Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 декабря 2016 г. N Ф06-15734/16 по делу N А57-30778/2015

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Казань

09 декабря 2016 г.

Дело N А57-30778/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королевой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016

по делу N А57-30778/2015

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Чайка" о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области (далее - Комитет, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Чайка" (далее - ООО "Гостиница Чайка", общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципальной собственности N 2 от 04.01.2002 за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 в сумме 565 540,32 руб.; пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды объекта муниципальной собственности N 2 от 04.01.2002 за период с 11.08.2015 по 22.12.2015 в размере 41 093,05 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.06.2016 исковое заявление удовлетворено.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016 решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.06.2016 изменено. С ООО "Гостиница Чайка" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 2 от 04.01.2002 за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 в сумме 40 648, 49 руб.; пени за несвоевременное внесение арендной платы договору аренды N 2 от 04.01.2002 за период с 11.08.2015 по 22.12.2015 в размере 447,13 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, истец просит его отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением судом апелляционной инстанции норм материального права. Заявитель кассационной жалобы считает, что Комитет вправе был изменить размер арендной платы в одностороннем порядке на основании результатов независимой оценки.

Кассационная жалоба по делу рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 04.01.2002 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Гостиница Чайка" (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципальной собственности N 2 (далее - договор), по условиям пунктов 1.1., 1.5. которых Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование встроенные нежилые помещения подвала, второго и третьего этажа в пятиэтажном с подвалом нежилом здании гостиницы "Чайка" общей площадью 2105,5 кв.м. литер А1, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 126, сроком с 01.01.2002 по 30.11.2002.

Согласно пункту 1.3. договора размер арендной платы в месяц составляет 44 578,40 руб.

В соответствии с актом приема-передачи от 01.01.2002 объект муниципальной собственности передан арендатору.

Соглашением N 2/1 от 01.07.2002 к договору стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, указав общую площадь 2053,8 кв.м, а также в пункт договора 1.3, определив размер арендной платы 43 522,18 руб.

Дополнительным соглашением N 2/р от 01.12.2005 к договору стороны внесли изменения в пункт 1.3 договора, установив размер арендной платы в 69 002,77 руб.

Дополнительным соглашением от 01.12.2009 в договор внесены ряд изменений, в том числе, пункт 4.2 дополнен следующими словами:

"Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки соразмерно индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ".

Дополнительное соглашение подписано арендатором с разногласиями в части площади помещений.

В протоколе согласования разногласий Арендодатель указал общую площадь "2053,8 кв.м.", со стороны Арендатора редакция, предложенная Арендодателем, отклонена, протокол согласования ООО "Гостиница "Чайка" не подписан.

По остальным условиям дополнительного соглашения разногласия отсутствовали.

Дополнительным соглашением от 01.06.2010 к договору стороны указали, что на основании пункта 4.2 Договора, ввиду корректировки суммы арендной платы соразмерно индексу инфляции, стороны внесли изменения в пункт 1.3 Договора, согласно которому сумма арендной платы составляет 79 767,20 руб.

Дополнительным соглашением от 31.12.2014 к договору стороны указали, что на основании пункта 4.2 договора аренды объекта муниципальной собственности от 04.01.2002 пункт 1.3 Договора изложить в редакции: размер арендной платы в год составляет 957 206,40 руб.

Комитет направил 16.06.2015 в адрес общества уведомление о том, что размер арендной платы определяется по результатам независимой оценки проведенной в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". На основании проведенного отчета по определению рыночной стоимости права пользования помещениями, ежемесячный арендный платеж составляет 90 руб. за 1 кв.м., годовой размер арендной платы за арендуемые помещения составляет 1 998 432 руб.

В адрес ответчика направлено дополнительное соглашение от 16.06.2015, которое ответчиком не было подписано.

11.02.2016 Комитетом в адрес общества направлено уведомление о необходимости уплаты задолженности по арендной плате, исходя из рыночной стоимости арендной платы и о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.04.2015.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 послужило основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы за нежилые помещения, отсутствует.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Из материалов дела следует, что расчёт арендной платы за исковой период произведен истцом в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду объектов муниципальной собственности муниципального образования город Балаково, утвержденным Решением Совета муниципального образования город Балаково N 66 от 17.03.2009, согласно которому размер арендной платы (ежемесячный или ежегодный платеж) определяется по результатам независимой оценки. Новый размер арендной платы за спорный период истцом определен на основании отчетов ООО "Средневолжская оценочная компания" об определении рыночной стоимости права пользования имуществом.

Исходя из буквального содержания условий спорного договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что в нем не предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от изменения нормативных правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок определения арендной платы.

Заключенный сторонами договор не содержит в себе указания на применение к положениям договора правовых актов муниципального образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачу в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.

Решение Совета муниципального образования относится к нормативным актам органов местного самоуправления и не относится к правовым актам законодательства Российской Федерации.

Учитывая, что спорный договор аренды не предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в зависимости от принятия органом местного самоуправления муниципального правового акта, а также принимая во внимание, что ООО "Гостиница Чайка" не подписало дополнительное соглашение от 16.06.2015 к договору, изменяющее размер арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для расчета арендной платы за исковой период на основании отчетов ООО "Средневолжская оценочная компания" об определении рыночной стоимости права временного возмездного пользования.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно частично удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору за период с 01.07.2015 по 31.12.2014 в сумме 40 648, 49 руб., пени за период с 11.08.2015 по 22.12.2015 в сумме 447,13 руб.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исследовал и оценил все представленные сторонами доказательства, а также принял во внимание доводы и возражения участвующих в деле лиц, с достаточной полнотой выяснил имеющие существенное значение для дела обстоятельства, обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы о правомерности исчисления арендной платы на основании отчетов об оценке ООО "Средневолжская оценочная компания" основаны на ошибочном толковании норм права и условий договора, в связи с чем подлежат отклонению.

Оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016 по делу N А57-30778/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

Н.Н. Королева Э.Р. Галиуллин