Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 октября 2016 г. N Ф06-13502/16 по делу N А57-7620/2015

Требование: о признании недействительным договора, о применении последствий недействительности договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

11 октября 2016 г.

Дело N А57-7620/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

истца- Мохонько Е.С. (доверенность от 06.06.2016 N Д/16-201),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Трдатяна Эдуарда Рантиковича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2016 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 (председательствующий судья Антонова О.И., судьи Волкова Т.В., Никольский С.В.)

по делу N А57-7620/2015

по исковому заявлению публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги", г. Саратов, к администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, индивидуальному предпринимателю Трдатяну Эдуарду Рантиковичу, Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Трдатян Алена Сергеевна, Саратовская область, Ивантеевский район, с. Ивантеевка, о признании договора купли-продажи недействительным в части и применении последствий,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи земельного участка от 30.10.2013, заключенного между администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и Трдатян Э.Р., недействительным в части земельного участка площадью 45 кв.м, занятого принадлежащим на праве собственности истцу объектом недвижимости - зданием ЗТП N 700 ТМ-400 кВА и применении последствий недействительности договора купли-продажи путем прекращения права собственности Трдатян Э.Р.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.05.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Трдатян Э.Р.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и просил признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11 от 30.10.2013, заключенный между администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и Трдатян Э.Р. недействительным в части земельного участка площадью 43 кв.м, занятого принадлежащим на праве собственности ПАО "МРСК Волги" объектом недвижимого имущества зданием ЗТП N 700 ТМ-400 кВА (трансформатор ТМ-400, трансформатор ТМ-315), необходимой для его использования, имеющего следующие координаты поворотных точек: 2 с координатами X-18330,46; Y-13824,85; длина между точкой HI и Н2 6,51; Н2 с координатами X-18336,34;Y-13827,64; длина между точкой Н2 и НЗ 6,64; НЗ с координатами X-18336,69; Y-13833,74; длина между точкой НЗ и Н4 6,16; Н4 с координатами X-18328,04; Y-13831,29; длина между точкой Н4 и Н5 1,00; 3с координатами X-18238,33;Y-13830,32; длина между точкой Н5 и Н1 5,87, и применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 30.10.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11 площадью 43 кв.м, занятого принадлежащим на праве собственности ПАО "МРСК Волги" объектом недвижимого имущества зданием ЗТП N 700 ТМ-400 кВА, путем возврата части земельного участка администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области.

Судом приняты уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

В судебном заседании 10.08.2015 изменено наименование истца на публичное акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (далее - ПАО "МРСК Волги").

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Индивидуальный предприниматель Трдатян Эдуард Рантикович обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, удовлетворить заявленные исковые требования, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.04.2003 между администрацией объединенного муниципального образования Ивантеевского района (арендодатель) и ОАО "Саратовэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков площадью 2113 кв.м с кадастровым номером 64:14:22 03 04:0011 по адресу с. Ивантеевка, ул. Зеленая и с кадастровым номером 64:14:22 02 19:0005 площадью 4501 кв.м под производственной базой арендатора.

Договор заключен сроком на 49 лет.

В связи с реорганизацией ОАО "Саратовэнерго" и образованием ОАО "Волжская ТГК" и ОАО "Волжская МРК", права и обязанности по договору аренды от 04.04.2003 перешли к ОАО "Волжская ТГК" и ОАО "Волжская МРК

Так, 01.10.2007 ОАО "Саратовэнерго" по соглашению о перенайме N ИД 1776-2007 передало ОАО "Волжская ТГК" права и обязанности по договору аренды в части земельного участка площадью 2113 кв.м с кадастровым номером 64:14:22 03 04:0011. Передача прав и обязанностей обусловлена переходом права собственности на производственную базу, расположенную на указанном земельном участке.

21 августа 2013 г. в соответствии с соглашением N 7700-РА041/01-022/0049-2013, ОАО "Волжская ТГК" передает, а Трдатян Э.Р. принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.04.2003 в части аренды земельного участка площадью 2113 кв.м, с кадастровым номером 64:14:22:03 04:0011 по адресу: с. Ивантеевка, ул. Зеленая, 23. Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка обусловлена переходом к Трдатян Э.Р. права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке.

Дополнительным соглашением от 28.10.2013 к договору аренды от 04.04.2003, заключенным между администрацией Ивантеевского района и Трдатян Э.Р. определены порядок и условия расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11.

30 октября 2013 г. между администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и Трдатян Э.Р. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Цена составила - 89 248 руб. 68 коп. (чек-ордер т. 3 л.д. 222).

Как установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит объект: Здание ЗТП N 700 ТМ-400 к ВА (трансформатор ТМ-400, трансформатор ТМ-315) назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 45,4 кв.м, лит. А, по адресу: Саратовская обл., Ивантеевский район, с. Ивантеевка, ул. Зеленая, что подтверждается представленным свидетельством о регистрации права от 17.08.2010.

Основанием возникновения права собственности истца является передаточный акт от 03.12.2007, утвержденный общим собранием акционеров "Волжская МРК"

К ОАО "Волжская МРК" ЗТП N 700 перешло при создании от ОАО "Саратовэнерго" в счет оплаты акций. Передаваемое ОАО "Саратовэнерго" в оплату уставного капитала ОАО "Волжская МРК" имущество вошло в уставный капитал ОАО "Саратовэнерго" на основании Плана приватизации Производственного объединения энергетики и электрификации "Саратовэнерго", утвержденного председателем Комитета по управлению имуществом Саратовской области 03.03.1993.

Общество, полагая, что договор купли-продажи от 28.10.2013 в части площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости - здания ЗТП, противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12).

То есть в силу прямого указания закона по общему правилу земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости не могут продаваться раздельно.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действовавшей после 01.09.2013) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 07.12.2015 по делу была назначена землеустроительная экспертиза.

По результатам экспертного исследования установлено, что раздел земельного участка с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11 площадью 2113 кв.м в соответствии с правами собственников отдельно стоящих нежилых зданий на указанном земельном участке, возможен.

Площадь, сведения о месте положения границ земельного участка, занятого и необходимого для использования, принадлежащего на праве собственности ПАО "МРСК Волги" объекта недвижимого имущества ЗТП N 700 ТМ-400 кВА (трансформатор ТМ-400, трансформатор ТМ-315) представлены в табличной форме в заключении эксперта. Согласно схеме земельного участка, составленной экспертом, объект недвижимости, принадлежащий истцу, расположен в границах земельного участка N 64:14:22 03 04:11 площадь участка составляет 43 кв.м.

Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы сторон относительно выводов эксперта, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта нет; иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется.

Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 86 АПК РФ.

Таким образом, принимая во внимание, что ООО "МРСК "Волга" является собственником недвижимого имущества, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11, при этом земельный участок с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11 был отчужден в пользу предпринимателя для эксплуатации иных, расположенных в его границах объектов, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предоставление в собственность предпринимателю Трдатян Э.Р. части земельного участка с кадастровым номером 64:14:22 03 04:11, площадью 43 кв.м, на которой находится объект, принадлежащий обществу "МРСК "Волга", и которая необходима для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего истцу, нарушает исключительные права истца на приватизацию и передачу в аренду указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования общества "МРСК "Волга".

При этом выводы судов согласуются с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд вправе применять последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, судом не установлено обстоятельств, позволяющих, без заявления стороны (в данном случае ответчика) применять двустороннюю реституцию по собственной инициативе.

Суд первой инстанции, с учетом правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", принимая во внимание постановление администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области от 17.10.2013 и соглашение между ответчиками администрацией Ивантеевского муниципального района и Трдатян Э.Р. от 28.10.2013, определяющего условия расторжения договора аренды от 04.04.2003, пришел к выводу, что арендные отношения между сторонами считаются прекратившимися, в связи с чем оснований для отказа в применении односторонней реституции в виде возврата земельного участка в спорной части уполномоченному органу не имеется.

Оснований для иной оценки установленных обстоятельств и доказательств по делу не имеется. Ответчик изложенные выводы документально не опровергнул, соответствующих доказательств не представил.

Довод заявителя о том, что объект истца не является объектом недвижимости, рассмотрен судами и признан несостоятельным со ссылкой на то, что сам по себе демонтаж оборудования не влечет ликвидацию объекта.

Доводы жалобы о том, что решение судом первой инстанции принято принят в нарушении принципа непосредственности судебного разбирательства (статья 10 АПК РФ), судебной коллегией отклоняются.

Так, в соответствии с пунктом 26.9 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 100, апелляционные жалобы на определения арбитражного суда первой инстанции (статья 188 АПК РФ) подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд первой инстанции.

Обжалуемое определение направляется в копии, удостоверенной судьей (председательствующим в судебном заседании), рассматривающим дело в арбитражном суде первой инстанции.

Как видно из материалов дела, оригинал апелляционной жалобы вместе с копиями материалов дела, непосредственно относящихся к обжалуемому определению от 06.04.2015 о возвращении встречного искового заявления, направлены судом первой инстанции в суд апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 25 Инструкции.

Таким образом, материалы дела N А57-7620/2015 на момент рассмотрения дела по существу находились в Арбитражном суде Саратовской области и были исследованы судом в соответствии со статьей 10 АПК РФ в судебном заседании.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о неподведомственности данного спора арбитражному суду, неисполнимости судебного акта, о добросовестности Трдатян Э.Р. также являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения и постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 по делу N А57-7620/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

Р.В. Ананьев Ф.В. Хайруллина