Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 октября 2016 г. N Ф06-13965/16 по делу N А65-29593/2015

Требование: о возложении обязанности зарегистрировать договор, о государственной регистрации договора, о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Казань

26 октября 2016 г.

Дело N А65-29593/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Коноплёвой М.В.,

при участии представителей:

заявителя - Дмитренко К.Н. (доверенность от 21.09.2016 N 2-4/762,

ответчика - Левашиной Е.Г. (доверенность от 28.09.2016 N 308Д),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Холодная С.Т., Кувшинов В.Е.)

по делу N А65-29593/2015

по заявлению акционерного общества "Тандер", г. Краснодар, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием, обязании осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием, с участием третьего лица индивидуального предпринимателя Маннаповой Р.Б, Республика Татарстан, г. Бугульма,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ, Управление), о признании незаконным решения от 21.09.2015 N 16/060/001/2015-8737 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 N НчФ/44913/15; обязании Управления Росреестра по РТ осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 N НчФ/44913/15.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении требований. Суд апелляционной инстанции признал незаконным сообщение от 21.09.2015 N 16/060/001/2015-8737 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 N НчФ/44913/15, вынесенное Управлением Росреестра по РТ, обязал Управление Росреестра по РТ устранить допущенные нарушения в виде осуществления действий по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 N НчФ/44913/15.

Управление Росреестра по РТ обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, отказав в удовлетворении заявления в полном объеме, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель заявителя, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16 июля 2015 года между предпринимателем Маннаповой Рушанией Бариевной и Обществом заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/44913/15 на часть нежилого помещения, общей площадью 570 кв.м, кадастровый номер нежилого помещения 16:46:030106:4635, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39.

Данное недвижимое имущество принадлежит предпринимателю Маннаповой Рушание Бариевне на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

10 августа 2015 г. Общество обратилось в Управление с заявлением о регистрации указанного договора аренды недвижимого имущества с оборудованием.

Управление сообщением от 21.09.2015 N 16/060/001/2015-8737 в государственной регистрации договора отказало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право заявителя обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в договоре аренды отсутствует графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое передается в аренду. Так, из пункта 1.1 договора аренды следует, что в аренду передается часть нежилого административного здания общей площадью 570 кв.м (кадастровый номер здания), расположенное на первом этаже здания (характеристики здания). Никакие иные идентифицирующие признаки сдаваемых в аренду помещений в договоре не указаны. Указание лишь общей площади помещений и этажа, на котором они находятся, по мнению суда первой инстанции, не позволяет идентифицировать эти помещения (часть помещений) в качестве предмета договора аренды.

При указании предмета договора стороны не сослались на наличие его графического описания. В пункте 1.1 договора стороны указали, что технические характеристики и иные сведения об объекте (то есть о помещениях, передаваемых в аренду), содержатся в кадастровом паспорте, изготовленном по состоянию на 21.10.2013. В кадастровом паспорте содержатся только общие сведения о самом здании. Никакой информации о передаваемых в аренду помещениях общей площадью 570 кв.м кадастровый паспорт не содержит.

План объекта не позволяет соотнести ни передаваемые по договору площади в аренду, ни их отношение к состоящему на кадастровом учете зданию.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предмет договора аренды не был определен сторонами договора.

Отменяя решение от 19.02.2016, апелляционный суд исходил из того, что суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.

Как следует из представленных Обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в аренду Обществу, на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды.

В пункте 8.3 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначено сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора. Стороны договора согласовали передаваемый в аренду объект как часть нежилого помещения, общей площадью 570 кв.м, кадастровый номер нежилого помещения 16:46:030106:4635, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39.

Таким образом, графически объект также был описан сторонами, и это описание имеет привязку к кадастровому паспорту.

По акту приема-передачи 18 июля 2015 года объект аренды передан арендодателю. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется.

Обратного материалы дела не содержат.

Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту.

По мнению апелляционного суда, перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом также установлено, что правоустанавливающие документы содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: нежилое здание.

Из представленных Обществом на государственную регистрацию документов следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.

Доводы Управления о том, что на момент обращения заявителя действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, не приняты апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами.

Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона N 122-ФЗ: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание.

При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26, 33 Закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.

При этом апелляционный суд исходил из того, что аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20.11.2015 по делу N А55-30497/2014, от 15.08.2016 по делу N А65-29906/15.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию Управления в суде апелляционной инстанции, которой дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу N А65-29593/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплёва