой службы о признании недействительными торгов от 16.06.2014 и заключенными по их результатам договоров купли-продажи (от 14.07.2015 вх. N 94895), в рамках дела по заявлению Гражданкина Юрия Николаевича о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества "Гагаринец" (ИНН 6319034157, ОГРН 1026301717310),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 25.07.2011 закрытое акционерное общество "Гагаринец" (далее - ЗАО "Гагаринец") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Левин Юрий Михайлович.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2011 ЗАО "Гагаринец" признан застройщиком и при рассмотрении дела N А55-16103/2010 применены положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2012 Левин Ю.М. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Гагаринец".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.07.2012 конкурсным управляющим ЗАО "Гагаринец" утверждена Губарева Татьяна Николаевна.

Товарищество собственников жилья "Волжские зори" (далее - ТСЖ "Волжские зори", конкурсный кредитор) обратилось в суд с заявлением, в котором просит:

Признать недействительными торги и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи от 19.06.2014 N 8 заключенный между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Татьяны Николаевны и ООО "Строй-Ком", следующего имущества: КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии. 240; мощность 5000 кВА, кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б. 1997 года постройки; 2 вводные ячейки N 12 и N 17, две ячейки трансформаторного напряжения N 11 и N 18, две ячейки ОЛС N 13 и N 16, одна ячейка секционного выключателя, одна ячейка секционного разъединителя.

Применить последствия недействительной сделки. Возвратить трансформаторную подстанцию N РП-5 в Октябрьском районе - КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии. 240: мощность 5000 кВА, кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б, 1997 года постройки; 2 вводные ячейки N 12 и N 17. две ячейки трансформаторного напряжения N 11 и N 18, две ячейки ОЛС N 13 и N 16 ЗАО "Гагаринец".

Обязать конкурсного управляющего ЗАО "Гагаринец" Губареву Т.Н. передать трансформаторную подстанцию N РП-5 в Октябрьском районе - КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии. 240; мощность 5000 кВА. кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б, 1497 года постройки; 2 вводные ячейки N 12 и N 17, две ячейки трансформаторного напряжения N 11 и N 18, две ячейки ОЛС N 13 и N 16 на баланс ТСЖ "Волжские зори" в соответствии с Актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.04.2004 и с постановлением Главы города Самары "Об утверждении Акта Государственной комиссии" от 15.11.2004 N 4500.

Признать недействительными торги и заключенные по результатам их проведения договоры купли-продажи Договоры N 1 N 2 N 3 N 4 N 5 N 6 N 7 от 19.06.2014 заключенными между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Т.Н. и ООО "Строй-ком" следующего имущества:

земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 362, 4 кв.м по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 242 кв. 5, кадастровый номер 63:01:060304:047411 (116)//0:0000000:0/0001:07:0966:242:0:0 Свидетельство о государственной регистрации права серия 63 АВ 964858, (договор от 19.06.2014 N 1);

земельный участок для садоводства, площадью 350 кв.м по адресу Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, дом 240 кв. 3 Свидетельство о гос. регистрации права серия 63-АА 631046 (договор от 19.06.2014 N 2);

земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 472, 54 кв.м по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии д. 242 кв. 1 Свидетельство о гос. регистрации серия 63АВ964859 (договор от 19.06.2014 на N 3);

земельный участок для садоводства площадью 687, 60 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 3-я просека. участок N 6(44). Свидетельство гос. регистрации серия 63АА631045 (договор от 19.06.2014 N 4);

склад нежилое здание площадью 36, 5 кв.м, расположенного по адресу Самарская область, г. Самара. Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 238, (договор 19.06.2014 N 5 01);

летний дом нежилое здание площадью 16, 8 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской армии, д. 238 (договор от 19.06.2014 N 6),

нежилое здание площадью 124, 8 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии 238 (договор от 19.06.2014 N 7).

Применить последствия недействительной сделки.

Впоследствии, ТСЖ "Волжские зори" уточнило заявленные требования, согласно которому просит:

признать недействительными торги и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи от 19.06.2014, заключенный между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Татьяны Николаевны и ООО "Строй-Ком", следующего имущества:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, S=362,4 кв. м. адрес: г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д. 242. кв. 5. кадастровый N 63:01:060304:0474(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства. S=350 кв. м. назначение: земли поселений, адрес: г. Самара. Октябрьский р-н, ул. Советской Армии, участок N 240-3, кадастровый N 63:01:060304:0464( 116)//0:0000000:0//0001:07:0966:000:0:0;

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов. S=472,54 кв. м. адрес: Самарская область, г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д.242, кв. 1, кадастровый N 63:01:060304:0470(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений.S=687,60 кв. м. адрес: г. Самара, Октябрьский район. 3-я просека, участок N 6 (44), кадастровый N 63:01:060000:0477(116)//0:0000000:0//0001:07:0827:000:0:0;

- КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии, 240 Б: мощность 5000 кВА,кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б 1997 года постройки; 2 вводные ячейки ОЛС N 13 N 16, одна ячейка секционного выключателя N 14, одна ячейка секционного разъединителя N15.

Применить последствия недействительности сделки, в виде возврата имущества, являющегося предметом заключенных договоров купли-продажи от 19.06.2014 между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Татьяны Николаевны и ООО "Строй-Ком", а именно:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, S=362,4 кв. м адрес: г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д. 242. кв. 5. кадастровый N 63:01:060304:0474(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства. S=350 кв. м. назначение: земли поселений, адрес: г. Самара. Октябрьский р-н, ул. Советской Армии, участок N 240-3, кадастровый N 63:01:060304:0464( 116)//0:0000000:0//0001:07:0966:000:0:0;

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов. S= 472,54 кв. м. адрес: Самарская область, г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д. 242, кв. 1, кадастровый N 63:01:060304:0470(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений.S=687, 60 кв.м. адрес: г. Самара, Октябрьский район. 3-я просека, участок N 6 (44), кадастровый N 63:01:060000:0477(116)//0:0000000:0//0001:07:0827:000:0:0;

- КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии, 240 Б: мощность 5000 кВА,кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б 1997 года постройки; 2 вводные ячейки ОЛС N 13 N 16, одна ячейка секционного выключателя N 14, одна ячейка секционного разъединителя N 15 ЗАО "Гагаринец".

Взыскать с ЗАО "Гагаринец" в пользу ООО "Строй-Ком" стоимость имущества по заключенным договорам купли-продажи сумма в размере 93 600 руб.

Указанное уточнение было принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ФНС России (ИФНС по Октябрьскому району г.Самары) обратилась в арбитражный суд с заявлением в котором просит:

- признать недействительными торги от 16.06.2014 и заключенные по их результатам договоры купли-продажи от 19.06.2014 N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, N 8 заключенные между конкурсным управляющим Губаревой Т.Н. и ООО "Строй-Ком";

- применить последствия недействительности сделки. Возвратить в конкурсную массу должника имущество, реализованное на торгах: земельный участок площадью 362, 4 кв.м, по адресу: г. Самара, ул.Советской Армии, 242, кв. 5, земельный участок площадью 350 кв.м, по адресу: г.Самара, ул.Советской Армии, 240, кв.3, земельный участок площадью 472, 54 кв.м, по адресу: г.Самара, ул.Советской Армии, 242, кв.1, земельный участок площадью 687, 60 кв.м, по адресу: г. Самара, ул.3-я просека участок 6 (44), склад, нежилое здание площадью 36,5 кв.м. по адресу: г.Самара, ул.Советской Армии, 238, летний дом, нежилое здание площадью 16,8 кв.м., по адресу: г.Самара, ул.Советской Армии, 238, нежилое здание площадью 124, 8 кв.м. по адресу: г.Самара, ул.Советской Армии, д.238, КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии, 240, мощностью 5 000 Квт, кабельная трасса 6 Квт по ул. Советской Армии, 240Б, 1997 года постройка, 2 вводные ячейки N 12 и N 17, две ячейки трансформаторного напряжения N 11 и N 18, две ячейки ОЛС N 13 и N 16, одна ячейка секционного выключения, одна ячейка секционного разъединителя.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2015 объединено в одно производство заявление ТСЖ "Волжские зори" к ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Т.Н., Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Ком" о признании недействительными торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи (от 18.06.2015 вх.N 81449) и заявление ФНС России о признании недействительными торгов от 16.06.2014 и заключенными по их результатам договоров купли-продажи (от 14.07.2015 вх. N 94895), для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.10.2015 в удовлетворении ходатайства ФНС России о назначении экспертизы отчетов об оценке от 04.03.2013 N 25/02-2013, от 28.03.2013 N 182, от 28.02.2013 N 183 имущества должника - отказано.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 заявление ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительными торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи (от 18.06.2015 вх. N 81449) удовлетворено.

Признаны недействительными торги и заключенные по результатам их проведения договора купли-продажи от 19.06.2014 заключенные между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Татьяны Николаевны и ООО "Строй-Ком", следующего имущества:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, S=362,4 кв. м. адрес: г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д. 242. кв. 5. кадастровый N 63:01:060304:0474(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства. S=350 кв. м. назначение: земли поселений, адрес: г. Самара. Октябрьский р-н, ул. Советской Армии, участок N 240-3, кадастровый N 63:01:060304:0464(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:000:0:0;

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов. S= 472,54 кв. м. адрес: Самарская область, г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д.242, кв. 1, кадастровый N 63:01:060304:0470(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений.S=687,60 кв. м. адрес: г. Самара, Октябрьский район. 3-я просека, участок N 6 (44), кадастровый N 63:01:060000:0477(116)//0:0000000:0//0001:07:0827:000:0:0;

- КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии, 240 Б: мощность 5000 кВА,кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б 1997 года постройки; 2 вводные ячейки ОЛС N 13 N 16, одна ячейка секционного выключателя N 14, одна ячейка секционного разъединителя N 15.

Применены последствия недействительности сделки, в виде возврата ЗАО "Гагаринец" имущества, являющегося предметом заключенных договоров купли-продажи от 19.06.2014 года между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Татьяны Николаевны и ООО "Строй-Ком", а именно:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, S=362,4 кв.м адрес: г. Самара. Октябрьский р-н. ул. Советской Армии, д. 242. кв. 5. кадастровый N 63:01:060304:0474(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства. S=350 кв. м. назначение: земли поселений, адрес: г. Самара. Октябрьский р-н, ул. Советской Армии, участок N 240-3, кадастровый N 63:01:060304:0464(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:000:0:0;

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов. S= 472,54 кв. м. адрес: Самарская область, г. Самара. Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 242, кв. 1, кадастровый N 63:01:060304:0470(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений.S=687, 60 кв.м, адрес: г. Самара, Октябрьский район, 3-я просека, участок N 6 (44), кадастровый N 63:01:060000:0477(116)//0:0000000:0//0001:07:0827:000:0:0;

- КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул.Советской Армии, 240 Б: мощность 5000 кВА,кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б 1997 года постройки; 2 вводные ячейки ОЛС N 13 N 16, одна ячейка секционного выключателя N 14, одна ячейка секционного разъединителя N 15.

С ЗАО "Гагаринец" в пользу ООО "Строй-Ком" взыскана стоимость имущества по заключенным договорам купли-продажи сумму в размере 93 600 руб.

В удовлетворении заявления ФНС России о признании недействительными торгов от 16.06.2014 и заключенными по их результатам договоров купли-продажи (от 14.07.2015 вх.N 94895) отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 отменено определение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 о признании недействительными торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи по делу N А55-16103/2010.

Принят по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительными торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи (от 18.06.2015 вх. N 81449) отказано.

ТСЖ "Волжские зори" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда от 20.05.2016 отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции от 27.01.2016.

По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что реализованная на спорных торгах трансформаторная подстанция не может быть признана объектом коммунальной инфраструктуры, а также не допущена к эксплуатации не соответствует обстоятельствам и материалам дела. При заключении договора долевого участия в строительстве участники долевого строительства финансировали не только жилые помещения, но и все необходимые коммуникации. Спорные земельные участки, реализованные с торгов, являются общим имуществом многоквартирного дома N 240 Б, по ул. Советской Армии и они предназначены для обслуживания и благоустройства дома.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.2016 судебное разбирательство по кассационной жалобе ТСЖ "Волжские зори" отложено до 02.09.2016.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ТСЖ "Волжские зори" поддержали доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, определение суда первой инстанции оставлению по следующим основаниям.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что организатор торгов конкурсный управляющий должником Губарева Т.Н. сообщила о проведении конкурса 16.06.2014 в 13.00 (время Московское) на Электронной Торговой Площадке ЗАО "Сбербанк-АСТ" на сайте http://utp.sberbank-ast.ru сети Интернет открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности ЗАО "Гагаринец" (юр. адрес: г.Самара, ул.Блюхера,д.28, кв.1, ИНН 6319034157/ОГРН 1026301717310).

Продаже единым лотом подлежало следующее имущество:

- Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, S=362,4 кв.м, адрес: г. Самара, Октябрьский район, ул.Советской Армии, д. 242, кв. 5, кадастровый N 63:01:060304:0474(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства, S=площадь 350 кв.м, назначение: земли поселений, адрес: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, участок N 240-3, кадастровый N 63:01:060304:0464(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:000:0:0;

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, S= 472,54 кв.м, адрес: Самарская область, г.Самара, Октябрьский р-н, ул.Советской Армии, д.242, кв.1, кадастровый N 63:01:060304:0470(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0;

- земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений,S=687,60 кв.м., адрес: г.Самара, Октябрьский район, 3-я просека, участок N 6 (44), кадастровый N 63:01:060000:0477(116)//0:0000000:0//0001:07:0827:000:0:0;

- склад, назначение объекта: нежилое здание, S=36,5 кв.м, адрес: г.Самара, Октябрьский р-н, ул.Советской Армии, д.238, кадастровый N 63:01:0000000:0000//1:1485103:Б//0001:07:0966:238:0:0;

- летний дом, назначение: нежилое здание, S=16,8 кв.м, адрес: г.Самара, Октябрьский р-н, ул.Советской Армии, д.238, кадастровый N 63:01:0000000:0000//1:1485102:Г//0001:07:0966:238:0:0;

- распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул. Советской Армии, 240 Б; кабельная трасса 6 Кв по ул. Советской Армии, 240 Б;

- нежилое здание, S=124,8 кв.м, по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 238, кадастровый N 63:01:0000000:0000//1:1485104:ВВ1//0001:07:0966:238:0:0.

Начальная стоимость единого Лота составила 145 234 руб.

Заявки на участие в конкурсе принимаются в электронном виде на электронной площадке в сети "Интернет" http://utp.sberbank-ast.ru. Период приема заявок с 09.00 28.04.2014 до 17.00 04.06.2014. Задаток для участия в аукционе - 10% от начальной цены лота. Шаг аукциона - 5 % от начальной цены лота. Подписанный электронной цифровой подписью организатора торгов договор о задатке размещен на электронной площадке. Протокол об определении участников торгов оформляется в течении пяти дней с даты окончания приема заявок и размещается на сайте http://utp.sberbank-ast.ru.

Согласно протокола от 09.06.2014 о результатах проведения торгов в форме конкурса, с открытой формой представления предложения о цене, в электронной форме по продаже имущества должника ЗАО "Гагаринец" (код торгов - SBR013-1404230005) единственным участником торгов признано ООО "Строй-Ком" (Почтовый адрес: 443100, РФ, Самарская область, Самара, Лесная, д. 11, юридический адрес: 443011, РФ, Самарская область, Самара, 3-я просека, д. 250, оф. 5, ИНН 6316165465, ОГРН 1116316004947).

Конкурсным управляющим ЗАО "Гагаринец" Губаревой Т.Н. торги были признаны (код торгов - SBR013-1404230005) не состоявшимися и указано на то, что договор купли-продажи Лота N 1 заключается с единственным участником ООО "Строй-Ком" (почтовый адрес: 443100, Российская Федерация, Самарская область, Самара, Лесная, д. 11, юридический адрес: 443011, Российская Федерация, Самарская область, Самара, 3-я просека, д. 250, оф. 5, ИНН 6316165465,ОГРН 1116316004947).

19.06.2014 между ЗАО "Гагаринец" и ООО "Строй-Ком" заключены договора купли- продажи N 1 - 8, предметом которых является следующее имущество:

- по договору N 1: Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, площадь 362, 4 кв.м, адрес: г. Самара, Октябрьский р-н, ул.Советской Армии, д. 242, кв. 5, кадастровый N 63:01:060304:0474(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0. Стоимость реализации - 1 000 руб.

- по договору N 2: земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений, площадь 350 кв.м, адрес: г.Самара, Октябрьский р-н, ул.Советской Армии, участок N 240-3, кадастровый N 63:01:060304:0464(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:000:0:0; Стоимость реализации - 1000 руб.

- по договору N 3: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, назначение: земли населенных пунктов, площадь 472, 54 кв.м, адрес: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Советской Армии, д. 242, кв. 1, кадастровый N 63:01:060304:0470(116)//0:0000000:0//0001:07:0966:242:0:0; Стоимость реализации - 1 000 руб.

- по договору N 4: земельный участок для садоводства, назначение: земли поселений, площадь 687, 60 кв.м, адрес: г. Самара, Октябрьский район, 3-я просека, участок N 6 (44), кадастровый N 63:01:060000:0477(116)//0:0000000:0//0001:07:0827:000:0:0; Стоимость реализации - 1 000 руб.

- по договору N 5: склад, назначение объекта: нежилое здание, площадь 36, 5 кв.м, адрес: г. Самара, Октябрьский р-н, ул. Советской Армии, д.238, кадастровый N 63:01:0000000:0000//1:1485103:Б//0001:07:0966:238:0:0; Стоимость реализации - 10 574 руб.

- по договору N 6: летний дом, назначение: нежилое здание, площадь 16, 8 кв.м, адрес: г. Самара, Октябрьский р-н, ул.Советской Армии, д. 238, кадастровый N 63:01:0000000:0000//1:1485102:Г//0001:07:0966:238:0:0; Стоимость реализации - 9 792 руб.

- по договору N 7: нежилое здание, площадь 124, 8 кв.м, по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 238, кадастровый N 63:01:0000000:0000//1:1485104:ВВ1//0001:07:0966:238:0:0. Стоимость реализации - 31 268 руб.

- по договору N 8: КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул. Советской Армии, 240 Б; мощность 5000 кВА, кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б; 1997 года постройки; 2 вводные ячейки N 12 и N 17, две ячейки трансформаторного напряжения N 11 и N 18, две ячейки ОЛС N 13 и N 16, одна ячейка секционного выключателя N 14, одна ячейка секционного разъединителя N 15. Стоимость реализации 89 600 руб.

В обоснование заявленных требований ТСЖ "Волжские зори" указало на то, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом; на торгах было реализовано имущество, в том числе земельные участки, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирных домов N 240 и N 240 Б, и не принадлежащее должнику на праве собственности, которые предназначены для обслуживания и благоустройства данных многоквартирных домов.

При рассмотрении данного обособленного спора в судах первой и апелляционной инстанций ТСЖ "Волжские зори" в качестве обоснования своей позиции указало, также на то, что при заключении договора долевого участия в строительстве участники долевого строительства финансировали не только жилые помещения, но и все необходимые коммуникации.

По мнению ТСЖ "Волжские зори" реализованная на торгах трансформаторная подстанция, относится к социально значимому имуществу, поскольку предназначена для обеспечения производства, передачи и распределения электрической энергии и использование этого имущества направлено на цели обеспечения нужд жилого дома по ул.Советской Армии д. 240 Б и жизнеобеспечения жителей данного дома, в связи с чем для реализации данного имущества применяется специальный порядок.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ТСЖ "Волжские зори" требования, исходил из следующего.

Постановлением Главы города Самара N 4500 "Об утверждении акта Государственной приемочной комиссии" 15.11.2004 был утвержден Акт Государственной приемочной комиссии от 29.04.2004, принявшей от ЗАО "Гагаринец" жилой дом секции 3 и 4, офисные помещения в цокольном и первых этажах секции 1, 2, 3, 4 по улице Советской Армии, 240 Б и распределительный пункт совмещенный с трансформаторной подстанцией N РП-5 в Октябрьском районе в объеме проекта, а также было разрешено ввести в эксплуатацию жилой дом секции 3 и 4, офисные помещения в цокольном и первых этажах секции 1, 2, 3, 4 по улице Советской Армии, 240 Б и распределительный пункт совмещенный с трансформаторной подстанцией N РП-5 в Октябрьском районе с постановкой на баланс ТСЖ "Волжские Зори".

С учетом вышеизложенного, указав на то, что настоящее время к трансформаторной подстанции подключено 13 потребителей (многоквартирный жилой дом N 240, многоквартирный жилой дом N 240 Б, отдельно стоящие коттеджи N 236 Б, 236 В, 236 Г и ГАУ СО "ОЦСМ" дом 253 А (МТЛ "Арена"), что подтверждается письмом ОАО "ФСК ЕЭС" от 02.03.2015 N Мб/5/532, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данная подстанция может быть использована только по ее целевому назначению.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорный объект (трансформаторная подстанция) является объектом коммунальной инфраструктуры и его следует отнести к категории социально значимых.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что многоквартирный дом расположенный по адресу: г.Самара, ул.Советской Армии, д. 240 Б находится на земельных участках по адресам: ул.Советской Армии, д.238, 242, 244, 246 в связи с чем вышеуказанные земельные участки являются имуществом многоквартирного дома.

Поскольку в состав проданного на оспариваемых торгах единым лотом имущества ЗАО "Гагаринец" вошли земельные участки и социально значимый объект, подлежащий продаже с соблюдением условий пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве, приняв во внимание, что указанные условия не были соблюдены, то есть торги проведены с нарушением действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными и признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных по итогам торгов.

Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, не согласился с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, исходил при этом из следующего.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, выставленные на торги земельные участки и объекты недвижимого имущества принадлежали на праве собственности ЗАО "Гагаринец" (свидетельства о праве собственности, выписка из ЕГРП на 30.07.2012).

Указанное спорное имущество - земельные участки, склад, летний дом, нежилое помещение и КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП были включены конкурсным управляющим должника в конкурсную массу должника.

ТСЖ "Волжские зори" является кредитором должника, его требование включено в реестр требований кредиторов должника.

На собрании кредиторов должника оформленного протоколом от 30.01.2014 N 8 было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (спорного имущества). Решения, принятые на указанном собрании кредиторов должника, не были оспорены и не признаны недействительными, в установленном законом порядке.

Судом апелляционной инстанции в определении об отложении судебного разбирательства от 17.03.2016 предлагалось представить документы, из которых возможно установить расположение земельных участков, включенных в конкурсную массу должника на момент проведения оспариваемых торгов., непосредственно ТСЖ "Волжские Зори" предлагалось представить доказательства нахождения спорных земельных участков под объектами, используемыми и обслуживающимися ТСЖ "Волжские Зори".

Также вышеуказанным определением суд апелляционной инстанции предлагал ТСЖ "Волжские Зори" составить акт с обслуживающими организациями с целью определения зоны разграничения ответственности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции установил, что доказательства, имеющиеся в материалах дела, бесспорно не подтверждают, что на спорных земельных участках располагается жилой дом, находящийся на обслуживании у ТСЖ "Волжские зори, а также то, что на спорных земельных участках находится жилой дом, в котором имеются жилые помещения с оформленным на них правом собственности в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание то, что пунктом 2 Постановления Главы города Самары от 15.11.2004 N 4500 "Об утверждении акта Государственной приемочной комиссии", на которое ссылается ТСЖ "Волжские зори" в обоснование довода об обязанности должника передать распределительный пункт совмещенный с трансформаторной подстанцией N РП-5 на баланс ТСЖ "Волжские зори", лишь разрешено должнику ввести в эксплуатацию секции жилого дома, офисные помещения и распределительный пункт с постановкой на баланс, а не возложена обязанность по передаче указанных объектов ТСЖ "Волжские зори" и в названном постановлении отсутствует указание на передачу ТСЖ "Волжские зори" должником спорных земельных участков и иных объектов недвижимого имущества.

Отклоняя довод о том, что на торгах было реализовано имущество (распределительный пункт, совмещенный с трансформаторной подстанцией N РП-5) - объект который подлежит включению в состав коммунальной инфраструктуры, суд апелляционной инстанции исходил из того, что доказательства, подтверждающие указанный довод не представлены.

В соответствии с протоколом рабочего совещания по вопросу завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов, расположенных по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 240 и д. 240 Б (застройщик: ЗАО "Гагаринец" (новый застройщик ООО "Строй-Ком") от 14.05.2015 на ТСЖ "Волжские зори", ТСЖ "Заря" и на ООО "Строй-Ком" возложена обязанность по проведению переговоров по вопросу реконструкции существующей трансформаторной подстанции, (к которой подключения произведены по временной схеме) и подключении к ней по постоянной схеме.

Из письма от 16.06.2015 N 01-15/5300, направленному Средне-Поволжским управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Заместителем руководителя) в адрес ООО "Строй-Ком" следует, что в допуске к эксплуатации электроустановок РП-5 с силовыми трансформаторами 2х1000 по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, 205 отказано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для вывода суда апелляционной инстанции о том, что распределительный пункт, совмещенный с трансформаторной подстанцией N РП-5 не мог на момент проведения торгов быть признан объектом коммунальной инфраструктуры, соответственно и социально значимым объектом, так как имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что оборудование и сама трансформаторная подстанция не допущены к эксплуатации.

При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что единственный участник торгов и покупатель по оспариваемым договорам - ООО "Строй-Ком" является лицом, на которого возложена обязанность удовлетворения права требований остальных 133 участников долевого строительства на получения ими 125 жилых помещений в проблемном объекте застройщиком которого являлся должник.

Приняв во внимание тот факт, что в материалах дела отсутствуют и ТСЖ "Волжские зори" не представлены доказательства нарушения прав ТСЖ "Волжские зори" вследствие проведения торгов и заключения договоров, а также факт отсутствия достоверных доказательств того, что на торги были выставлены социально значимые объекты, с учетом отсутствия нарушений при проведении торгов и при заключении договоров, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительными торгов и заключенных по результатам их проведения договоров купли-продажи от 19.06.2014 между ЗАО "Гагаринец" в лице конкурсного управляющего Губаревой Татьяны Николаевны и ООО "Строй-Ком" и применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества в конкурсную массу должника.

Суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для признания оспариваемых торгов и заключенных по результатам их проведения договоров недействительными ввиду чего определение суда первой инстанции отмене не подлежало; к указанному выводу суд кассационной инстанции пришел по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций на основании одних и тех же доказательств сделаны взаимоисключающие (прямо противоположные) выводы, касающиеся расположения спорных земельных участков относительно объектов незавершенного строительства (многоквартирных домов) и касающиеся отнесения распределительного пункта, совмещенного с трансформаторной подстанцией N РП-5 (КТП 1000/6, распределительная подстанция с ТП к жилому дому по ул. Советской Армии, 240 Б; мощность 5000 кВА, кабельная трасса 6 Кв по ул.Советской Армии, 240 Б; 1997 года постройки; 2 вводные ячейки N 12 и N 17, две ячейки трансформаторного напряжения N 11 и N 18, две ячейки ОЛС N 13 и N 16, одна ячейка секционного выключателя N 14, одна ячейка секционного разъединителя N 15) к объектам социального назначения.

Между тем, материалы дела не содержат (лицами, участвующими в обособленном споре не представлены) доказательства, безусловно позволяющие определить местонахождение спорных земельных участков относительно объектов незавершенного строительства (многоквартирных домов), а также позволяющие установить фактическую эксплуатацию распределительного пункта, совмещенного с трансформаторной подстанцией N РП-5 по его целевому назначению.

Следовательно, как на момент проведения торгов, так и на момент разрешения спора имела место неопределенность характеристик продаваемых объектов, что не соответствует цели проведения торгов, а также исключает возможность сформировать полное представление о данных объектах, в том числе для целей установления формы торгов.

Формирование лота на оспариваемых торгах при такой неопределенности нарушает права ТСЖ "Волжские зори" поскольку приведет к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования земельными участками по причине возможной множественности собственников, необходимости межевания земельных участков под объектами недвижимого имущества.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда от 20.05.2016 подлежит отмене, определение суда первой инстанции оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 по делу N А55-16103/2010 отменить, определение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Г. Иванова

Судьи

Е.В. Богданова В.В. Конопатов