Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2016 г. N Ф06-10972/16 по делу N А57-13978/2015

г. Казань

20 сентября 2016 г.

Дело N А57-13978/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителя:

третьего лица (прокуратура Саратовской области) - Догадина С.В. (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Аркада", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2016 (судья Кулахметов Ш.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи: Жевак И.И., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-13978/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Аркада", г. Саратов (ОГРН 1046405505200, ИНН 6455037580) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145) о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, прокуратуры Саратовской области, главного врача областного клинического противотуберкулезного диспансера Морозовой Татьяны Ивановны, федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Аркада" (далее - ООО "Группа компаний "Аркада") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - ТУ Росимущества в Саратовской области) о признании договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющего федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, заключенного между истцом и ответчиком 01.10.2013, недействительным.

Также истец просил суд применить последствия недействительности сделки, обязав ТУ Росимуществом в Саратовской области принять по акту приема-передачи расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19, спорные объекты недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены главный врач областного клинического противотуберкулезного диспансера Морозова Т.И., федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области" (далее - ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области"), прокуратура Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Группа компаний "Аркада" просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что при заключении спорного договора истец не был осведомлен ответчиком о невозможности использования объекта в соответствии с его условиями, был введен в заблуждение, что является основанием для признания его недействительной сделкой на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "Группа компаний "Аркада" не было известно о том, что в передаваемых в аренду шести нежилых зданиях может быть размещен исключительно туберкулезный диспансер.

Истец не имеет права предоставлять услуги и осуществлять виды деятельности, связанные с медицинским обслуживанием, в том числе оказывать услуги, связанные с лечением больных туберкулезом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя прокуратуры, полагавшего судебные акты законными и обоснованными, Арбитражный суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, 01.10.2013 по результатам проведения аукциона между истцом и ответчиком заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19, объекты недвижимого имущества:

нежилое здание - "Дом жилой, 1-я половина XIX века", общей площадью 1113,1 кв. м, литера А1А2АЗБА4,

нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 86,4 кв. м, литера ГЗ,

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,8 кв. м,

нежилое здание, общей площадью 43,4 кв. м,

нежилое здание - склад, общей площадью 16,7 кв. м,

нежилое здание - склад, общей площадью 10,9 кв. м,

нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386,2 кв. м, литера ЖЕ.

В соответствии с пунктом 1.2 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Обязательство и расходы по государственной регистрации настоящего договора несет арендатор.

Арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора, с соблюдением установленных правил, технических требований и действующих норм для подобного вида деятельности, в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, действующим законодательством об охране объектов культурного наследия (пункт 2.2.1. договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 01.10.2013 на арендатора за указанные объекты нежилых зданий возлагалась обязанность оплаты годовой арендной платы в размере 3 637 200 руб.

Срок действия договора 49 лет (пункт 1.3 договора).

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

13.12.2013 между Управлением по охране культурного наследия министерства культуры Саратовской области и ООО "Группа компаний "Аркада" были составлены два акта технического состояния памятника истории и культуры: на жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 1113,1 кв. м, литера А1А2АЗБА4 и на жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386,2 кв. м, литера ЖЕ.

ООО "Группа компаний "Аркада" 26.03.2014 выдано охранное обязательство на объекты культурного наследия федерального значения:

нежилое здание - "Дом жилой, 1-я половина XIX века", общей площадью 1113,1 кв. м, литера А1А2АЗБА4,

нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 86,4 кв. м, литера ГЗ,

нежилое здание - жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386,2 кв. м, литера ЖЕ.

01.04.2014 договор прошел государственную регистрацию.

ООО "Группа компаний "Аркада", учитывая необходимость проведения реконструкции и ремонта арендованных нежилых помещений и во исполнение обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.4 договора аренды от 01.10.2013, 29.04.2015 направило запрос в ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области" с просьбой дать заключение о возможности размещения в арендованных зданиях офисных помещений и предприятий общественного питания.

ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области" в адрес ООО "Группа компаний "Аркада" было направлено письмо от 07.05.2015 N 1850, в соответствии с которым в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, ранее размещался туберкулезный диспансер, в связи с чем размещение в нем каких-либо офисных помещений, предприятий общественного питания запрещено в соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 N 58 "Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность".

Считая, что договор аренды заключен под влиянием заблуждения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, указав, что при заключении договора от 01.10.2013 ООО "Группа компаний "АРКАДА" не располагало сведениями о запрещении перепрофилировать медицинские организации для лечения больных туберкулезом и не располагало информацией о размещении ранее в передаваемых вышеуказанных нежилых помещениях туберкулезного диспансера. Из редакции договора не следует, что в указанных помещениях ранее располагался туберкулезный диспансер.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из следующего.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункты 2, 3 статьи 178 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд пришел к выводу, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

При этом суд сослался на имеющиеся в материалах дела акты технического состояния от 13.12.2013, арендуемые помещения (жилой дом, общей площадью 1113,1 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1/19, литера А1А2АЗБА4; жилой дом, общей площадью 386,2 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19, литера ЖЕ; жилой дом, общей площадью 86,3 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19, литера ГЗ) использовались под медицинские цели, с 1937 по 1949 годы - под детский противотуберкулезный диспансер, с 1949 по 2007 годы - городской противотуберкулезный диспансер, и указал, что до государственной регистрации договора истцу было известно, что часть арендуемых зданий использовалась под размещение туберкулезного диспансера.

Следовательно, о состоянии объектов аренды истцу должно было стать известно до государственной регистрации договора при подписании актов технического состояния памятника истории и культуры: на жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 1113,1 кв. м, литера А1А2АЗБА4 и на жилой дом, 1-я половина XIX века, общей площадью 386,2 кв. м, литера ЖЕ.

Между тем истец, регистрируя спорный договор аренды, каких-либо возражений относительно характеристик арендуемого объекта ответчику не заявил.

Как указал суд первой инстанции, "заблуждение" истца относительно использования предмета сделки, является следствием незнания закона, не считается существенным и не может служить основанием для применения статьи 178 ГК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, зная о том, что в арендуемых помещениях располагался противотуберкулезный диспансер, будучи коммерческой организацией и профессиональным участником экономического оборота, при совершении сделки не был лишен возможности узнать о назначении и иных особенностях арендуемых помещений, о возможности перепрофилирования указанных помещений. На момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по выяснению данных обстоятельств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Между тем судами не учтено следующее.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что во время заключения договора аренды ООО "Группа компаний "АРКАДА" располагало сведениями об особенностях объектов недвижимости, которые явились препятствием для эксплуатации этих объектов в целях договора аренды.

Данных о том, что в конкурсной документации имелась информация о том, что в нежилых зданиях размещались медицинские организации для больных туберкулезом, ответчиком не представлено.

Со ссылкой на акты технического состояния от 13.12.2013 суд указал, что истец при совершении сделки не был лишен возможности узнать о назначении и иных особенностях арендуемых помещений, однако судом не учтено, что названные акты составлены после завершения конкурсных процедур и заключения сторонами 01.10.2013 договора о передаче в аренду недвижимого имущества.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 изложена следующая правовая позиция.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Из данной правовой позиции следует, что возникновение обязательств по договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, связано с моментом заключения договора, а не его государственной регистрации.

Акты технического состояния, на которые сослался суд, составлены 13.12.2013, следовательно, истцу могло быть известно том, что в нежилых зданиях размещались медицинские организации для больных туберкулезом, только после заключения (01.10.2013) договора аренды и возникновения обязательств по данному договору.

Данных о том, что указанная информация имелась у истца до заключения договора аренды, материалы дела не содержат.

Выводы о том, что истец при совершении сделки не был лишен возможности узнать о назначении и иных особенностях арендуемых помещений, сделан судом без учета указанных обстоятельств.

Кроме того, пункт 1 статьи 611 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, предполагает предоставление арендодателем информации в том случае, если использование имущества является ограниченным.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 N 58 "Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность" запрещено перепрофилирование медицинских организаций для больных туберкулезом.

Поскольку ТУ Росимущества в Саратовской области, несмотря на запрет на перепрофилирование, выставило на торги для заключения договора аренды имущество, имеющее режим специального ограниченного пользования, не сообщив в конкурсной документации необходимую информацию, арбитражному суду при новом рассмотрении дела необходимо дать оценку в том числе действиям ответчика по организации и проведению торгов спорного имущества.

Указанные обстоятельства опровергают вывод суда о том, что заблуждение истца относительно использования предмета сделки является следствием только незнания закона, не считается существенным и не может служить основанием для применения статьи 178 ГК РФ, так как имеются обстоятельства, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, и которые подлежат проверке и оценке судом в совокупности со всеми доказательствами по делу.

Довод ООО "Группа компаний "Аркада" об отсутствии у него лицензии на медицинскую деятельность рассмотрен и отклонен судами со ссылкой на пункт 7 постановления Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 N 291 "О лицензировании медицинской деятельности (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра "Сколково")" подаче документов на лицензирование предшествует заключение договора аренды помещения.

Однако суд не установил, принимались ли истцом меры по получению лицензии на медицинскую деятельность и имеются ли иные доказательства заключения им договора аренды спорного имущества именно для ведения медицинской деятельности - лечения больных туберкулезом.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 по делу N А57-13978/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Р.А. Нафикова Э.Р. Галиуллин