Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 ноября 2016 г. N Ф06-13567/16 по делу N А57-33/2016

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

01 ноября 2016 г.

Дело N А57-33/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Коноплёвой М.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.06.2016 (судья Пузина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-33/2016

по исковому заявлению администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, с. Воскресенское, Саратовская область (ОГРН 1026401184556, ИНН 6409001660) к индивидуальному предпринимателю Читаеву Сулейману Хизриевичу, Саратовская область, Воскресенский район, с. Чардым (ОГРНИП 306643212300025 ИНН 645291211854) о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Читаеву Сулейману Хизриевичу (далее - ИП Читаев С.Х., Предприниматель) о признании договора от 13.05.2010 N 70, заключенного между администрацией Воскресенского муниципального района Саратовской области и Читаевым Сулейманом Хизриевичем об аренде земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:09:010201:429, о признании дополнительного соглашения от 19.03.2015 к договору аренды N 70 от 13.05.2010 земельного участка с кадастровым номером N 64:09:010201:429, недействительными.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.06.2016. оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016, в удовлетворении иска отказано.

Администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов, изложенных в судебных актах, установленным обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области от 13.05.2010 N 450 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земли сельскохозяйственного назначения Воскресенского района от 13.05.2010 N 70, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:09:010201:429, находящийся по адресу: Воскресенский район, Елшанское муниципальное образование, участок 2 - поле N 2-к - 7 северо-западнее с. Чардым, для ведения сельского хозяйства, общей площадью 2 917 000 кв.м.

Данный договор аренды был составлен и подписан сторонами в единственном экземпляре, который впоследствии был вручен ИП Читаеву С.Х.

В связи с изменением кадастровых номеров стороны дополнительным соглашением от 19.03.2015 изменили кадастровый номер земельного участка с 64:09:010201:429 на 64:09:010201:699.

Администрация, полагая, что договор аренды от 13.05.2010 N 70 не зарегистрирован и между сторонами не согласован предмет договора, поскольку земельный участок с кадастровым номером 64:09:010201:429 был снят с кадастрового учета, а также, полагая, что в силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ) спорный земельный участок мог быть предоставлен Предпринимателю на срок не более трех лет, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что стороны при заключении договора аренды от 13.05.2010 N 70 согласовали все существенные условия, в том числе о его предмете, учитывая, что спорный земельный участок был передан Предпринимателю, который уплачивал за пользование земельным участком арендную плату, пришли к выводу о том, что предмет договора между сторонами согласован и арендодателем выполнены условия договора по передаче арендуемого земельного участка Предпринимателю.

При этом, как правильно отметили суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды от 13.05.2010 N 70 не может являться основанием для признания его недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 64:09:010201:429 был снят с кадастрового учета, такого земельного участка на момент заключения дополнительного соглашения от 19.03.2015 к договору аренды от 13.05.2010 N 70 не существовало, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 64:09:010201:699 должен был предоставляться Предпринимателю в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ, а, следовательно, договор аренды от 13.05.2010 N 70 и дополнительное соглашение к нему от 19.03.2015 являются недействительными, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановления Пленума от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

На момент заключения договора аренды от 13.05.2010 N 70 земельный участок, являющийся объектом аренды, был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 64:09:010201:429, сведения о нем носили временный характер. Данный земельный участок без каких-либо замечаний был передан Предпринимателю, который оплачивал арендную плату за пользование земельным участком, а, следовательно, предмет договора между сторонами был согласован, в связи с чем суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 13.05.2010 N 70 незаключенным или недействительным.

Согласно сведениям, поступившим в суд из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, сведения о земельном участке с кадастровым номером 64:09:010201:429 были аннулированы на основании части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку не была осуществлена государственная регистрация права либо аренды на него.

В последующем, данный земельный участок вновь был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 64:09:010201:699, что и послужило основанием для заключения сторонами дополнительного соглашения от 19.03.2015, которым были внесены изменения в договор аренды от 13.05.2010 N 70.

Таким образом, дополнительным соглашением от 19.03.2015 Предпринимателю не предоставлялся в аренду новый земельный участок, а лишь вносились изменения в ранее заключенный и исполнявшийся сторонами договор аренды от 13.05.2010 N 70 в части указания нового кадастрового номера арендуемого ответчиком земельного участка.

Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривают, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 13.05.2010 N 70 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 13.05.2010 N 70, стороны себя связали обязательствами по его исполнению.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 166, 168 ГК РФ, для признания договора аренды от 13.05.2010 N 70 и дополнительного соглашения к нему от 19.03.2015 недействительными сделками.

Довод заявителя кассационной жалобы, о том, что суды первой и апелляционной инстанций должны были установить, не предназначен ли спорный земельный участок для сенокошения и выпаса скота, поскольку договор аренды таких земельных участков в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ заключается на срок до трех лет, не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В данной редакции указанная норма изложена Федеральным законом от 02.12.2013 N 327-ФЗ "О внесении изменений в статьи 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статью 22 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 02.12.2013 N 327-ФЗ), вступившим в действие с 14.12.2013.

Пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ на момент заключения договора аренды от 13.05.2010 N 70 был изложен в следующей редакции: договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В Федеральном законе от 02.12.2013 N 327-ФЗ, которым были внесены изменения, в том числе в пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не предусмотрено, что его положения распространяются на правоотношения, возникшие до введения его в действие.

Таким образом, условия договора аренды от 13.05.2010 N 70 о его сроке (заключен на 49 лет) не противоречат пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения указанного договора.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Администрация является стороной по договору аренды от 13.05.2010 N 70, тогда как исковое заявление о признании данного договора недействительными подала в суд 11.01.2016, пришли к выводу о том, что Администрацией пропущен трехлетний срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, о применении которого было заявлено Предпринимателем в суде первой инстанции, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 13.05.2010 N 70 недействительным.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2016 по делу N 57-35/2016, от 18.10.2016 по делу N А57-31/2016., от 28.10.2016 по делу N А57-36/2016.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 по делу N А57-33/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплёва