Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2016 г. N Ф06-13131/16 по делу N А65-30066/2015

Требование: о признании недействительным договора аренды

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции отменено

г. Казань

12 октября 2016 г.

Дело N А65-30066/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Гаязова А.Р. (доверенность от 27.09.2016),

ответчика ООО "Торгсервис 116" - Лоханского С.С. (доверенность от 12.08.2016),

в отсутствие:

ответчика ООО "Торгсервис 16"- извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 116"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016

по делу N А65-30066/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПСФ "РИА" к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16" и обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 116" о признании пункта 3.2 договора аренды недвижимого имущества недействительным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ПСФ "РИА"" (далее - ООО "ПСФ "РИА"", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16" (далее - ООО "Торгсервис 16", ответчик) о признании пункта 3.2 договора аренды недвижимого имущества N 10 от 29.05.2015 недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торгсервис 116" (далее - ООО "Торгсервис 116").

В связи с переходом 31.07.2015 прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества N 10 от 29.05.2015 от ответчика третьему лицу, суд, определением от 08.02.2016, по ходатайству истца, на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек ООО "Торгсервис 116" к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 решение отменено, исковые требования удовлетворены частично.

Пункт 3.2 договора аренды недвижимого имущества N 10 от 29.05.2015, заключенный между ООО "ПСФ "РИА" и ООО "Торгсервис 116" признан недействительным.

В удовлетворении исковых требований к ООО "Торгсервис 16" отказано.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в Арбитражный суд Поволжского округа, ООО "Торгсервис 116", просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована неприменением положений статьи 157 части 3, 327.1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", несоответствием выводов о безвозмездности договора аренды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 29.05.2015 между ООО "ПСФ "РИА" (арендодатель) ООО "Торгсервис 16" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, общей площадью 1005,1 кв.м, инв. N 92:401:002:000012310, расположенный по адресу: г. Казань, ул.Бирюзовая. д. 38, кадастровый (или условный) номер 16:50:000000:7543 для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Торговый комплекс был передан арендатору по акту приема-передачи от 29.05.2015.

Срок аренды был установлен пунктом 5.1 договора в пять лет с момента государственной регистрации договора.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2015.

С согласия истца от 31.07.2015 права и обязанности по договору аренды N 10 от 29.05.2015 были переданы на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 31.07.2015 от ООО "Торгсервис 16" ООО "Торгсервис 116".

Договор передачи прав и обязанностей от 31.07.2015 также был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.09.2015.

Согласно пункту 3.2 договора аренды N 10 от 29.05.2015 начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания.

До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы), кроме коммунальных платежей.

Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным актом начала коммерческой деятельности.

Истец, полагая, что пункт 3.2 договора является недействительным в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку позволяет, по мнению истца, бесконечно долго арендатору безвозмездно пользоваться помещениями истца и откладывать дату начала коммерческой деятельности, которая определяется исключительно волей самого арендатора, т.е. позволяет ему самому определять день, с которого арендатор начнет оплачивать арендную плату, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из положений статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонив доводы истца о безвозмездности договора, с учётом анализа условий договора (пункт 3.1).

Суд апелляционной инстанции пришел к иным выводам.

По мнению суда апелляционной инстанции, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. Арендная плата уплачивается арендатором за пользование имуществом.

Исходя из буквального толкования условия договора содержащегося в пункте 3.2 о праве арендатора производить оплату после начала осуществления коммерческой деятельности и подписания соответствующего акта, учитывая положения статей 157, 190, 309, 310, 328, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие коммерческой деятельности и акта о ее начале не освобождает арендатора от исполнения обязательства по оплате арендных платежей за принятое в пользование имущество, так как составление такого акта начала коммерческой деятельности не является условием, относящимся к существу договора аренды, исполнение арендатором обязательства по оплате арендных платежей не является встречным по отношению к составлению акта о начале коммерческой деятельности, что противоречит принципу возмездности договора аренды.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции о безвозмездности и правовой неопределенности, а также о том, что в пункте 3.2 содержится условие, ухудшающее положение ответчика, а также о применении положений пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ошибочными по следующим основаниям.

Возмездность договора правомерно установлена судом первой инстанции на основании анализа условий договора в их совокупности.

Так, суд первой инстанции, исходя их положений статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно установил возмездность договора, поскольку согласно пункту 3.1 арендатор помимо арендной платы самостоятельно несет расходы по содержанию арендованного имущества в том числе по оплате электроэнергии, тепла, услуг по внутренней уборки санобработки арендованного помещения и т. п.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 10 от 29.05.2015 считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2015, а договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 31.07.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 07.09.2015.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации введена статья 327.1 "Обусловленное исполнение обязательства", согласно которой исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ вступил в законную силу с 01.06.2015 и подлежал применению в том числе к правоотношениям, возникшим до дня вступления его в силу к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня его вступлению в силу.

Таким образом, положения статьи 327.1 Гражданского кодекса подлежали применения к спорным правоотношениям, а тем более к правам и обязанностям сторон, которые возникли после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, что исключало удовлетворение иска по указанным в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции обстоятельствам.

Исходя из этого, постановление суда апелляционной инстанции принято при неправильном применении норм материального права и подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу N А65-30066/2015 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 по делу N А65-30066/2015.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин