Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 ноября 2016 г. N Ф06-13571/16 по делу N А57-27/2016

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

18 ноября 2016 г.

Дело N А57-27/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.06.2016 (судья Заграничный И.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-27/2016

по исковому заявлению администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Воскресенский район, с. Воскресенское (ОГРН 1026401184556, ИНН 6409001660) к индивидуальному предпринимателю Читаеву Сулейману Хизриевичу, Саратовская область, Воскресенский район, с. Чардым (ОГРНИП 306643212300025, ИНН 645291211854), о признании договора и дополнительного соглашения недействительными,

УСТАНОВИЛ:

администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Читаеву Сулейману Хизриевичу (далее - ИП Читаев С.Х.) о признании договора от 13.05.2010 N 71 между администрацией и Читаевым С.Х. об аренде земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:09:010101:430 Воскресенского района Саратовской области, недействительным; о признании дополнительного соглашения от 19.03.2015 к договору аренды от 13.05.2010 N 71 земельного участка с кадастровым номером 64:09:010101:430 недействительным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.06.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, мотивируя нарушением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 13.05.2010 N 450 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земли сельскохозяйственного назначения Воскресенского района от 13.05.2010 N 71, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:09:010101:430, находящийся по адресу: Воскресенский район, Елшанское муниципальное образование, участок 3 - поле N 2-к, участок N1 - 6,5 км северо-западнее с. Чардым, для ведения сельского хозяйства, общей площадью 316 000 кв.м.

Данный договор аренды был составлен и подписан сторонами в единственном экземпляре, который впоследствии был вручен ИП Читаеву С.Х.

В связи с изменением кадастровых номеров стороны дополнительным соглашением от 19.03.2015 изменили кадастровый номер земельного участка с 64:09:010101:430 на 64:09:010101:692.

Договор аренды от 13.05.2010 N 71 и дополнительное соглашение к нему от 19.03.2015 в отношении земельного участка кадастровым номером 64:09:010101:692 в установленном законом порядке не зарегистрированы.

Администрация, указывая, что договор аренды от 13.05.2010 N 71 не зарегистрирован и между сторонами не согласован предмет договора, поскольку земельный участок с кадастровым номером 64:09:010101:430 был снят с кадастрового учета, а также полагая, что в силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ) спорный земельный участок мог быть предоставлен ответчику на срок не более трех лет, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что стороны при заключении договора аренды от 13.05.2010 N 71 согласовали все существенные условия, в том числе о его предмете, учитывая, что спорный земельный участок был передан предпринимателю, который уплачивал за пользование земельным участком арендную плату, пришли к выводу о том, что предмет договора между сторонами согласован и арендодателем выполнены условия договора по передаче арендуемого земельного участка ИП Читаеву С.Х.

При этом, как правильно отметили суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды от 13.05.2010 N 71 не может являться основанием для признания его недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Довод администрации о том, что судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 64:09:010101:430 был снят с кадастрового учета, такого земельного участка на момент заключения дополнительного соглашения от 19.03.2015 к договору аренды от 13.05.2010 N 71 не существовало, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 64:09:010101:692 должен был предоставляться предпринимателю в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ, а, следовательно, договор аренды от 13.05.2010 N 71 и дополнительное соглашение к нему от 19.03.2015 являются недействительными, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

На момент заключения договора аренды от 13.05.2010 N 71 земельный участок, являющийся объектом аренды, был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 64:09:010101:430, сведения о нем носили временный характер.

Данный земельный участок без каких-либо замечаний был передан предпринимателю, который оплачивал арендную плату за пользование земельным участком, а, следовательно, предмет договора между сторонами был согласован, в связи с чем суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 13.05.2010 N 71 незаключенным или недействительным.

Согласно сведениям, поступившим в суд из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, сведения о земельном участке с кадастровым номером 64:09:010101:430 были аннулированы на основании части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку не была осуществлена государственная регистрация права либо аренды на него.

В последующем, данный земельный участок вновь был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:09:010101:692, что и послужило основанием для заключения сторонами дополнительного соглашения от 19.03.2015, которым были внесены изменения в договор аренды от 13.05.2010 N 71.

Таким образом, дополнительным соглашением от 19.03.2015 ИП Читаеву С.Х. не предоставлялся в аренду новый земельный участок, а лишь вносились изменения в ранее заключенный и исполнявшийся сторонами договор аренды от 13.05.2010 N 71 в части указания нового кадастрового номера арендуемого ответчиком земельного участка.

Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривают, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 13.05.2010 N 71 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 13.05.2010 N 71, стороны себя связали обязательствами по его исполнению.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 166, 168 ГК РФ, для признания договора аренды от 13.05.2010 N 71 и дополнительного соглашения к нему от 19.03.2015 недействительными сделками.

Довод администрации, о том, что суды первой и апелляционной инстанций должны были установить, не предназначен ли спорный земельный участок для сенокошения и выпаса скота, поскольку договор аренды таких земельных участков в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ заключается на срок до трех лет, не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В данной редакции указанная норма изложена Федеральным законом от 02.12.2013 N 327-ФЗ "О внесении изменений в статьи 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статью 22 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в действие с 14.12.2013.

Пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ на момент заключения договора аренды от 13.05.2010 N 71 был изложен в следующей редакции: договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В Федеральном законе от 02.12.2013 N 327-ФЗ, которым были внесены изменения, в том числе в пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не предусмотрено, что его положения распространяются на правоотношения, возникшие до введения его в действие.

Таким образом, условия договора аренды от 13.05.2010 N 71 о его сроке (заключен на 49 лет) не противоречат пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения указанного договора.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что администрация является стороной по договору аренды от 13.05.2010 N 71, тогда как исковое заявление о признании данного договора недействительными подала в суд 11.01.2016, пришли к выводу, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого было заявлено ответчиком в суде первой инстанции, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 13.05.2010 N 71 недействительным.

Довод администрации, что суды неправильно применили к спорным правоотношениям срок исковой давности, судебной коллегией отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Между тем указанная норма к спорным правоотношениям не применима, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.09.2013

Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действующей до 01.09.2013, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Договор аренды N 71 заключен 13.05.2010, начал исполняться, как установлено судами в мае 2010, в связи с чем срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в действие Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, истек до 01.09.2013, тогда как настоящий иск был подан в суд только 11.01.2016, т.е. с пропуском срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Ссылка администрации на положения статьи 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ), несостоятельна, поскольку спорный земельный участок выбыл из владения администрации по договору аренды от 13.05.2010 N 71, иск администрации о признании данного договора недействительным не является негаторным, а, следовательно, к спорным правоотношениям не применимы положения абзаца 5 статьи 208 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, о том, что требования администрации необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2016 по делу N 57-35/2016, от 18.10.2016 по делу N А57-31/2016., от 28.10.2016 по делу N А57-36/2016, от 01.11.2016 по делу N А57-33/2016.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 по делу N А57-27/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова